首家集中式长租公寓IPO来了！魔方生活服务集团申请在港上市

9月26日，魔方生活服务集团有限公司（下称“魔方生活服务集团”）递交香港首次公开募股（IPO）申请，拟在港交所主板挂牌，摩根士丹利和建银国际为联席保荐人。

2022年上半年营收8.49亿元

根据招股书披露显示，魔方生活服务集团于2009年开始在南京发展集中式长租公寓业务。

此后，凭借在长租公寓管理和运营方面长期积累的多年经验和专业知识，扩展到中国其他城市，包括于2013年扩展到上海和广州，于2014年扩展到北京和深圳，以及于2016年扩展到杭州。

财务方面，截至2019年、2020年及2021年年末，魔方生活服务集团收入分别为9.46亿元、9.48亿元及14.71亿元，复合年增长率为24.7%。

同期，魔方生活服务集团毛利为8.08亿元、7.86亿元及12.67亿元，同期归属股东净利润为6037万元、净亏损2.29亿元及归属股东净利润2.82亿元。　

2022年前6月，魔方生活服务集团收入为8.49亿元，毛利为7.30亿元，归属股东净利润924万元，非控股股东权益为净亏损883万元。

76190套在营公寓

根据招股书显示，魔方生活服务集团运营租赁公寓的模式有两种：一是直营模式，在该模式下，公司整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对租赁物业进行管理和运营；二是加盟管理和第三方托管模式，在该模式下，公司以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。

魔方生活服务集团旗舰品牌包括2009年推出的魔方公寓，定位追求优质租房生活的白领人员；以及在2016年推出的9号楼公寓，主要为蓝领人员提供宿舍类住宿解决方案。

据悉，魔方公寓提供一居室公寓及两居室公寓，在北京及上海的月租一般介于3000元至6000元，或在南京、成都、杭州等其他城市月租介于2000元至4000元之间。9号楼公寓的每间房间通常配备二至八张床，每张床位的月租价格介于500元至1000元。

截至2022年6月30日，魔方生活服务集团有76190套在营公寓，分布在全国26座城市的394个地点。具体数量方面，截至2022年6月30日，在一线城市拥有38609个直营公寓，在其他城市拥有11465个直营公寓。

租金方面，截至2022年6月30日，魔方生活服务集团旗下白领公寓月均租金为3002元，蓝领公寓月均租金为3723元。

年复合增长率22.8%

有别于分散式长租公寓运营商从不同个人业主获得物业的做法，集中式长租公寓运营商通常与大型机构业主签订长期整租协议，确保集中式长租公寓运营的稳定性。集中式长租公寓通常为住户提供多种增值服务，而分散式长租公寓能够提供的服务相当有限。此外，集中式长租公寓具有解决一居室公寓供需错配的能力，以及低成本、高效率的运营能力。

由于住房需求不断增加，集中式长租公寓运营商积极尝试解决住房短缺问题，尤其是盘活利用低效或闲置物业。

近年来，国家出台了多项政策，鼓励集中式长租公寓发展。2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，加快发展住房租赁市场，规范租赁住房管理；2021年7月，国务院印发意见，重申鼓励专业及机构化长租公寓运营商发展的决心；几乎在同一时间，财政部和国家税务总局联合公布了增值税优惠税率，适用于运营租赁公寓的企业。

预计未来，国家和地方政府将出台更多利好政策，支持集中式长租公寓市场的长期发展。根据弗若斯特沙利文的数据显示，中国的集中式长租公寓市场将更迅速地增长，由2021年的449亿元增至2026年的1252亿元，复合年增长率为22.8%。

结语

业内人士认为，庞大的运营规模为魔方生活服务集团带来了规模经济的效益，包括较低的运营成本和更强的议价能力，市场领先地位亦使其能够全力抓住中国长租公寓市场的巨大增长潜力并在未来维持高速增长。