板块观点：锦江区白鹭湾板块，从无人问津到声名鹊起

白鹭湾板块从无人问津到声名鹊起，只用了不到两年时间！

现阶段成都购房者对白鹭湾板块的看法，有褒有贬。

有人认为白鹭湾作为发展板块，配套表现差，但新房价格过高。

也有人认为这里位置好，可以全新打造，潜力无限。

我们没有任何利益关系，从客观角度分析，白鹭湾中短期表现会较为一般（五年内），但长期可能有惊喜。

因为白鹭湾真正要发展起来，不仅需要时间， 更需要运气！

只要给时间发展，白鹭湾一定不会差，但如果运气不好，上限也不会太高。

白鹭湾优势是位置，劣势同样也是位置！

说位置是优势，因为白鹭湾位于南三环以外绕城以内，对于人口环形分布，而发展侧重东、南方向的成都，白鹭湾板块算处在一个较好的地理位置维度上。

在位置较好的基础上，还拥有着一定规模适合连片打造的土地，可以打造出全新的界面。

主城区被人诟病最多，无非是过早发展，导致了大量老旧的建筑，落后的设计，使得绝大多数区域难以打造出良好的城市界面。

所以在成都，老城新区是一个看提升性的万能公式。

在主城区，只要有条件打造出全新界面的板块，都会有不错的发展潜力。

特别像白鹭湾这种位于购房者认可度最高的城南方向板块，只要给时间连片打造出来，较高的认可度配合上周边的生态优势，以改善板块做定位，在楼市方面必然会有不俗的表现。

白鹭湾的下限很高，这一点毋庸置疑。

说位置又是劣势，因为白鹭湾板块看似地理位置好，但具体结合实际情况看，周边的大环境情况又比较差。

白鹭湾乍一看，空地非常多，但可以打造建设的土地却非常有限，因为不是所有的空地都可以被打造，城市的发展需要尊重环境，而白鹭湾周边正好在成都规划的通风廊道上。

这一片不会过度开发，虽然板块内的确是可以连片全新打造，但体量不够大，绝大多数区域都是生态用地。

同样是因为通风廊道的原因，这些可打造的地块，能修建的房产容积率也会比较低。也就是说这里会以低密度的方式开发，基本上都是一些低密度住宅，所以区域即使打造完成，人口的聚集能力也依然不会太高。

在这样的情况下，白鹭湾上限能有多高，就得看运气！

这个运气，由两个主要部分组成：

1、看后期白鹭湾板块内打造的效果，区域需要高品质去打造。

既然定位为高端板块，白鹭湾体量不够大，可以用产品去一定程度去弥补。

区域内清一色打造出高品质的改善产品，提高区域的改善纯粹度，让人提到白鹭湾就想到高端改善，小而精也一样能出彩。

怕就怕改善板块，出来一堆刚需刚改品质又差的产品。

未来白鹭湾板块打造出来的品质有多高，决定了未来白鹭湾的上限。

2、要寄希望于未来白鹭湾相邻板块的打造，看能否和白鹭湾连片，扩大体量。

白鹭湾不能说是一个绝对独立的板块，但却是一个相对独立的板块。

东侧和南侧，基本上都是绿地，无法连片发展，自身区域又没有足够的人口支撑，生活的便利度必然会受到影响，要想改善，只有依靠板块北侧和西侧。

但北侧已经被大量安置房和汽车4S店，占据了很大一部分空间。

这里特别提醒一下，白鹭湾北侧最近几年也会陆续供应新房，并且都是高总价的改善房源为主，个人不太看好这一片。

因为白鹭湾北侧这一片区域注定了上限不高，大量的安置房已经把区域的上限给拉低了，没有白鹭湾这边那么大的想象空间，这一片区域，居住舒适性一般，提升性也一般。

白鹭湾真正能依靠的只有西侧，西边的祝国寺，联动更西侧的金融城三期，这一大片区域还有大量可开发的用地，甚至已经把产业定位都规划好了。

白鹭湾数字总部港（白鹭湾）→中生科创谷（祝国寺）→交子金融商务区（金融城三期）

一旦连片开发打造出来，对白鹭湾的整体提升非常显著。

金融城三期后期的发展不用过多担心，可以说金融城三期一定会发展起来，并且会发展得非常好。

最关键，也是最大的问题，在于金融城三期和白鹭湾中间的祝国寺。

祝国寺可以说要发展空间有发展空间，大片空地等着开发。要规划有规划，林家坝TOD最近才进行了超2000亩土地调规。

如果只是从这一轮超大的调控看，如果按照规划落实，祝国寺的发展也完全不用担心。

但祝国寺真的要打造起来，难度非常大。

抛开老旧厂房这些不谈，被人诟病最多的便是公墓。

祝国寺公墓位于柳江街道祝国寺社区，旁边是锦江区竹望山公墓和高新区祝王山公墓，该片区约有下葬墓穴4万个，规模较大。

同时，锦江区已于2016年完成殡葬设施布局规划，并严格按照规划建设公墓设施，故暂无搬迁计划。

公墓对区域的打造，特别是在楼市的认可度上，会带来一定程度的影响。

祝国寺发展是肯定要发展的，但未来会发展成什么样，会如何去落实打造，只能看运气。

之所以会说白鹭湾中短期一般，是因为这个区域需要时间打造，虽然现在区域热度高，但真的落实在发展打造上，起码需要五年。

之所以说长期看可能会有惊喜，是因为只要花时间打造，表现一定不差，在时间的基础上，白鹭湾还需要运气，看区域内后期打造的品质和旁边的祝国寺未来的发展水平。

最后是购房者最关心的，白鹭湾值不值得购买？

平心而论，对于改善购房者而言，白鹭湾位置摆在哪里，这种下限高的区域，长远看基本上不会是一个踩坑的板块。

但买房从来不是判断题，而是选择题。

我们不能一刀切地说这个板块是该买还是不该买，而是要说这个板块适合哪类人不适合哪类人。

白鹭湾板块，区域的配套表现一定不会太好，因为区域的人口一定不会太多，这就决定了区域的便利度不会太高。

但提升属性和区域的改善属性都不错，在主城区认可度最高的城南，像白鹭湾这种可以连片全新开发的区域算是比较难得，还是那句话，老城新区是看提升性的万能公式。

所以但凡你想要追求配套和居住便利度，白鹭湾未来基本上是不可能满足你，不建议你考虑这里，不过如果你是主城区的地缘性购房者，并且更多考虑区域的环境和长期提升，白鹭湾倒是可以作为目标。

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