新加坡用什么机制发展城市

在我们地产发展史上，新加坡一定有个特殊位置

从自建房到商品房，从公积金制度到社会保障房体系

一个只有浦东1/2大小的地方的小小国度，719平方公里、540万人口，却只用了短短50年就跻身全球一线

一个居者有其屋计划，让全国70%人口都住进政府盖的房子里，成为世界上住房自有率最高的国家

而且你发现了么

当全球地产都难免起起伏伏的时候

新加坡的楼市从上世纪五六十年代到今天，一如既往稳中向好

不得不说，国家虽小，能量有点大

此时此刻，当我们再看遍新加坡的时候，还能看点什么

01

我，是从一张地图开始看起

一个偶然的资料查阅，我打开了新加坡政府网站

不得不说有点耽误时间，因为我翻了整整一个下午

居然有一个官方网站将自己每一寸土地的规划都做出来了

从未来5年、10年、甚至50年的都有

而且你知道细到什么程度么

我点开了其中一块占地3.5万㎡的芝麻地块

很快桌面上就出现了一个打包资料

一份长达93页的土地设计规划，以及各种记录土地详细参数的设计图纸

我努力（加翻译软件）看完了这份文件

从设计指引到建议方案，从建筑类型到开发密度，这些都是入门级的

什么项目投资额、能提供多少就业、潜在多少税收、能为这座城市带来多少软性美化都有包含

像那种核心地块的资料包里，你还能看到车行、人行、视觉统一性、人性化尺度、滨水视景...

©新加坡URA（市区重建局）官网

除了这种详细的土地规划，这个官网居然还有类似这种“如何让一个社区更好”的学习型文件

©新加坡URA（市区重建局）官网

如果把世界上所有国家官方网站放在一起，新加坡一定是那个卷王

而卷王的背后也是整个新加坡模式成功的一个关键点

法定机构

你所看到的设计图纸的每一笔，不是来自设计院，也不是什么第三方，而是新加坡的这个特殊机构

如果此刻新加坡模式还有什么值得我们关注的话

那法定机构，一定是其中值得关注的锚点

为什么一个简单的政府官网可以做这么专业的输出

为什么一个行政部门可以对一块土地上盖什么、怎么盖有这么高的决定权

法定机构是什么角色，它又有多大的决定权

新加坡模式成功肯定是一个多方作用结果的话

不过有人说这里面至少50%都要归功于这个特殊机构

02

这是一个伪装成行政单位的专业机构

我们从一个具体的法定机构开始吧，市区重建局

说一个具体案例，市中心“牛车水旧城改造案例”

这是早年间的华人聚居区，名字很奇怪，但是位置却极其核心

随着时代变迁，新加坡寸土寸金，但这里却拥挤破败

然后这个重建局做了两件很有意思的事

它先颁布一条《租赁管制令》，规定租金上限，还不能驱赶租户，这两项直接打击了房东翻新积极性

25年后它又颁布一条特赦令，允许屋主可以向政府申请驱走房客，不过必须得在规定期限内翻新房屋，如果不能，政府将强制征收

一抑一扬，新加坡规整了市中心牛车水大量零散土地，然后统一规划设计管理

而且你看看这过程里，重建局多强势

©《新加坡牛车水历史保护区保护规划策略研究》，作者：姜耀明、王倩

典型的我不要你觉得，我要我觉得

如果你问任何一个新加坡人，跟法定机构意见不一样的时候怎么办

他的回答一定是听法定机构的

但这件事并不会让新加坡人反感，为什么

我们先看下上面案例里牛车水的变化

肉眼可见从一个拥挤破败的居住区，摇身变为一线国际都市

更大范围看这个叫重建局的法定机构，让这个人口密度近乎世界第一的国家，变成了不拥挤、生活便利的花园城市

而且还巨美

这是一名在新加坡工作的中国人在重建局1楼拍的城市模型

一个模型都挡不住这座城市的规整、干净，兼具功能性和观赏性

重建局凭什么可以做到

我们看下它的“真身”，重建局内部采取的是企业组织形式，展开来看分三级

理事会—总经理—职能部门

理事会主席一般是由政府部门部长任命

而执行层面清一色国外人才或有国外工作经验的社会人才，简称社会精英

而且顶层、执行层是两套薪酬体系，顶层是国家专门发放，而执行层是机构自主发放

这就有意思了，管方向的遵守国家利益，做执行的遵守市场规则

既保证完成经济发展中的社会效应，又充分尊重市场

让专业的人做专业的事

那类似重建局这样法定机构还有多少

©《新加坡法定机构的发展：历程、特征与作用》，作者：孙昕玥（2017年数据）

它们组成了这个国家发展背后一张巨大的网

而大家也欣然接受法定机构出现在他们生活里

因为大家相信法定机构可以让城市更好

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只看法定机构的话，就太低估了新加坡

法定机构是精彩，但新加坡还有另一半精彩

就是国有控股公司

也就是大家可能隐约听说过的淡马锡

淡马锡本身你可以理解为是一家私人名义注册、国资控股的公司

就叫淡马锡控股公司

但我们通常说的淡马锡模式，是淡马锡所代表的整个新加坡国资控股体系

类似淡马锡这类公司还有，新加坡技术控股、健康集团控股

这些公司背后都是国家，就拿淡马锡控股公司来说

它掌握了新加坡电信、新加坡航空、星展银行、新加坡地铁、新加坡港口、新加坡电力等几乎所有重要行业

一个公司总资产占全国GDP8%左右，而类似淡马锡这类国有控股公司总资产早已占比国家GDP大部分

不过它们交出的成绩单也是傲人的

©数据基地

新加坡如今国力来源，就是这类国资控股

一个国资控股体系是如何征战的资本市场

这些国资控股倒是都有一个特点

这些公司并不在“一线”

在它们下面还有很多一级，就是这些控股公司延申出来的政府背景公司

你叫它“政联公司”也好，“政府背景公司”也好，总之这就是国有控股公司的下游

前后放在一起就是：政府-国有控股公司-政府背景公司

这里面隶属关系，复杂的时候可以多达5-6层

但不管多少层，让人好奇的是

最后谁拍板

尤其遇到核心利益问题的时候，听谁的，这时候一个神奇的组织架构浮出水面

淡马锡控股公司的控股方是新加坡财政部

但是它内部结构是这样的

整理自©《借鉴淡马锡模式重构顶层设计》，作者：粱欣然

每一条加起来你会看到，这里面避免了政府干预，也避免了高管层谋私，同时还保障了审计独立

那作为百分之百控股者，新加坡财政部在企业决策中扮演什么角色

它具体只做三件事

©《论淡马锡董事会制度在我国商业类国有公司改革中的运用》，作者：王建文

这就是典型的两权分离，所有权和经营权分开

最后形成的一个局面就是

新加坡政府对这些国有控股公司，不越位，充分尊重市场

最后得到的效果是

资本流动方向，国家利益说了算，但具体执行层面的拍板人，企业精英说了算

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而且还是会飞的“淡马锡”们

打开淡马锡控股官网，我也是蛮吃惊的

在它的投资条线里的金融方向，看到不少熟悉面孔

中国建行、平安银行、工商银行

这些国资力量承担本国经济发展的方方面面，同时还得保证国有资产的保值增值

而走出去似乎是这些国有资本的必然选择

不过最有创意的走出去，当属区域化发展

最有名的一个例子就是苏州工业园区

早在1994年的时候，中国和新加坡两国政府分别出资占股35%和65%，成立中新苏州工业园区

到今天为止，可能你走在苏州工业园区，早就找不到新加坡的影子

但是你还可以看到它和别的公积金官网完全不同的操作界面

这里的员工保障体系是单独另立的，因为新加坡这类海外园区都会自建一套自己的劳动合同制度

对我们而言，我们需要新加坡在城市规划&管理上的经验，还有园区入驻企业带来的就业岗位、税收

对新加坡来说，有资金、有技术、有管理模式，但是没土地

于是他在上世纪90年代，新加坡开始去海外选址，去开新的工业园区

国外土地成本更低，还有税收优惠，园区也是新加坡自己建的，还可以保证类似新加坡的投资运营环境

这类公司不断外输自己的城市区域规划经验的同时，也在不断撬动资本

借别的人的鸡生自己的蛋

数据统计，2018年，新加坡已经成功在我国、日本、印尼、印度等国家建立了十多个这样的园区

这些面积加起来是新加坡的170多倍

走出去这一步，是新加坡出于本国国情的被迫选择

但这一步迈出后，却实现了在资本要素市场一个“更大”的新加坡

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此刻我们看向新加坡看什么

新加坡模式，有历史、体制原因，也有制度、法律维度

但最后落地的具体操作，还得看法定机构、国有控股这两件事

这两件事都有一个共通点，你仔细看它的结构，都有类似双分离的形式

新加坡政府就像一个放风筝的人，它把着方向，另一个只管飞，大家各司其职、各尽所能

这里面新加坡比较妙的一点在于

它在政府目标跟市场经济之间找到了一个绝佳位置

过度参与市场发展，显然不是尊重市场规律的上选，完全任由市场自由野蛮生长，只有混乱跟倒退

如何处理它们之间的“度”，新加坡简直提供了一个绝佳样本

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