一名模范生的无奈违约

作者｜周智宇

印象中，旭辉董事局主席林中一直是个乐观派，在地产界已少有大佬露面发言时，他还是会积极发声。

他也一直说，虽然行业面临挑战，但穿越周期的企业未来仍大有可为。民营房企仍有未来。

但是房地产的弱复苏，让这位乐观派也扛不住了。在上周停牌后，旭辉11月1日早间发了个公告，称已暂停支付境外所有应付的本金和利息，计划对境外债务重组。这意味着，作为几家优质的、示范型民营房企之一，旭辉也正式违约了。

根据公告，目前旭辉境外债务合计68.5亿美元，有4.14亿美元没有按照约定条款支付。也就是说，旭辉大约有30亿人民币的境外债违约了。

这让很多投资者感到奇怪。按照之前旭辉的公告，年内已无公开债务到期。境内外债券中，最近的一笔是明年1月23日到期的美元债，还剩2.95亿美元。加上一笔人民币境外债以及三笔需要行权的境内债，旭辉明年需要偿付的公开债整体规模也不过80亿人民币。相比旭辉销售规模来说，明年的债务压力也不算大。

然而公告里却说有30亿人民币的境外债到期，这究竟是发生了什么？

原来，就像很多出险房企身上曾经发生过的一样，此前林中的内部信，旭辉天津项目的非标债务纠纷，让投资人感到担忧。随后，包括标普、惠誉在内的评级机构接连下调旭辉的信用评级，导致触发境外银团贷款的约束条件，要提前还款。

旭辉内部人士表示告诉华尔街见闻，在国庆期间，林中曾带队到香港与相关银行、债券投资者进行沟通，但未能达成一致。在上周四股票停牌后，旭辉方面也曾尝试进行最后的努力，但依旧未能成功。最终只能以一纸公告，宣布违约。

旭辉股价在11月1日应声下跌，至收盘跌25%，收于0.39港元/股，市值仅剩36.85亿港元。其境外美元债也跌至只剩了个位数，票面价6美分、7美分比比皆是。

在很多地产同行和金融机构看来，旭辉违约，令人唏嘘。

旭辉是五家示范房企之一，可以说一直是这一轮房地产周期里的模范生；它也是今年以来，为数不多发债渠道还算通畅的民营房企。

就在9月下旬，旭辉才刚完成一笔由中债增担保发行的12亿元中票，这可以说是监管层给旭辉发出的“小红花”，是对这家去年已经进入绿档的民营房企的认可。

华尔街见闻了解到，旭辉的状况突然恶化，一是因为在7、8月停贷风波之后，各地政府进一步加强了对预售资金的监管，房企提取难度加大。林中此前也在一封内部信中说，虽账面仍有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

二是由于，金融机构出于风控的考虑，仍对房企停贷、抽贷。今年以来，包括平安信托在内的机构一直在持续收缩房地产业务的规模。

从旭辉的经历也可以看到，如今房企的财务状况依旧不乐观，房地产市场仍处于弱复苏当中，机构、投资者的信心非常脆弱。

不过旭辉并未就此躺倒。旭辉方面表示，目前正在考虑处置一些海外资产，也在与潜在买家进行初步沟通，这可以缓解公司的流动性压力。

也就在11月1日，旭辉迅速地进行了一场组织架构和人员调整，将部分集团的职能单位合并、裁撤，还将皖赣区域合并进入了上海区域。

从调整的结构看，裁撤的部门主要是投资、设计部门。这意味着接下来旭辉的主要思路，是尽可能多地减少支出，将资金用在保经营、保交付上。

这和旭辉眼下进行债务重组的思路一致，以时间换空间，让公司及管理层把精力聚焦于项目的保交付以及正常经营上去。也只有继续努力经营下去，才能保障自己挺过去。

在债务重组公告发出后，林中发了条朋友圈，称旭辉拒绝躺平，只是蹲下，蹲下意味着重心更稳，意味着为了来日更好地站起来。

这位地产乐观派，依旧还是希望给外界信心。希望能够以时间换空间，让公司能持续经营下去。在11月1日，林氏三兄弟还增持了旭辉股票100万股，持股比例达51.56%，表明要与公司走下去的决心。

只不过深蹲起跳，需要有力气。如今的旭辉，需要得到债权人的支持，消费者的信任以及更多来自政策的暖意。