一顿操作猛如虎，海口楼市原地杵！

昨天是九九重阳节，宜登高远眺。楼Sir特意去了一趟铜鼓岭，开阔的视野也会影响当下的心情，而心情又左右了人的判断。

最近的政策密集出台，昨天楼Sir提到了趁着国庆前夜密集发放的三个大礼包，今天想来想去，还是继续聊聊这个话题。

1、先是央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限；

2、然后是财政部发文，支持居民换房，卖一买一免个税；

3、再接着央行又放话，时隔7年，下调首套房公积金贷款利率15个BP。

两条有关利率，一条有关个税。央妈财爸齐上阵，全家一起送温暖。今天就帮大家具体解读一下。

政策影响到底有多大？

我们都知道，中国的楼市受政策影响很大，政策层面不想看到房价猛跌猛涨，最好的状态就是温和通胀。过热就限制一下，过冷就刺激一下。

先说利率，不论房贷利率，还是公积金利率，都已经是近几年最低，可是，只要房价上涨的预期不在，老百姓的收入稳定的预期不在，指望利率下调刺激购房，永远是无源之水、无本之末。

再说免个税，这个问题就有点意思了。长期以来，我们强调的都是房住不炒，积极鼓励刚需上场，于是有了各种首套首贷的优惠政策。

可是，救市救了这么久，6月份时候好容易有了点起色，又被LW房的不良预期给打下去了。

现在最要命的不是老百姓手里没钱，甚至银行的存款屡创新高，钱多得根本贷不出去，最要命的是整个体系中，买单的人没有信心没有预期。刚需持续在观望，一来怕失业，二来怕买到高位，越观望越不敢买。

刚需实在刺激不动，只好给改善一点甜头，让改善也动起来。这也是政策导向的一个信号，后期应该还会释放更多有利于改善客户的政策。

楼市必须救起来，从全国范围来看，只要成交量上不来，就会一直出政策，出到你买为止。

但目前的这些政策对海南的影响有多大？我可以告诉你，不会很大。

首先，海南的房贷利率一直高于很多兄弟省份，也没影响大家去抢海南的房子，尤其是海口，去年简直一房难求。今年的利率优惠确实对要上车的人是个很不错的利好，但不会影响大家对整体局面的判断。

其次，免个税这条激励政策，对于五年限售的海口更是作用不大。海口的存量房什么时候入市，完全取决于限售政策。个税再怎么减免，不到时间也卖不了啊！而且，名义上上家出的税费在实际操作上也一直是下家出，税费的优惠是否能在海口掀起波澜还有待考证。

海口楼市为什么不热了？

但为什么，海口今年的楼市就不热了呢？

原因其实也很简单。口罩打断了整个交易链条。

海口的口罩虽然不太严重，但是从三四月份到现在搞了20来次全员核酸，后来直接落实三天一检。每天醒来最重要的事，就是看看自己过没过“保质期”。

三亚更是雪上加霜以至于全国医疗队赶来支援。至于其他对海南有购买力的省份和人群，完全是被口罩狠狠地按在地上摩擦过几轮。

经济发展离不开分工和交换。

我们海南被赋予的使命其实也很简单，就是生产出源源不断的美好向往，这里面包含很多因素，比方：空气和水、蓝天大海、免税天堂、自贸港的想象空间。而这些都是不可替代的，具备唯一性。

别提香港，香港的免税额度和海南比不了。而且虽然香港是自贸港，但是它发展上的想象空间已经不大了。（做个不太恰当的比喻：学渣永远比学霸的上升空间大，况且还是老师的重点关注对象，是整个班集体的荣誉之战）

海南不一样，所以，就会有源源不断的资金来这里淘金，用真金白银来交换这些美好向往。这也是海口房价一直有限价，却一直限不住的真正原因。

但是今年的口罩太猛了，直接打断了交换。人都没办法自由进出，何谈楼市成交火爆。但是好在海口在多年前就已经打算断臂求生，摆脱对房地产的依赖，逐渐减少住宅类土地的供应。所以今年这一波楼市冷淡，对海口的影响并未伤筋动骨，最多算止住了去年疯狂的势头。

而其他房价骨折的城市，有的板块已经接近腰斩，个别板块甚至膝盖斩。而我们海口和这些城市的区别是：我们还有上行的想象空间，而他们基本已经没有了。

海南的城镇化进程

今年海口虽然启动了万亩旧改（详见楼Sir9月16号和9月22号文章），但是，住宅用地占比并不多，仅仅是比之前的状态强了一些而已，这个万亩旧改最重要的意义还是加速海口的城市面貌更新。

一个地区要发展，离不开城市化进程。《海南省“十四五”新型城镇化规划（公开版）》中提到海南的目标是：力争到2025年常住人口城镇化率达到65％。

9月14日，在“中国这十年”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长姜万荣介绍，2021年，我国常住人口城镇化率达到64.72%。

海南目前连全国的平均值都未达到。那么海口作为省会，它的城镇化率必然也必须比别的地方更快更好。

深圳的城镇化率是100%，东莞的城镇化率也已达到91%。我们海南要建设自贸港，到2035年，常住人口城镇化率将达到75%。

这个目标相对其他省份，定得虽然不高，但一方面，说明空间巨大；另一方面，这个预期极有可能更快达成。

在这个过程中，我们的省会海口必然要迈出更快更大的步伐，也必然是每一位市民分享城市发展红利的最佳时期。

就比如国庆前，我们海口市规划局又发布了三个板块的控规修编。这些实实在在的控规修编，就是我们真正要重视的。

通过对比《土地使用现状分布图》和《土地使用规划图》，我们发现金牛岭、五源河、长秀这三个片区，控规修编有个共同特点：商业变多了，路网变好了，打通了不少断头路，实实在在地将一些空白地或者物流等零散用地利用起来，对城市面貌的改善起到了很大作用。

海口房价到底贵不贵

从横向上比，没有省内的三亚、陵水贵，甚至连海景不怎么样的文昌高隆湾，住宅也卖一万多到两万多，别墅卖到四五万。（这个不怎么样是真的不怎么样，同样晴天时，还不如海口湾和西海岸）

从纵向上比，限价好几年，虽然有些房地产项目有各种加价，但至少比未曾限价过的城市，干预力度还是大得多了，从这个角度来说，无疑是遏制泡沫产生的过程。

海南的城市会分化，海口绝对是基本面最好的。这里有全省的需求和全国的需求，还有严格的供地计划，是当仁不让的城镇化引领者。

本地人再怎么吐槽海口物价高工资低，在整个海南来说，海口这类也是负责赚钱的城市，而三亚那种是负责美丽的城市。虽然美丽很重要，但是当前大背景下，价值稳健更重要。

海口的板块也会分化，最好的板块均价也才3万左右，仅相当于最差板块的2倍。

这说明海口的房价还远未拉开档次，房价如此扁平化，如果不是劣质板块被高估，就一定是优质板块被低估。试想一下，卖掉一套一线城市的老破小就有三五百万，拿着这钱在海口你会怎么选？一定是买最好的。

对比一线城市的发展规律，海口好的板块和差的板块，他们价格级差，远不应该仅有2倍。我们就明白，持有海口核心板块的优置房产，永远会带给你更丰厚的回报。

一些积极的信号

其实我们谈海口楼市，不如谈谈国内经济大环境。

毕竟除了我们岛内人民自身升级改善的巨大需求，现阶段还存在的主要矛盾是：来海口旅居养老投资自贸港的需求和广大购房者没有房票的矛盾，更是岛外人民怕进岛随时赶上疫情而耽误返程的矛盾。

但我们很欣喜的发现，最近有一些比较好的信号：

北京马拉松将于2022年11月6日鸣枪起跑。

上海也确认，2023年4月份，F1中国大奖赛将重返赛历。

香港媒体报道，特首有望于10月19日宣布实现0+0入境。

澳门宣布恢复已经停办近三年的大陆旅行团赴澳旅游。

信心源于经济复苏，而经济复苏源于交换链条的恢复。崩坏的链条我们可以建起来，失去的时间我们可以抢回来，只要山河无恙，一切只是时间问题。