振业天成：小透明的黄埔地王

（踩盘报告系列）

振业天成这个盘，个人感觉是个定位异常清晰，也比较纯粹的这么一个楼盘。

要看懂它的价值和买入逻辑，其实并不复杂。

早前，关于黄陂这个板块，我们已有详细阐述，在此便不再赘述，对于我们理解这个板块的楼市逻辑，很重要。

既然我们已理清黄陂这个大板块的逻辑，那接下来，就让我们就回归项目本身，谈谈它内在的价值点和槽点即可。

以供各位置业的朋友参考。

其实该盘归结起来，有三大价值点，和三大槽点。

三大价值点

1、产品优势

楼盘开发商为深振业集团，深圳国资委控股上市公司，本并不算什么优势，然而在当下风云翻滚，诡谲多变的楼市，我们也只得无奈的将其纳为一个优点。

毕竟能正常顺利收楼，已经成了这个行业的底线。

当然，该项目最主要的亮点，其实还是在于项目本身，因其可以算是目前黄陂板块，定位最为存粹，产品打造逻辑最为清晰的一个盘。

也就是，纯改善，刚需勿扰。

项目共10栋，围合式设计（其中7#栋为人才住房），中央为2万平米园林，最大200米楼间距，舒适2.0容积率，打造宜居绿化小区。

16到25层高层产品，2梯2户及2梯3户设计，最小户型105平四房起步，更高之选为127平、165平四房大户型。

105平四房两厅两卫，飞机户型，家居作息互不干扰

127平四房两厅两卫，宽阔空间，多面采光

165平四房两厅三卫，双主套飞机户型，舒适享受

居住体验感的营造，是可以打80分的。

2、环境优势

整个项目坐北向南，北部背靠乌石山，南临广汕公路，遥望梅花岭，西侧为黄埔军校小学、黄埔军校中学，东侧为戒备森严的武警支队营地。

周边多山地环绕，环境纯粹，与市区距离适中，低密度规划布局。

也正是其相对优质的自然资源，才使得该项目，在往改善这个方向打造产品的时候，会更有底气。

3、教育增量

项目内部配备幼儿园，小学学位待后期教育部门确定。

不过小区西侧就是刚成立的黄埔军校小学，有概率分配入读，相对黄陂其他楼盘，到时候最大的便捷性是小学就在家门口，无需忍受上下学期间的舟车劳顿，每天省下1小时，赢在起跑线。

其他学校有科学城小学、黄陂小学、117 中学等。

黄陂小学已改名为科学城实验小学，117中学有计划改名为科学城实验中学。

三大槽点

1、公共交通不便

振业天成距6号线黄陂地铁口2公里，步行时间超过20分钟，选择地铁出行需靠小电驴接驳。

自驾出行经广汕公路西行可达天河智慧城，东行经黄麻入口可接入广佛肇高速，经开创大道可达科学城，通达性尚可。

从实际考虑，比较适合自驾一族，项目车位配比高达1：2.08，预计未来的入住家庭户均配备两台车，车位充裕，精准匹配改善需求。

2、生活配套不成熟

现时黄陂板块周边没有太多商业入驻，5公里范围内的商业综合体可选择东方汇广场，科学城苏元万达广场、水西敏捷广场。

振业天成定位为纯改善型项目，配套的商业也不会过于丰富，交付后大概只能享受满足日常生活所需的小区底商。

且医疗配套一直是黄陂板块的弱势，整个黄陂板块暂未有规划大型医疗机构，对养老客群不便，5公里范围内可选择科学城的中山三院岭南医院。

3、噪音干扰

项目南面的7、8、9栋，离广汕公路只有60米左右的距离，虽说有隔音玻璃的加持，心里上的影响，注定是必须直面的一道坎。

预计价格

项目于8月下旬取得预售证，预计9月份开盘，吹风单价为4.7W-5.3W，预计起步门槛约为500W，而165平户型预算则需上到800W。

邻近主要竞品为中铁建信达花语天宸，两者均为板块内主打改善项目，但花语天宸相对不如振业的这个盘存粹，现时花语天宸单价在4.6W-4.8W。

适用人群

振业天成全为改善型产品，远离闹市烦嚣，遍布山景园林，适合不依赖地铁通勤，对居住品质有要求的多口之家。

对于天河智慧城及黄埔科学城的周边改善人群具有一定吸引力。

至于刚需族，地铁口的翔龙双雄，可能会更具有吸引力。

最后讲两句

总之，产品本身是OK的，但也不算突出，而且除了产品本身，我们也很难从中去发掘出更多的亮点，这是有点尴尬的。

因此，该盘市场关注度不算高，也不是谁都适合，属于个性化比较强的一个项目。

以上。

#野先生自有资深团队，专注广州楼市，提供一站式买房管家服务，先咨询规划后选筹，不C房，只帮买对房！