一批优质民营房企遭遇了无差别攻击

作者｜周智宇 曹安浔

从旭辉林中的内部信发酵开始，新一轮对民营房企的担忧在市场中弥漫；房地产市场的弱复苏，缺席的楼市金九银十，让这种担忧加剧，空头的屠刀，终于挥到了最优质的一批民营房企头顶。

包括旭辉、金地、碧桂园等在内的优质蓝筹房企，多只债券在近日接连下挫，甚至部分债券价格在收盘时闪崩，直接腰斩。然而翻看这些公司近期的经营状况，基本面却未发生明显变化，不少债券投资人四处打听，却都没有什么利空消息，直言摸不着头脑。

多方信息显示，市场中担忧、做空地产股的氛围一直未曾离去。从泰禾、蓝光、恒大、到阳光城、世茂、融创，再到旭辉、金地、碧桂园、龙湖，中国民营房企的阵地正在一步步被攻陷。

不过这群可说是行业“最后的堡垒”的优质民营房企，不会任由空头摆布。经营、财务状况稳健的他们，大多数已有应对方案，都正在或已经提前偿还债务，自证资金链无虞。

随着房地产市场的日益回暖，这场持续了一整年的多空对决，也逐渐来到了尾声。

风波

房地产市场持续一年多的低迷仍未终结，反映到企业层面，就是不断有房企在二级市场和债市被做空者攻击，这类攻击，表现得越来越无差别了。号称最优质的一批民营房企，也未躲过。

金地是其中最受关注的一家。

就在上周四（10月13日），金地才公告提前偿还了28.4亿公司债本息，且年内已无需要偿还的到期债务。

它的销售数据也不错，前三个季度累计销售额1630.8亿元。在去年回到前十之后，已来到了行业第七的位置。就在国庆期间，金地销售额还高达70亿，创下近三年以来的新高。

正当业内感叹“招保万金”时隔多年重聚行业前十，稳健房企迎来发展的春天的时候，一场风波却在酝酿。

从10月14日至今，金地多只债券在近四个交易日里接连发生异常下跌。10月18日“21金地04”更跌超52%，此外还有四只债券跌幅超过10%。连带着碧桂园、世茂等多家房企的境内债也大幅下挫，“21碧地01”跌近20%，“15远洋03”和“20世茂02”均跌超20%。

在这之前，“19中骏01”在10月17日曾多次发生价格异动，折价接近40%。具体来看，中骏的这笔债券成交了三笔，成交票面价在38元左右，但金额只有300多万元，相比当日其他数笔交易金额在2000万元以上、票面价在60元上方的交易，折价明显。

有机构人士分析称，最近关于旭辉银团贷款利息展期的传闻是个由头。虽然尚未有明确的消息，但一些持有旭辉、金地等民营房企美元债的基金为了规避风险，正在无差别地对地产美元债进行抛售。同时，也有做空者则利用小金额资金对境内债砸盘，加剧了市场的恐慌，让境内债和境外债进入了恐慌情绪的循环当中。

比如10月18日尾盘腰斩的“21金地04”，成交金额也就在4.3万元，到了10月19日，该债券的价格迅速跌至30元；中骏、碧桂园等房企的境内债券，平时交易量非常小，却被少量卖盘把价格打了下来，动辄跌幅40%。

这表明，眼下市场的信心依然低迷。在境内债券交易中，卖盘多，买盘少，仅仅数万元卖盘就能将一只存量5亿元的债券价格打下来。这样的场景，一年前在阳光城身上已经发生过。

从中骏、旭辉到碧桂园到金地，眼下被认为是好学生的优质民营房企，境内债都遭遇了做空者的伏击。

当做空的标的，从阳光城、融创等房企，变成了金地、碧桂园和中骏这些财务状况不错，销售稳健的房企，这已经是一场踩踏式的恐慌；而做空的主战场，也随着港股地产板块转移到了债券市场，

今年以来，在港上市的民营房企股价跌落至尘埃，全年下跌动辄腰斩，碧桂园跌去了79.53%，富力地产跌去了59.41%，融创等房企在跌去了六成之后，至今仍在停牌；受到母公司或兄弟公司牵连的物业股也大幅下挫，碧桂园服务今年跌去了近8成，当初的“物业第一股”彩生活股价只剩0.62港币，跌成了仙股。

中国房地产公司自诞生30余年来，从未像如今这般惨烈。

反击

金地等房企，可说是民营房企中信用最好的一批，常年在三道红线绿档，又受到国家增信保护的他们，可说是房地产公司最后的堡垒；当他们也被无差别攻击，只能说明市场的恐慌和担忧已经到了极致。

硬币的另一面则是，如今还能让做空者们获利的空间已经不多了。在这群最优质的民营房企背后，是华润置地、保利等国企、央企，想要做空他们的难度就大了。

况且这群优质民营房企并不是“软柿子”，会让做空者随意拿捏。他们也开始了自己的反击。

在10月18日晚间，金地就再次发布了一个罕见的公告，对近期自身公司业绩情况做了详细说明，以向外界表明，自身经营情况良好，平抚投资者；在此之前，金地已经把今年到期的债务提前还完了。

更多的房企选择提前还债来回击做空。

有投资者告诉华尔街见闻，碧桂园在10月18日的一场电话会上表示，下个月要回售的20腾越02”，公司已经计划用内部现金或者此前发行的15亿中票来覆盖；对于明年1月到期的6.17亿美元债券，也会使用离岸资金，公司常年在离岸层面会保持20亿-30亿港元的现金在手。

中骏集团方面也在10月17日告诉华尔街见闻，已提前汇出“20中骏03”要回售的14.35亿元资金到指定账户。从9月末至今，中骏如期兑付了三笔美元债利息，合计金额超5000万美元。

而最近另一家处于风口浪尖的民营房企旭辉，也于近期提前汇出“21融一ABN004优先”债券的本息。该笔债券本金为3亿元，原定于10月25日偿付；此外，将于 10月26日付息的“20旭辉03”也将按时支付债券利息。

除了房企用提前偿付债券，或向投资者公布自家偿债的规划，安定投资者信心之外，来自监管的支持也在路上。

包括碧桂园、旭辉在内，多家房企正在推进第二轮由中债增金公司全额担保的债券发行。并且也有更多未参与首批试点的房企，也在推进中债增金公司的合作。

这也是向外界表明，这群优质房企虽然在行业下行期里，资金状况也存在压力，但他们依旧在守住自己的信用，让投资者、购房者对他们有信心。而监管机构，也会持续对这些秉持长期主义、经营和财务稳健的民营房企给予支持。

此外，包括碧桂园、金地等在内多家房企也多次向外表示，今年下半年的工作重点，都是围绕现金流增量来做，现金都会用到刀刃上。

如今，房地产行业正在经历“黎明前的黑暗”。正如万科董事会主席郁亮所说，走到黎明前最黑暗的时候，会心慌，但慢慢再往前走，天就渐渐亮了。

这也是长期经营企业、穿越经济周期的应有之义。