大湾区楼市扑朔迷离，这次彻底割裂？

　　这周的大湾区楼市好生热闹，有人叹息有人狂欢。

　　先是惠州海景房今晚1元起拍，白菜价格就能买到无敌海景房，而佛山豪宅却走出16万/平的行情！

　　在本期的《湾区楼市焦点》中，广东广播电视台主持人淼钧，特约主持、掌楼牛市创始人村长就大湾区楼市展开讨论，并向大家剖析热辣消息。

　　节目开头，村长向直播间的观众分享他这周的看房行程。

　　本周，村长安排了编辑前往近期比较出圈的荔湾区，实探两个大盘。

　　首先是力诚榕诚湾，属于茶滘旧改项目，就在花地河边上，居住环境比较幽静。但是配套方面就差了一些，项目距离地铁站大概2公里，周边商业配套都以街铺为主，缺乏大型商业中心。

　　由于项目在花地河边，绿化非常好，环境幽静，相对来讲会比较适合中老年人居住，过退休养老闲适的生活。目前力诚榕诚湾还未开盘，预计价格4字开头。（详细介绍：荔湾疯狂刷脸！这不，茶滘新盘也来凑热闹了）

　　另一个是新世界凯粤湾，从2010年开始销售至今，已经拥有12年历史。人气、环境、配套方面都是比较突出的，从滘口地铁站走路过去大概10分钟，小区临江，自带西关培正小学。

　　户型方面不过不失，最大优势在于在售房源都是准现房的状态，只要买家交齐首付，很快就可以拿到房产证办入户，适合小朋友急着读书的家庭，目前5万多，价格算合理。

　　村长表示刚好他住在地铁5号线的东段，昨晚路过这边老黄埔楼盘的中介铺面，顺势看了100方的户型，二手单价约4.8万元，价格微降了一点，和5号线西段的价格差不多，基本与大家预想中以及区域的房价走势一致，所以说新世界凯粤湾新房5字头还是值得的。

　　这个星期的重头戏是村长带粉丝朋友去看位于金融城的合景·臻溋名铸，即前化工厂挨着江边的地块。合景·臻溋名铸可以说是金融城边上仅有的南向江景住宅产品，套均价数千万级，目前带看粉丝看中一层1.38亿的单位。

　　如果对合景·臻溋名铸感兴趣的朋友，可以私信掌牛哥预约大户人家村长时间，现场品鉴高定大宅。

　　有市场自然有需求。当前广州的分化情况非常明显，不仅区域之间，甚至隔一条街也是分化明显，二手住宅更是如此，业主如果重新把装修靓丽之后卖出价格也会稍高些。

　　前阵子村长的粉丝朋友正好卖一买一，咨询他如何在放盘量如此高的市场更快将房子卖出，村长表示第一需要降低点价格以表诚意，第二是突出房子卖点，即学位没有使用过。在咨询过后这位粉丝朋友的房子也顺利地在一星期之内卖出，得以卖一换一。

　　接下来，主持人淼均和村长就最近的广州楼市很多新房卖房有一种措施——首付分期，譬如到交房为止给齐首付等情况展开讨论。

　　这种措施也意味着如果在花都从化这种外围区域总价200多万的楼盘，首付十几万就能顺利上车，对于这种营销手段村长是如何看待的呢？

　　村长表示首付分期这种玩法的房企一般有以下三个特征，一是多数都是比较有实力的房企，二是项目本身体量较大，三是能承担退房的风险。这种方式，算是一种案场促销活动，给足了购房者信心将手头的物业先处理好，先hold住意向，同时也给了购房者凑足首付的充足时间。

　　对于大多数购房者来说买房最大的难题就是钱不够。在过去的广州有保障性住房，即是大家讲的公屋，由政府将房屋低价租比特定人群满足他们的住房需求，譬如低收入人士、残障人士等。而今年的共有产权项目正式进入市场给了购房者买房新思路，村长对这种共有产权住宅又是怎么看待的呢？

　　村长表示目前广州三个共有产权项目，价格是周边的5-6折，首付依然最低三成，上车门槛降低了好多。譬如番禺新造的广州城投城隽雅筑，价格2.3万元/㎡，首付最低30万左右，还有白云区的珠江龙归花园，单价也只要1.6万元/㎡。

　　这类共有产权住宅最重要的特点就是地段和配套属于市区，地铁上盖，设施齐全，小孩一样能读公立学校。相反，如果在商品房市场上这个价格只能买远郊。虽然共有产权房的名额是有限的，但是能争取到名额上车不失为一件好事，毕竟这是提供的新思路帮扶置业者在所在城市更好地扎根。

　　没有卖不出的楼盘，只要价格降得够低，毕竟人都是要满足居住的基本需求。

　　这个星期有则火爆新闻，即惠州双月湾的海景房1元起拍，被不少业内人士称为大湾区版鹤岗。对此村长又是怎么看的呢？

　　村长表示关于双月湾的市场情况，之前在节目中都简单提到过几次。

　　他坦言这个地方就是一个旅游区域，产业比较单一，沿路都是楼盘、酒店和公寓，游客绝大部分是深圳人和少部分广州人，基本上不会有惠州本地居民过去消费。这个结构也注定它的市场非常脆弱，受到疫情和经济环境的影响，没有游客没有消费，加上双月湾的供大于求，导致了房价跳水无人接盘。

　　而这套海景法拍房，是万科双月湾一期的房源。这个楼盘已经算是双月湾一带，规模最大、配套最全的社区，在疫情之前人气都是很不错。但就是这样一个标杆社区，从去年到现在，二手价格不断下滑。

　　根据数据显示，万科双月湾一期在2019年到2020年，二手成交价格大概是8-9千/㎡，而今年的价格回落到4-5千/㎡。村长表示他收到了不少于十次的中介电话关于”万科双月湾大单价的海景单位，总价基本就是20-30万“的笋价吸引人购买。

　　目前，这个楼盘一期挂卖房源有70多套，二期放盘有140多套，相当于整个小区有超过210个业主要卖房，在这种形式下，业主没办法只能打价格战，看谁愿意降价更多。

　　村长表示这套1元拍卖的房源，目前仅有6人报名，2人出价，预计极有可能低价成交。按照竞拍规则，出价一次加价3千，加上4.9%的拍卖佣金同1%平台服务费，估计最终可能几万至十几万就可以拍到。

　　村长坦言如果低价成交的话，这个一元起拍的房子，也很有可能会作为一个宣传噱头，毕竟网友看到大湾区房价这么便宜，还有无敌海景房的新闻，可能会吸引很多人来此打卡，形成网红打卡点。

　　对此，主持人淼钧表示惠州旅游区的这类型房源并不少，询问村长觉得值得购买吗？

　　村长表示其实对于类似的文旅板块项目，他强烈建议大家一定要谨慎再谨慎。

　　首先，刚需改善型的购房者，就没有必要考虑这类型的项目了，再便宜都不要买，不然你买了之后卖不出去，未来你要换房就麻烦了。

　　其次，如果有投资、会赚钱的诉求也不要买，因为文旅度假项目在二手市场的价格涨幅，基本跑输市区正常住宅项目。这类项目的投资价值，主要是靠出租，做酒店式公寓，但是现在的大环境，要赚游客的租金并没有那么容易，特别要赚外地游客的钱，非常难。

　　所以想买这种旅游度假屋，就要抱着买了就卖不出去的心态。如果觉得做接盘侠是OK的，住双月湾附近觉得购买自住可以接受的话，那就无可厚非了。

　　这个星期大湾区楼市除了惠州，佛山也出现了新的情况，不过形势却刚好与之相反——顺德板块一手别墅，备案价最高杀到16万元/㎡，刷新佛山纪录。村长又是怎么样看待这个新闻的呢？

　　村长表示看到这个信息的时候，他也被震惊到是不是真的在佛山，毕竟这个价格在广州的价格也不低，可以买到琶洲和珠江新城，好多地方的二手豪宅了。

　　村长坦言其实无论是一线城市，还是二三线城市，肯定每个地方都一定有它房价高地，而且这个价格水平会同其他板块、全市均价拉开好大距离，譬如广州的珠江新城、金融城，东莞的松山湖。

　　而佛山的这个项目叫中国铁建凤语潮鸣，在位置上是比较突出的，位于顺德区的东部新城，也是大良政务中心，写字楼和市政配套比较集中。最重要的，项目距离在建中的佛山地铁3号线大概200米距离，这条线路预计今年年底开通。

　　所以，备案价能够来到16万元/㎡，有地段和时机双方面的加持。

　　村长表示恰好之前去过在同一个板块的鹏瑞皓玥湾的楼王单位，今年也有一套别墅备案价突破10万元/㎡，这个价格还是很合理的。

　　产品方面，中国铁建凤语潮鸣产品本身是稀缺的别墅，同样也是比较值钱。

　　村长表示根据市场反馈，他了解到这个项目在国庆后开盘，首批别墅去化接近七成，成绩算是非常不错的。整个别墅产品的备案价在6万元以上，只有3套单价超过10万。所以总的来讲，16万元/㎡这套只能算是特例，可能是超大户型或者楼王单位。

　　除此以外，早年比较火爆的千灯湖，最近也有几套大平层的二手成交价突破7万元/㎡。村长坦言这个价格，其实会比前面的别墅更有参考意义的，可以真正代表目前佛山豪宅的价格。

　　千灯湖板块近几年十分火热，吸引了不少广州人也去买房，而现在千灯湖二手房甚至有卖到7万元/㎡。要知道在2018、2019年的时候，那边新房都才卖3万+元/㎡，这相当于三至四年的时间翻了一倍。涨幅之快令人愕然。村长又是怎么看的呢？

　　村长表示7万元/㎡的这个价格，已经可以买广州荔湾、海珠一手房。但是千灯湖一直都是佛山楼市比较优质的板块，配套好，城市界面非常靓丽，最重要的是有地铁联通广州，所以早年吸引了不少广州人过去买房。

　　而且由于千灯湖宣称为佛山的珠江新城，这几年的房价都比较强势，所以不少佛山本地居民甚至广州人，置换都喜欢选择千灯湖这块区域。并且众所周知，佛山实业基础向来是比较好的，本地实业家同老板经济实力都很强的，不一定输给广州，所以佛山豪宅市场是有足够的购买力去支撑的。

　　对此村长表示相信7万+、10万+只是一个开始，未来两三年佛山豪宅的天花板一定会更高。

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　　本文只供参照，不构成投资建议。