外资疯狂抄底中国房地产！背后的原因是……

10月17日，新加坡房企凯德集团以底价20.37亿元成功拍下位于北京CBD的博瑞大厦，是外资企业在中国房地产市场的最新动作。2021年以来，黑石集团、铁狮门、大和房屋、易商红木、凯德、博枫资产管理等外资企业开始大举投资中国房地产市场，同时以贝莱德、高盛为代表的部分外国资本也积极收购中国房企的债券或股票。那么近期这些外国企业在中国房地产市场具体有何动作？其背后的原因又是如何呢？

外资和港资企业资金准备充足 重点收购持有物业项目

外资开发商加大筹码

不止是财大气粗的资产管理公司，外资开发商也在土拍市场低潮期趁机加大在中国市场的布局力度。

在去年年底苏州第三批次集中供地中，日本最大开发商大和房屋以25.5亿元竞得苏州高铁新城纯宅地。今年7月底，大和房屋在江苏常州的“大和·玖越”楼盘也正式亮相。这家成立于1955年的日本开发商穿越过日本房地产行业的整体大衰退，目前已连续13年位列《财富》世界500强公司。

4天前，即10月21日，上海杨浦区第一高楼——尚浦领世双子塔F1-D项目完成塔楼主体结构封顶，其开发商铁狮门总部位于美国，曾开发美国纽约的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心等世界级地标。早在2008年，铁狮门曾大手笔投资中国房地产，以67.517亿元拿下当时的上海“地王”——新江湾城F地块。如今，铁狮门正重归京沪等核心一线市场。

去年11月，铁狮门公司与新长宁集团宣布合作开发上海市长宁区的综合体项目，土地成交价格超过50亿元，该项目总面积超过16.3万平方米，位于天山路与古北路交汇处，地处成熟的上海虹桥经济技术开发区的中心位置，已被长宁区列为重点开发项目之一，计划于2025年落成。

铁狮门中国区首席执行官、高级董事总经理陈志超表示：“铁狮门将在此打造一个绿色可持续发展的世界级综合体项目，致力于吸引国内和国际知名TMT企业的总部入驻，为整个区域注入全新动力。”

去年铁狮门还在北京市场有两大动作，一是斥资21亿元收购一幢单体公寓，经过升级改造正式对外公开发售。这是铁狮门回归北京后的首个单体公寓项目，原为北京辉盛阁国际公寓，隶属于新加坡星狮集团旗下辉盛国际管理有限公司所有，地处北京朝阳区国贸CBD中心。

此外，铁狮门还与首钢基金联手打造了城市更新地标项目六工汇购物广场，于去年年中首次对外亮相。

新加坡凯德集团也在频频出手。10月17日，北京博瑞大厦以20.37亿元的价格成功拍卖，竞买人正是凯德100%持股的子公司。

2022年3月，凯德集团旗下的凯德置地一天内连落两子，先是以11.75亿元在成都拿下一宗住宅地块，又以23.1亿元竞得武汉一宗地。把时间倒推至去年，4月凯德集团斥资36.6亿元收购一个位于上海市的数据中心园区，10月份凯德投资旗下的凯德中国信托还以16.81亿元收购了位于上海、昆山、武汉和成都的4项物流资产。

外资布局领域不断扩大

房地产是一个具有显著周期性的行业，而每当低谷期来临，外资巨头却愈发活跃。

今年7月，全球另类资产管理巨头黑石集团在一份监管通告中称，已完成新成立的房地产基金Blackstone Real Estate Partners X总计241亿美元的投资承诺，黑石集团将投入约3亿美元的自有资本，并向投资者额外分配了59亿美元的融资额度，使得该基金规模或将最终达到303亿美元，这只基金有望打破记录，成为历史上最大规模的传统私募股权投资工具。如果算上专门用于投资亚洲和欧洲房地产的资金，黑石集团可用于抄底全球地产的资金池超过500亿美元。

这两年国内房地产市场的表现并不是特别乐观，整个行业正处于加速洗牌的过程。在“房住不炒”的背景下，并不意味着房地产价格会大幅下跌，但从近年来的行业数据来看，销售数据以及拿地频率已经显著降温，房地产市场开始呈现出降温的迹象，而且不同城市、不同区域的房价走势，已经出现了明显分化的迹象。

一方面是购房者对房地产市场抱有谨慎的投资态度，另一方面却是外资开始逐渐加码中国房地产市场。作为具有综合实力的外资资金，他们往往热衷于行业低谷期进行抄底，如今外资纷纷加码与布局，或者意味着他们认为目前国内房地产市场已经步入了低谷期，并可能会迎来一个阶段性拐点。从外资资金加码布局中国房地产市场的举动来看，更像是为行业回暖传递出一种风向标的信号。

据数据统计，包括贝莱德、凯德在内的外资机构开始出手境内存量资产，而且近几个月的交易频率明显提升。

从外资加码中国房地产市场的具体操作来看，主要通过收购、土拍、拍卖、合作等方式进行交易，而且外资的布局范围比较宽广，牵涉到商业地产、物流、长租公寓、产业园等领域。

在外资纷纷加码中国房地产市场的背后，与外资机构看到中国房地产周期低谷的机会有关。不过，外资资金也并不是任性投资，而是选择稳定性更强、多元化发展的中国资产，以追

求稳定的投资回报预期。由此可见，这一次外资资金的“抄底”，也是做好了充分的调研与分析，并非盲目抄底中国房地产市场。

整体看来，由于大型外资和港资企业资金较为充足，且对于中国的新经济资产（包括工业园、物流地产以及租赁住宅等）未来发展较为看好，因此在中国房地产市场收并购机会出现时更加倾向于抄底大规模的持有型物业项目，着眼于长期的持有收益。

土地市场低迷 外资企业趁机低溢价拿地

除了在收并购市场积极出手之外，在我国的公开市场沉寂已久的外资房企也加大了拿地力度。

以铁狮门为例，企业在2021年11月与新长宁集团合作耗资50.9亿元拿下上海长宁区办公地块，宣布将开发综合体项目，将包括甲级写字楼和高端商业设施，总面积超16.3万平方米。上一次铁狮门在中国市场的公开拿地还得追溯到2016年与联想合作以53亿进驻深圳后海打造商业综合体。

日本房企大和房屋在2012年首次在苏州拿地之后，长期止步于我国一二线市场，近年来仅偶尔在常州、南通等三四线城市拿地。2021年11月，大和房屋终于再次在苏州拿下一宗商住地块，打破了9年的沉寂，并在2022年9月宣布将建成纯高层住宅。

而在10年未在成都拿地之后，凯德集团在2022年3月底在成都成华区拿下一宗住宅地块。除了这些外资企业之外，瑞安房地产、嘉里建设以及香港置地等港资房企也在中国市场积极拿地，基本都在一二线城市重点地段，且也都以持有型和综合型物业为主。

外资以及港资房企之所以在中国一二线城市重点地段频频拿地，除了是因为资金准备较为充足之外，更重要的是因为我国重点房企由于流动性危机的影响大幅降低了拿地力度。据不完全统计，2021年以来TOP50房企单月拿地金额从2021年7月开始就陷入了长期的低迷，2021年11月以来甚至有7个月份单月拿地总金额都不足千亿元。

规模房企的拿地减少使得我国土地市场陷入了低迷，据不完全统计，2021年8月开始外资及港资房企重点关注的一二线城市成交土地的平均溢价率大幅降低，到2022年9月的14个月中有11个月处于5%以下。土地市场的低迷给了资金充足的外资房企低溢价拿地的机会。

境外资本大举收购出险房企境外债 低吸高抛房企股票套利

在房地产项目层面上加速扩张的同时，外资企业也在资本市场上瞄准了中国的房地产企业。在债券市场上，虽然由于恒大等房企出险，其境外债券一度沦为垃圾债，债券价格跌至谷底。

在此背景下，部分境外资本如贝莱德、汇丰以及高盛等开始大举购入中国出险房企债券，豪赌其债务重组成功使得债券价格回升，比如贝莱德旗下的BGF亚洲高息债券基金就在2021年1-8月买入了3130万张恒大债券，不过由于恒大的债务处置久久无法完成，因此贝莱德于今年3月份减持了约3.7亿美元的中国出险房企债券，境外资本有可能对这些债券失去耐心。

整体看来，境外资本对于中国房地产市场的大举布局，在一定程度上可以对出险房企起到纾困的作用，但是效果十分有限。而在仔细探究其动机之后可以发现，除了是因为我国房地产低迷导致资产价格较低之外，跨国资本在全球范围内的避险也是原因之一。

这主要是因为目前大型经济体中只有中国经济前景较好，所以外资选择在中国加大投资规模以实现对欧、美风险的对冲。而随着我国地产纾困的持续稳步推进，未来地产复苏后外资在地产触底之际的长线投资或许将获得较大的收益。