净利润滑坡流动性承压！魔方生活服务赴港IPO打破长租公寓魔咒？

随着公司规模快速扩张，魔方生活服务面对的压力也随之增长。截至2022年6月末，该公司的流动负债净额达15.43亿元

《投资时报》研究员 董琳

继青客破产、蛋壳暴雷后，沉寂了2年的长租公寓行业因一家企业冲击IPO再次受到市场关注。

日前，长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司（下称魔方生活服务）向港交所递交招股说明书，由摩根士丹利和建银国际担任联席保荐人。若此次能够成功通过聆讯，该公司将成为港股第一家内地长租公寓的上市企业。

本次IPO，魔方生活服务拟将募集资金用于业务扩张及战略性收购、更新技术基础设施及创新公寓产品、持续销售及营销工作，以及作为营运资金及作一般企业用途。

业绩方面，2019年至2021年及2022上半年（下称报告期），魔方生活服务实现总营收分别为9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元、8.5亿元。尽管收入连年上涨，但该公司净利润却波动较大，同期净利润分别为6355万元、-2.31亿元、2.95亿元、41万元。

《投资时报》研究员注意到，随着规模快速扩张，魔方生活服务来自财务方面的压力较大。截至2022年6月末，该公司的流动负债净额为15.43亿元。此外，其融资表现也不容乐观，报告期内该公司融资活动所得现金净额分别为-2.68亿元、-2.7亿元、2416.7万元及-4.98亿元。

针对上述情况，《投资时报》研究员电邮沟通提纲至魔方生活服务，公司相关负责人表示，以招股书披露信息为准。

平均出租率下降

作为国内最早进入长租公寓赛道的企业之一，魔方生活服务于2009年开始在南京提供公寓租赁服务。公司主要运营集中式长租公寓，即通过收购、包租或者与开发商合作拿到整栋物业的使用权，经统一装修和管理后出租，后期借助社区运营获取较高溢价。

在运营租赁公寓模式上，该公司采取直营模式、加盟管理和第三方托管两种模式，向消费者提供白领公寓、蓝领公寓。截至2022年6月末，魔方生活服务在26座城市的394个地点经营76190套在营公寓。其中，直营模式经营50074套，占比65.72%；加盟管理及第三方托管模式经营26116套，占比34.28%。

招股书显示，2019年至2021年，魔方生活通过直营模式分别产生收入9.11亿元、9.13亿元及13.9亿元，占同期总收入的96.2%、96.2%及94.5%，截至2022年6月末，该公司自直营模式产生收入8.09亿元，占同期总收入的95.2%。

但值得注意的是，作为公司收入的主要来源，其直营模式面临着出租率下滑的困境。数据显示，报告期内，魔方生活服务直营模式的平均出租率分别为88%、80.2%、86.5%、82.4%，整体呈下滑趋势。

特别是在今年上半年，在月均租金下降的情况下，魔方生活服务仍延续了出租率下滑的颓势。其中，成熟公寓社区的单房月均租金已降至3180元，平均出租率仍较2021年底的88.5%减少4.6个百分点；白领公寓的单房月均租金由2019年的3077元降至2022年上半年的3002元，平均出租率却从2019年的88.7%跌至81.2%。

事实上，受疫情等多方面因素影响，魔方生活服务的各项经营指标已经开始出现下滑情况。今年上半年，该公司实现营收8.5亿元，较去年同期增长24.15%，但期内利润仅有41万元，较上年同期的1.62亿元大幅下滑99.75%。

期内该公司销售及分销开支、行政开支、其他开支及财务成本，分别为0.28亿元、1.05亿元、0.23亿元和3.03亿元，较上年同期分别增长37.52%、20.69%、32.38%和29.49%。此外，其投资物业公允价值变动净额为-3.24亿元，而上一年同期则为-0.96亿元。受此影响，魔方生活服务今年上半年的净利润率仅有0.05%，而该指标在去年同期则为23.6%。

对此，魔方生活服务在招股书中表示，公司向客户转移增加的成本的能力有限，因为租金在租期内相对固定。即使公司的收入减少，成本及开支仍可能会保持不变或增加，而这可能会对公司的净利润率及经营业绩造成重大不利影响。

魔方生活服务直营模式下管理的公寓的月均租金及平均出租率

数据来源：公司招股书

创始人团队退场？

快速扩张的背后是资本的强力支持。2009年成立至今，魔方生活服务经历了4轮融资、13轮股权认购，融资投后其估值也从2012年的2.94亿港元增长至2021年的76.02亿港元，不到十年翻了25倍。

从股权架构来看，曾7次参与魔方生活服务融资的华平投资当前为该公司最大股东，通过Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem三家境外公司直接或间接持有魔方生活服务51.62%股权。

资料显示，华平投资成立于1966年，是中国及东南亚最大的私募股权投资机构之一。截至2022年6月30日，其管理资产超过850亿美元，目前已对超过40家地产企业投资超过65亿美元。除魔方生活服务外，还投资了包括自如等知名集中式长租公寓品牌。

值得一提的是，随着华平投资的介入，魔方生活的创始团队陆续离场。

据招股书披露，在公司最初的股权结构中，创始人葛岚持股35.06%，陆欣持股32.05%，其余6名股东合计持股32.89%。而在2016年完成C轮融资后，该公司最初创始人之一的张红漫将其持有的73085股股份，以3936.2万元的价格转让给华平投资。半年后，创始人葛岚亦将手中股权转让，套现2499.96万元后离职，仅保留2.86%股权。截至上市前，该公司创始人团队8人所持股份合计仅为6.92%。

流动性承压

尽管魔方生活服务在招股书中强调流，动资金足以令公司顺利度过较长的不确定时期，但《投资时报》研究员注意到，该公司借款规模持续上升且短期偿债压力较大。

截至2022年6月末，魔方生活服务总资产为139.22亿元，总负债为113.78亿元，负债率达81.7%。其中，流动负债总额为27.22亿元，非流动负债总额为86.56亿元。具体来看，2019年至2021年，魔方生活服务的流动负债净额分别为7.03亿元、13.41亿元、15.06亿元，截至今年6月末，其流动负债净额为15.43亿元。

对于流动负债净额的不断增加，该公司表示，主要是租赁及经营的公寓社区数量增加，导致租赁负债的即期部分有所增长；其他应付款项及应计费用随着业务扩张而增加。

与此同时，魔方生活服务的现金及现金等价物净额亦在减少。数据显示，截至2022年6月末，该公司经营活动所得现金净额为5.58亿元，投资活动所得现金净额为-0.88亿元，融资活动所得现金净额为-4.98亿元。

受此影响，截至2022年6月末，魔方生活服务现金及现金等价物净额为-0.27亿元，在手现金及等价物仅6.23亿元，同期该公司一年内偿还的银行及其他借款为10.49亿元，资金缺口约4.26亿元，不足以覆盖短期债务。

要知道，在魔方生活服务冲刺IPO之前，青客公寓和蛋壳公寓均曾登陆美股市场。然而，因陷入资金困境，青客公寓仅用了两年零两个月的时间从长租公寓第一股到走入破产清算程序。上市445天后，蛋壳公寓也走向了退市。并且，业内有分析认为，目前租房者对长租公寓仍然存在着担忧情绪，加上当前房地产市场行业进入下行周期，行业承压的背景下，可能不是上市的绝佳时期。

魔方生活服务现金流量情况

数据来源：公司招股书