朝阳平房地块8.5万/㎡，值得冲吗？

北京的土拍真的越来越卷了。

三批次土拍刚落幕，紧接着四批次就上架了5宗预申请地块，丝毫不给土拓人休息的时间。

这5宗地块分别是朝阳平房地块、通州永顺地块、房山长阳地块、延庆小营村地块和经开区0032地块，总起始价约92.8亿。

昨天，表姐也拿到了这几宗地块的指导价，我们一起来看一下：

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朝阳平房乡地块是大家比较关注的一块地， 销售指导价8.5万/㎡，可上下浮动5%，是这几宗地块里面售价最贵的。

该宗地占地面积约18.7万平，建筑规模约4.67万平，起始价21.2亿，地价上限24.38亿 ；容积率2.5，限高60米，未来可能是20层左右的高板社区。

位置很不错，东五环外，属于常营板块，居住氛围浓厚。距离6号线黄渠站约400米，换乘10号线可以到国贸，换乘14号线可以到望京，公共交通很便捷。

东侧旁边紧挨着首开保利和锦薇棠，包含共产房、两限房和商品房，商品房部分都是叠拼，二手房挂牌价10.2万/㎡。

另外，还有一些老旧小区，挂牌价约5-6万/㎡。

假如能拍到地价上限，楼面价为5.2万/㎡，缝差大约3.3万，利润比较充足，也有降价的空间。

虽然朝阳的供应比较多，但是像平房地块这样既临铁，周边配套又成熟的地块并不多，上一宗还是绿城沁园，小户型跑得很快。

所以表姐觉得，这块地还是值得开发商冲一下的，将来产品控一下面积和总价，与奶西、东坝、崔各庄等错位竞争，应该会卖得不错。

对于想买朝阳的朋友也可能等一等新项目。

02

通州永顺地块销售指导价6.5万/㎡，占地面积24837.2㎡，建筑面积约49674.4㎡，起始价16.6亿，地价上限19.09亿。

容积率2.0，限高36米，需要执行套内7090政策，未来可能是12层左右的小高层社区，居住舒适度应该还不错。

这块地位距离6号线物资学院路站不远，大约700米，是朝阳和通州的交界处，周边二手房挂牌价约4.5万/㎡。

集中供地以来，通州已经出让了4宗地块，金地北京壹街区4.5万/㎡，国誉未来悦5.6万/㎡，碧桂园和世界6.2万/㎡，葛洲坝地块6.2万/㎡。

受到双限等因素的影响，通州的新房市场并不算活跃：

壹街区 去化率 33.51%， 国誉未来悦去化率33.07%； 和世界去化率2 9.68%； 入市一年多了销售额还没有覆盖土地款。

所以，如果要拿这块地的话，就要做好与时间做朋友的准备。

03

房山长阳地块位于二手房九州溪雅苑北侧，销售指导价4.8万/㎡，容积率2.8，控制高度60米，需要执行套内7090政策。

地块紧邻京港澳高速和京良路， 距离华冠购物中心、首创 奥特莱斯、长阳公园 等配套也很近，生态和商业环境也都不错。

硬伤是距离地铁较远，最近为房山线篱笆房站，直线约1.9公里。

地块占地面积34786㎡，建筑面积84979㎡，起始价为17.8亿，地价上限20.47亿。

其中0003地块内托幼用地将由竞得人代建，并无偿移交房山区教委；

0002地块内含再生资源回收站和社区综合文化室各一处将由竞得人代建，并无偿移交长阳镇政府。

三批次拍地时，一局没有来，房山找到了首创和建工，大家觉得这次还能找到托底方吗，表姐觉得有点悬。

04

延庆小营村0011地块位于香水苑公园东侧，距离山澜阙府约3公里，指导价3.2万/㎡。

地块占地面积25011.056㎡，建筑面积65571.308㎡，起始价8.5亿，地价上限9.775亿；容积率2.5，限高45米，局部60米。

远郊区的客群比较少，主要依靠本地置换，可能购买力没有市区那么强。

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经开区0032地块位于台湖，指导价5.8万/㎡，北侧为绿城桂语听澜，东侧就是三批次中由北京亦庄城市更新底价拿下的0033地块。

又是熟悉的配方，三个新盘扎堆，要卷起来了。

表姐查了一下，桂语听澜5月拿证，现在网签40套，去化率才9.62%。如果新地块入市可能也会面临流速比较慢的问题。

其实台湖是个不错的居住板块，可以来自承接国贸、亦庄等板块的的刚需客群，只可惜现在被双限卡着，市场比较冷淡。

0032地块占地面积43400㎡，建筑面积86800㎡，起始价28.7亿，地价上限33.005亿，是5宗预申请中规模最大的一块地。

据 说，四批次地块预计10月底 正式 挂 牌，按照以往的节奏，接下来可能 还会有新地块进行预申请。

目前公示的5宗地块来看，只有朝阳平房地块素质不错，值得去冲一下，其余地块都会有一些尴尬 。

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