存量更新——穿越下行周期，拥抱长期主义

2021年末，我国的城镇化率达64.72%，其中一线城市更是已超过85%。这一指标意味着我国城市核心功能区的升级以及生存空间环境的改善愈加迫切。

1、从高速发展到高质量发展，地产增量市场转向存量市场

近年来，我国城市更新政策逐渐趋于完善。去年年底，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》。该《通知》指出，经过在各地推荐的基础上遴选，决定在北京等21个城市开展第一批城市更新试点工作。首批为期两年的城市更新试点工作将于2021年11月开始，主要内容包括：探索城市更新统筹谋划机制、探索城市更新可持续模式以及探索建立城市更新配套制度政策。

早在此之前，“十四五”规划中就已提出：建议实施城市更新行动，加强三区一村的改造和社区建设。随后各地更是纷纷发布城市更新的相关规划文件。

作为城市高质量发展的重要着力点，城市更新肩负着城市建筑与环境、城市文化、生活方式的改变以及高效利用土地资源的历史使命。

迈入中后期的城镇化，加上政策多方位组合拳，城市更新的探索也已然成为我国城市发展的重要阶段。正如住房与城市建设部部长王蒙徽所言：实施城市更新行动的总体目标是建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，不断地提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力，走出一条中国特色城市发展的道路。

2、城市建设转向城市功能升级，房企纷纷进入新赛道

对于房地产企业而言，土地红利已成为过去式，城市功能的升级或将成为房企未来发展的另一个增长点。城市更新的意义，在于如何满足在有限的土地资源中城市的可持续发展，城市更新主导“留、改、拆”并举，以更新、提升为主，而不再是增量建设。

时代的转变以及巨大的市场潜力，使部分房企已逐布转向旧有土地价值的发掘，据克而瑞数据显示，百强房企中已有80%参与城市更新，且有一半以上运营规模超百万方。部分50强房企已将城市更新作为战略方向：

资料来源：公司年报，华安证券

3、经营模式转变，房企入局面临新挑战

从另一个角度来看，城市更新是将旧有的住宅进行商业化、产业化，城市更新的项目业态将更为复杂、且运作时间更长，房企若想从中获利，挑战并不小：

1、差异化盘活存量资产，需加强创新性研究

从政策及目前各城市的城市更新规划来看，实施城市更新的目标不外乎建设宜居城市、绿色城市、智慧人文城市，以进一步提升人民生活质量、人居环境、城市竞争力。

从更新内容来看，城市更新包括具有历史性意义地块的保护性更新、旧建筑物的再开发、功能结构的调整、旧生活环境的改造以及城市文化创新的开发等等。

落实到操盘，企业需要针对不同的城市发展差异化、特色化的创新产业，着力于为城市更新项目打造新的形象、新的功能以及新的使用体验，充分展现城市特色，甚至为其注入文化、赋予灵魂。以上种种，进一步对房企的创新研究能力提出新的挑战。

2、城市更新项目资金密集、沉淀周期长，资金运作要求高

通常来说，城市更新周期远高于住宅开发周期。以“三旧”改造为例，“旧厂房”改造项目多为单一业主，产权相对清晰，开发难度偏低，整体开发周期为3-5年。而“旧城镇”、“旧村庄”则产权复杂、风险系数高，整体开发周期短则5-7年，长则8-10年。

得益于政策支持，为了缓解房企融资压力，各地纷纷政府出台金融支持措施。例如近两年，上海、北京、无锡、天津、石家庄等城市成立城市更新基金，在资金端提供大力支持：

资料来源：地方政府网站

城市更新项目资金沉淀之重、周期之久，也许仅一个项目就足以决定企业的“生死”。企业对于项目及合作伙伴的选择需慎之再慎，而政府对于企业的选择往往具有一定的倾向性，对于城市更新类项目必然会更加严谨，这对于企业来说，也将会是极大的挑战。

3、城市更新项目现金流经营化，运营服务定生存

与传统住宅不同，城市更新的现金流主要来自于后期自持业态的经营性现金流。如何保证自持业态支撑稳定增长的现金流，这对房企的运营能力提出了更高的要求。

从大体上来看，房地产市场调控方向未来不会变，依然会以“稳”为主，房地产行业已经进入向效率、效益要红利的“管理红利”时代。虽然城市更新不同于传统的地产开发建设，但是其收益主要来自于项目的运营以获取回报，运营及服务能力将会决定房企在城市更新赛道上的生存力。

结语

当前国际国内经济形势的复杂严峻，党中央对于我国的战略部署为：以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的发展格局。存量更新在以国内大循环为主的高质量发展模式下，将发挥重要作用。

经济形势推动存量更新，存量更新促进需求拉动。房地产企业应在存量时代提升相关能力、布局新赛道，找到合适的盈利方式，以期抓住大地产行业新一轮的增长。