“黑马”宸嘉发展半年新增百亿货值 多城市押注豪宅市场

刘伟/发自北京

“可容纳数百人的大厅内，一排排红色椅子座无虚席，就连旁边过道也挤满了欲购房的人群……”宸嘉·嘉臣道开盘现场的景象让地产“老长沙”方明（化名）有些恍惚。

长沙楼市许久没有这么热闹了。2022年前9个月，长沙市内五区商品住宅成交约498万平方米，同比减少45%。10月28日，方明说，现在整体市场刚需房不好卖，改善型住房去化也在放缓。

根据公开信息，长沙宸嘉·嘉臣道瞄准的是豪宅市场，首次开盘客房比达1.5从而触发摇号机制，去化率约90%，并创下销售额约5亿元的业绩。

就是这样一家突然杀出长沙市场的“黑马”，方明对其来历和幕后老板不甚明了：“香港的吧，不是很了解。”

通过股权穿透可以看到，运营宸嘉·嘉臣道项目企业的背后是宸嘉发展集团有限公司（以下简称“宸嘉发展”），其背后实控人则可以追至产业横跨化工、新能源、医药、地产并有“知名牛散”之称的刘益谦。

宸嘉发展成立于2020年，这是许多知名房企逐渐陷入危情的时间起点。此后，宸嘉发展陆续接手数家出现房企的项目，继续开发对外销售，上述长沙宸嘉·嘉臣道就是宸嘉发展从阳光城手中接下的。

值得一提的是，宸嘉发展也在公开土地拍卖市场颇有斩获。机构统计数据显示，宸嘉发展在2022年上半年新增货值超过180亿元，将许多头部民营房企甩在身后。

名不见经传的宸嘉发展何以在众多房企“偃旗息鼓”时频频纳入土地和项目？谁为它操盘具体项目？它的资金又是如何运转的？记者拨打了该企业的官网电话寻求采访，但截至发稿并未获得回复。

一位曾在房企投资部门任职的人士对记者称，在经济叠加行业底部的背景下，资本进场抄底，低价收购优质物业，这是宸嘉发展的运行逻辑。

不知名房企“横空出世”

2020年11月3日，宸嘉发展在香港成立。工商信息显示，目前宸嘉发展仅对外投资4家企业，包括宸嘉新宥（上海）企业发展、宸嘉物业服务、上海绥兴宸商业管理和西安奕斯伟科技园管理，并控制企业达27家。

据悉，宸嘉发展设上海区域、深圳区域、湖北区域、成都区域四个区域公司和一个项目管理中心。此外，宸嘉发展还运营着上海高端公寓项目嘉佰轩、武汉商业街项目嘉佰汇，以及落址武汉、长沙、成都的艺术空间项目嘉艺术。

根据机构数据，今年上半年，宸嘉发展以“黑马”姿态，冲进房企新增土地货值排行榜20强，以180.9亿元的总货值排名第19位，把许多头部民企都甩在了身后；1月～9月拿地榜中，该企业则排名第37位。截至目前，宸嘉发展手中的土储货值已超千亿元。

其中，今年6月初，上海开启年内第一批集中供地，宸嘉发展便联合惠州奥林匹克置业拿下了普陀长风社区地块，成交价接近64亿元。

接近土地拍卖市场的一位人士对记者表示，现在民营企业拿地热度一般，以国企和央企拿地为主。这时候需要更多的这样的资本进入房地产，以提高各方的信心。

除公开市场拿地外，宸嘉发展还接手不少出险房企的项目。今年10月中旬，位于长沙望城区月亮岛板块的新盘嘉臣道获批预售证并开启认筹，这个号称月亮岛豪宅项目的楼盘前身为闽系房企阳光城于2021年6月摘得的项目，一年后易主宸嘉发展，项目也从阳光城·和顺·江天悦更名为宸嘉·和顺·嘉臣道。

根据天眼查数据，宸嘉发展（深圳）有限公司还持有深圳市兴兆投资有限公司（此前由深圳福晟地产有限公司全资控股）、深圳市福晟钱隆城开发有限公司、深圳福晟地产有限公司、深圳市福晟福臻房地产开发有限公司、深圳市宸嘉发展城市更新有限公司的股份。

此外，自去年以来，宸嘉发展接手了多个旧改项目，分别为深圳龙华区大布头片区项目、宝安107发展带翻身片区项目、龙岗区平湖述昌围项目等。

在房企任投资负责人的李文（化名）分析：“楼市疲软，按照正常的逻辑，没有人在这个时候‘进军’房地产业，但是无论房地产市场再难、再差，投资房企的优质核心项目是永远都不会亏本的，它就是选定这个时机捡皮夹子（意指得到无需费力的意外资财）。”

上海“围标事件”高管新聚集地

横空出世的宸嘉发展离不开专业人士的操盘。

根据工商信息，在宸嘉发展的高管名单中，崔帅、郭斌和梁飞分别担任执行董事、总经理和监事，而这几位都曾是“中海系”高管。

其中，崔帅曾担任中海地产上海公司总经理，两年前因“虹口北外滩地块围标事件”开始受到外界关注；郭斌曾在中海地产（海南）投资有限公司任职高管，2020年12月18日，郭斌担任国荣置业执行董事、宸嘉发展（武汉）董事兼总经理；另一位梁飞则曾为中海地产上海公司副总经理。

天眼查信息显示，自2020年下半年开始，崔帅、郭斌、梁飞相继退出中海的相关子公司，不再担任董事、总经理等相关职务。

2020年4月，虹口北外滩地块以招标方式出让，包括万科、华润、中海在内的三家开发商入围，最终三家报价一致，官方一直迟迟未公布出让结果；4月中旬，虹口北外滩“围标”事件逐渐浮出水面。

崔帅作为中海在上海围标事件的重要当事人，在两个月后被免去上海总经理一职，调任华南区域担任设计总监。彼时就有说法称，崔帅接下来在中海的前景并不明朗，离职或“隐身”都是大概率事件。

有知情人士对记者称，上海“围标事件”的余波至今仍在，涉事企业被要求在三年内不允许在上海公开市场上拿地，按时间推算到2023年4月才能解除限制。此外，“当事人主动离开也能减少对公司的负面影响，地产圈子说大也不大，经过此事当事人的职业生涯的延续性多少也会受到影响。”

不过，宸嘉发展的成立似乎专为上述高管“量身定做”。自2020年10月28日开始，崔帅不再担任纪亮（上海）房地产开发有限公司、上海老西门新苑置业有限公司等中海子公司董事职务后，于2020年11月3日新任职宸嘉发展的执行董事——而这几天恰是宸嘉发展成立日期；无独有偶，郭斌也在11月7日以高管持股平台海南乾欣投资合伙企业（有限合伙）入股宸嘉发展5%股权，并在随后担任宸嘉发展相关职务。

背后资金实力雄厚

地产开发链条的运作离不开经验丰富的职业经理人，更依赖密集投入的大量资金。宸嘉发展能够一鸣惊人，离不开其背后的实控人刘益谦。

刘益谦何许人也？公开资料显示，1963年出生的刘益谦从草根家庭走出，初中辍学的他最开始做的是皮具、出租车生意。刘益谦是“知名牛散”，他早些年靠炒股发家。1990年，刘益谦花了1万元买了豫园的100股，一年之后，股票价格翻了100倍。

天眼查显示，目前刘益谦实际控制了226家企业，业务涉及化工、新能源、医药、地产等。同时他还担任天茂集团、国华人寿两家保险公司的董事长。2022年3月，刘益谦以415亿元的身价上榜胡润研究院的2022年全球富豪榜，资金实力可见一斑。

刘益谦一直对地产行业颇有热情。早在2009年，他曾先后参与保利地产、首开股份和金地集团的定向增发，间接投资房地产；2016年，刘益谦旗下的国华人寿以32.2亿元从潘石屹手中收购了位于上海的SOHO世纪广场。

刘益谦的商业帝国中包含数家上市公司，分别为天茂集团、国民技术、广晟有色、长江证券、亨迪药业、云从科技等。其中，天茂集团通过控股子公司国华人寿从事保险业务，主要经营为人寿保险、健康保险、意外伤害保险等各类人身保险业务。

作为天茂集团的核心业务，国华人寿不止从事保险业务，还覆盖了不少地产项目。股权关系上，国华人寿控股的子公司中，有14家从事项目开发和养老地产开发业务，项目分布在上海、武汉、宁波、成都、重庆、海南等地。

目前，宸嘉发展的多个项目，均从国华人寿手中接盘而来。宸嘉发展在武汉的豪宅项目宸嘉100，正是近两年国华人寿通过旗下国升置业将项目股权转移，最终出让给宸嘉发展开发；另一武汉项目长江新城康养综合体，则是国华人寿2020年在武汉江岸区所拿地块P（2020）072号，总价23.38亿元。

10月12日，国华人寿再将武汉国荣置业有限公司60.8%股份转让予以宸嘉发展（武汉）有限公司，股权转让后，宸嘉发展持国荣置业股份60.8%，国华人寿持国荣置业股份39.2%。

通过国华人寿不断输出地产项目的方式，刘益谦正在力捧宸嘉发展成为行业新秀。

除了国华人寿的支持外，李文告诉记者，“就宸嘉发展自身而言，当下市场里有许多房企已经出现财务危机，此时以低价格收购项目，再向外卖出必定获利颇丰。这家企业背后的产业很多，有足够的现金流支撑，这是其一大优势。”

发展专注豪宅和旧改

短短两年的时间内，宸嘉发展势头颇为强劲，在上海、深圳、成都、武汉、南京等高能级城市布局多个高端豪宅项目。

除上述长沙宸嘉·嘉臣道外，宸嘉发展已完成的项目还有武汉豪宅网红盘宸嘉100嘉佰道。该项目的装修备案均价约为5.2万元/平方米，成为当年武汉楼市备案价最高的项目。克而瑞数据显示，武汉宸嘉100嘉佰道项目在2021年武汉千万级豪宅销售榜位列第一，套均总价1269万元。

事实上，从市场反馈来看，在整体成交下滑的背景下，不少城市的高价值改善型产品反而出现了逆势上涨情况。

以深圳为例，据中指研究院数据，2022年1月～7月，深圳1000万元以上的房源累计占比22.8%，相比去年上升12.4%；据湖南世联行的数据：仅看180㎡以上的住宅大平层，上半年市场供应量为91万㎡，同比增长130%；成交72万㎡，同比增长26%；均价17372元/㎡，同比上涨了19%。

对此，方明有自己的看法。他表示，“2022年上半年之前，市场表现还不错，但随着豪宅价格的上涨，此后许多项目出现有价无市的局面。”他举例称，长沙有个2022年8月份开盘的豪宅项目，单价3万多元，开盘两个多月后，通过住建局网站商品房预售公开查询系统查询，目前仍有大量房源在售。

经济增速预期转弱后，楼市告别了过去单边上涨的行情，购房者将钱袋子捂得更紧了。方明称：“当前的楼市表现出分化行情，换句话说，区位、户型、配套好、性价比过得去的才能卖得好；户型差、区位配套差、没什么性价比的根本卖不动。”

有知名中介机构的总经理告诉记者，据其公司内部的一份市场调查数据，2021年到访过的客户中有20%在2022年做出延期或放弃购房的决定，这说明了市场上总体客户的减少和流失。

宸嘉发展的投资并未将鸡蛋放在一个篮子里。除了豪宅外，宸嘉发展还握有上海普陀桃浦的养老项目和虹口北外滩项目。据了解，上海普陀国际康养中心于2022年1月10日正式开工。而上海虹口北外滩项目，又名虹口国华人寿金融中心，意在打造“北外滩CBD国际商务新地标”。

同时，宸嘉发展还进驻了深圳的旧改市场，拥有多个旧改项目，如龙华区大布头项目、宝安翻身项目、龙岗述昌围项目、龙岗守珍街项目等。这些项目能否为宸嘉发展的发展带来进一步的增量还有待观察。