大宗季报 32城大宗市场投资热度降低，办公资产韧性凸显

根据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2022年三季度内地32城大宗物业成交总额约380.9亿元，同比下降58.5%，平均单笔5.9亿元，同比下降73.7%。年内国际政治环境动荡，国内疫情多地频发，三季度大宗市场整体交易活跃度较前几年同期有较大水平下降，尤其外资持观望态度。

长三角城市群大宗市场成交规模依旧领先，三季度成交额达约135.5亿元，其中上海单城市成交总额119.4亿元占比超8成依然为绝对主力城市。珠三角保持增长势头，超越京津冀位居第二。成渝市场遇冷，环比二季度骤降7成。同时多城市组合资产包的交易热度仍在持续，主要业态为物流仓储。

房地产业为三季度的收购方主力，其合计收购金额占比达37.7%。其中现金流充裕的国资背景资管公司收购金额占比超7成。当前形势下，国央企通过购买优质资产帮助部分企业盘活现金流，同时也能获得收益稳定和保值增值的资产。此外，工业/物流业态成交额破百亿同比升幅最高，办公以63.1%的占比仍是市场热点。

本报告数据均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）。

三季度32城大宗市场热度不及往年

*数据来源：当前已披露的公开资料、CAIC商办数据系统，若有变动后期进行修正

32城：北京，上海，广州，深圳，南京，天津，重庆，武汉，西安，成都，杭州，苏州，厦门，福州，宁波，温州，南昌，海口，珠海，三亚，东莞，佛山，长沙，贵州，沈阳，青岛，济南，郑州，合肥，哈尔滨，长春，银川。

大宗交易：指大陆地区单笔成交额超1亿元人民币的商业地产交易，含在建项目交易，但不含纯土地/住宅交易。

据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2022年三季度，中国内地大宗物业成交总额380.9亿元，同比21年三季度下降58.5%，降幅明显；与此同时，总成交单数相较于去年同期增加56.1%，达到64笔，因此单笔成交金额下降7成至5.9亿元，为近三年最低水平，更多中小体量项目进入市场交易。

2020.1-2022.9内地大宗市场成交趋势

数据来源：CAIC商办数据系统

近期由于国际政治环境动荡，国内疫情多地频发，大宗市场整体交易活跃度较前几年同期有较大水平下降，尤其外资持观望态度。三季度，外资投资规模环比二季度下降67%，较去年同期下降16%，9月外资投资额为0，降幅明显。

2020-2022三季度内地32城大宗成交趋（亿元）

数据来源：CAIC商办数据系统

三季度上海仍为交易热点城市成渝市场遇冷

从区域来看，以上海为核心的长三角城市群以135.5亿元的成交金额仍居首位，其中上海总成交额约119.4亿元，为单城市最高，显示出上海仍旧是内地大宗流动性最好的城市。珠三角继续保持相对增长势头，三季度成交金额仍高于以北京为核心的京津冀城市群。同时，ESR22亿元全国物流资产包的多城市资产组合的交易模式热度不减。而成渝三季度大宗市场较冷，仅有5.5亿元成交，环比二季度下降7成。

2022年三季度内地32城大宗物业成交城市群分布

（按成交金额，亿元）

*多城市关联资产包成交未纳入单城市统计

数据来源：CAIC商办数据系统

从一线城市成交情况来看，除深圳外其余城市三季度成交规模都较去年同期有了不同程度的下降。7月深圳中信城开大厦的成交使得三季度深圳成交规模较去年同期增长1.3倍。上海则由于持续受到二季度疫情管理政策的影响，成交规模较去年同期下降3成。同时北京和广州表现不及预期，降幅2成左右。此外，沈阳以15.7亿元成交了沈阳利源轨道交通装备有限公司旗下的工业资产，成为成交规模第四名的城市。

2021、2022三季度一线城市大宗物业成交情况（亿元）

数据来源：CAIC商办数据系统

2022三季度内地32城大宗成交金额占比（%）

数据来源：CAIC商办数据系统

房地产业为收购绝对主力行业

22年三季度，房地产业延续大宗市场收购方主力行业，成交金额达到143.7亿元，占总成交规模的37.7%；从企业性质来看，国企地产为收购主力。在地产业下行趋势下，不少房企通过置换资产盘活现金流，同时收购方公司也能获得收益稳定和长期保值增值的资产。

2022年1-9月内地32城收购方行业占比

（按成交金额）

数据来源：CAIC商办数据系统

值得一提的是，9月全球最大另类资产管理公司之一的博枫资产管理对位于上海市五角场新江湾板块的富力地产租赁住宅项目完成收购，是该资管公司首次布局中国租赁市场。加之公募REITs对长租公寓等相关资产的加持，预计未来市场中公寓的热度也将进一步提升。另一方面，能源和国资背景的资管公司由于现金流充足，2022年以来参与市场频繁，也成为大宗的主力收购方。

工业/物流成交增幅居首办公资产仍为主流
三季度大宗交易物业类型以办公/研发办公为主，占总交易规模的63.1%，其次为工业/物流，占比为27.4%，酒店及公寓规模次之。相较于去年三季度，除工业/物流及酒店/公寓资产外，其余成交的物业类型规模均不同程度减少，尤其商业及综合体成交规模降幅明显。随着公募REITs的火热发行，产业园和高速公路成为其主流项目，22年三季度工业/物流资产成交达104.5亿元，较去年同期规模增长将近2倍，同时较2020年同期也有大幅增长。7月，ESR以总价21.98亿元向机构投资者EGPhoenixIXLimited出售中国物流资产组合，一方面通过回收资金为其他交易目标奠定资金基础，另一方面也加速该资产的流通速率。同时黑石未来的投资关注点也将聚焦仓储类资产，预计未来物流资产将成为房地产的主要投资项目。

2021、2022三季度各业态大宗成交情况

数据来源：CAIC商办数据系统

附表：2022年三季度内地大宗成交典型案例

文章来源:克而瑞