吴亚军谢幕，龙湖会何去何从？

作者|谢涵

编辑|陈彦旭

运营|陈小妍

另镜(ID:DMS-012)

吴亚军对外宣布放权后，10月29日，龙湖集团召开投资人电话会议。

10月28日晚间，龙湖集团创始人吴亚军宣布因年龄及身体的原因，辞去公司董事长，转任公司战略发展顾问，现年40岁的龙湖集团CEO陈序平接任董事长职务。

吴亚军在会上称：“我是公司大股东，我的大部分资金在股票里，我还是会关心公司发展，尤其是公司如何适应市场需求新的利润增长点，关注商业模式对不对，怎么规避风险。”

此次投资者会上，吴亚军再次强调并不太关注资本市场的波动，而是更看重企业内部好不好，是不是在做正确的事情。她相信，明年年报利润应该是仍然稳中有升。

吴亚军卸任背后，是对接班人长达六七年的考察，对龙湖公司整体治理更深层次的思考。希望效仿美的何享健，让职业经理人成为掌舵者。

但对于这突如其来的消息，加上整体低迷的大环境，外界还是显得一时难以消除担忧。受换帅消息影响，10月31日早间，港股龙湖集团低开低走，盘中一度暴跌逾44%，创历史最大单日跌幅，股价创2011年以来11年新低，并逼近历史最低价。

但万万没想到的是，在跌幅超40%之后，龙湖集团股价随即触底回升，当日收盘跌幅收窄至23.78%以内，现报10港元。

当日股价为何触底大幅反弹？这也反映出，仍有一些投资者，长期来看，对龙湖还是非常有信心的。

龙湖这家公司虽然是一家民营房地产企业，但在香港资本市场的信用非常好，以最审慎的态度对待财务杠杆，能够拿到比许多地产公司利息低的贷款利率。

能获得如此高的信用评价，和龙湖长期稳健的经营风格，以及围绕客户需求的地产开发能力有很大关系。

吴亚军树立了龙湖高端产品和服务定位，除了住宅开发，龙湖天街已经成为一个非常响亮的名片。根据龙湖上半年财报数据，龙湖天街租金收入为44.59亿元，同比增长26%。

10月31日，为了维稳股价，龙湖集团发布公告称，公司已于2022年10月31日提前偿还2023年到期的部份银团贷款51亿港元。此外，创办人吴亚军家族信托增持300万股，涉及2800多万元。

11月1日，龙湖集团股价大涨，当日收盘大涨8.2%，报收于每股10.82港元。

逆袭人生

另镜了解到，此次龙湖换帅，并不会影响龙湖集团股权结构，吴亚军仍是龙湖集团的实控人。根据财报，吴亚军通过信托持有龙湖集团42.61%股权。

吴亚军鲜少在公众媒体露面，但在地产行业却颇具传奇色彩。总是在关键时刻，这位房地产领域少见的女性掌门人，展现了她的理性和智慧。

2020年，房地产企业的“三道红线”试点启动，过往的商业模式也因为“三道红线”的出现而快速纠偏。

在吴亚军看来，过去龙湖靠自律，现在有他律的压力也不是坏事，外部力量有助于龙湖在行业的竞争力再上台阶。龙湖得以连续6年保持绿档，低融资成本堪比央企。

吴亚军称，“因过去对自己够狠，才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性。”多年来，龙湖坚持不拿地王，也没有选择侵略性地大举收并购，而是选择在波浪起伏的地产洪流外，靠自己的力量去主动修正行进的方向和速度。

吴亚军认为企业管理必须有坚韧和耐心，她把这个精神融入到了龙湖的发展经营之中。经历了无数的大风大浪，如今的吴亚军面对再大的风波，也总是能从容应对。

8月10日，作为民营示范房企的龙湖突遭“做空”，叠加商票逾期谣言影响，股价一路暴跌超过16%，对此，龙湖迅速“反击”。

管理层当晚召开会议，吴亚军现身澄清传言，且以55亿港元新股增发、35亿港元银团贷款等实质举措，稳定市场信心。

当问到“龙湖遭遇破产谣言和机构做空”等话题时，吴亚军对外坦露心境，“我的心情还可以，虽然过程中大家很痛苦，但做空不一定全是坏事，龙湖之前有做一些常规的防守准备，我们的员工经过这一轮，更有精神气，管理层未来也会更加的谦逊和勤勉。”

伴随一系列维稳措施，8月16日，龙湖集团股价一度大涨超17%，谣言也不攻自破。

“泰坦尼克号撞上冰山的那一刻，你再掉头肯定来不及了。你一定要在没有看见冰山的时候就有所应对。”这是一位金融机构里管理风险的人跟吴亚军说过的话，过去十多年，这句话对她的影响非常大。

1964年，吴亚军出生在重庆一个小县城里，1980年，吴亚军考入西北工业大学导航工程系。毕业后，吴亚军做过技术工人，还当过报社记者、编辑。

上世纪90年代，吴亚军和蔡奎从“龙湖花园”项目起家，1993年龙湖集团创立之初，是一家典型的家族企业。经历多年打拼，龙湖从西南一隅走向全国，成为房地产头部企业之一。

吴亚军的成功离不开她的积极心态，一如既往的保持谦虚，不断地向知名优秀公司学习，取长补短。

吴亚军曾特意赶往深圳，向时任万科董事长的王石取经，到访美的学习先进的管理制度，听雷军讲述了小米模式和创新发展经验。

吴亚军也非常重视人才建设，龙湖很早就把人才发展放在战略地位，自2004年启动第一届仕官生招聘，至今已有18年历史，为优秀的大学毕业生制定了完善的成长路径图。

2017年，龙湖集团又推行合伙人制度，被提名候选人唯一的硬指标是效力龙湖的时间超过2年，入围者既是龙湖建言献策的主力，也是龙湖的稳定器和加速器，且有明确的权责和考核标准，为打造长期稳定的职业经理人团队做好有力铺垫。

“做真的有价值的事，这样这个公司才是一种向上的状态。”吴亚军曾说，在龙湖没有英雄。

这是龙湖一直追求的境界，让公司变成一个高效的、战略性的有机体，让一线员工有足够决策能力，真正地去服务好客户。

吴亚军认为，吸附行业最优秀的人才，首先依靠价值观。第二就是机会和平台，龙湖通过体系建设，能够真正给组织授权、赋能，把人变得值钱和更有能耐。

80后接棒

吴亚军在此次投资人电话会上开门见山的表示，现在辞任，我认为是一个比较好的时机。选择在这个时点卸任董事长，吴亚军主要考虑三方面。

过去三年，吴亚军一直在安排能够接班的人选，之所以选择交给职业经理人，是受到美的集团创始人何享健将企业交给方洪波一事的启发。

吴亚军坦言，推动这场一把手权力交接的直接诱因是身体状况，但对吴亚军来说，寻找接班人的过程早在很久之前就开始了。

“过去几年，我一直有糖尿病，前段时间做了一个眼睛手术，可能还有一个眼睛手术在等着我。更关键的问题是，过去几年我的心脏一直心律过快，但是没有症状我就忽略了。最近，我出现了心悸，上次去检查的时候医生也没有查出来病因，器质上还没有出问题，担心是神经性的，还要去查。”

吴亚军的交班时间却比计划推迟了几个月，她透露原本计划在2022年中期业绩发布之前完成此事，但8月初龙湖遭遇做空，销售额也没有回正，交班一事也因此延迟至今。

“三季度以来我们的销售已经开始回正了，而且年内到期的债务都已经还清了，明年到期的也在提前准备，这个时候辞任我认为是一个比较好的时机，从公司的状态来讲，我比较愿意这时候来做。”

龙湖创立之初，是一家非常典型的家族企业，但吴亚军对企业“家族化”保持高度警惕，“去家族化”和“培养职业经理人”贯穿龙湖集团发展壮大的全过程，吴亚军及其家人逐渐淡出龙湖集团管理层，职业经理人一步步走上重要管理岗位，而龙湖集团因此从西南一隅的公司，变成世界500强。

龙湖集团逐渐壮大的过程中，吴亚军一直在进行“去家族化”的动作，2009年，龙湖上市前夕，为了减少公司的家族企业色彩，蔡奎辞去公司副董事长及其他公司职务，开启龙湖集团“去家族化”的第一步。

2011年8月15日，龙湖集团公布中期业绩的同时，董事会主席吴亚军宣布辞去CEO一职，交由公司常务副总裁邵明晓继任。至此，龙湖集团管理层中企业创始人吴亚军、蔡奎及其家族成员已经全部离开，龙湖集团的“去家族化”进程更进一步。

根据龙湖集团的公告，陈序平毕业于清华大学，2008年获得土木工程专业硕士学位，进入龙湖集团工作至今。在经历了工程师、工程经理、项目总、投资发展部负责人等职位的历练后，陈序平于2016年底出任成都公司总经理，2021年7月被任命为龙湖集团COO和地产航道总经理。

成都龙湖的地产开发销售额从2016年的53亿元增长到2020年的180.23亿元。而且，在陈序平任期内，作为“空间即服务”战略下的多航道协同落地样本，成都龙湖实现了商业、冠寓、养老等业务的高速发展，形成了多航道齐头并进的局面。

值得注意的是，2022年2月，龙湖集团宣布了新CEO的任命。在完成两个五年任期后，原CEO邵明晓升任龙湖集团副董事长一职，龙湖集团管理团队的帅印交到了年轻的继任者陈序平手中。

陈序平这次任职董事会主席，距离他年初出任龙湖集团CEO，仅仅过去了8个月。

吴亚军卸任背后，是对接班人长达六七年的考察，对龙湖公司整体治理更深层次的思考。希望效仿美的何享健，让职业经理人成为掌舵者。践行机构化战略，通过文化及机制聚焦高量级职业经理人。

企业的未来

10月11日，龙湖集团公告9月销售数据，单月销售额为192.2亿元。值得一提的是，自7月以来，龙湖已连续三个月实现月度销售业绩的持续回升，在此基础上，龙湖集团三季度累计销售额达到597.5亿元，同比实现正向增长。

但外部房地产市场景气度持续低迷。国家统计局发布的相关数据显示，1-9月份，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%；商品房销售额99380亿元，同比下降26.3%。

从吴亚军手中接班的陈序平，外界更关注的是，他如何带领企业更好的穿越周期，提高企业韧性。

今年9月至今，龙湖在土地市场加大了投资力度，于北京、上海、成都、合肥、西安等城市共拍得11幅地块，拿地金额超百亿。

从整个行业来说，房地产业再次面临严峻考验。根据克而瑞研究中心数据显示，2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模达1812亿元，其中海外债约为617亿元，又一波偿债高峰期来临。

至于债务方面，龙湖年内无到期债务，CFO赵轶表示，龙湖集团短期负债占比较少，公司还会提前偿还即将到期的债务，通过这个方式减少债务压力。龙湖目前仅有1.6%的外币风险敞口。今年无到期的公开债务，正在提前偿还第二年200亿规模的债务，近期正在推进的是51亿港币的银团贷以及明年4月到期的3亿美元债。

在电话会议上，新的接班人陈序平向投资者透露未来五年对龙湖的经营构想，陈序平称，未来五年的时间，我们的目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造这四个经营性航道产生的利润占比要过半，收入占到整个集团的30%。

陈序平表示，去年8、9月份，公司就洞察了苗头和变化，做了战略聚焦——城市聚焦、航道聚焦。当时已经注意到一些城市不对劲，所以将之前的68个城市，分为20个重点城市，14个机会城市。航道方面主要有5个主航道，主要的目标都是现金流和利润增长。

陈序平称，龙湖还进行了航道协同，今年的费用降低了40亿。“我们保证利润稳中有增，融资性现金流可以把明年的债清偿，以前我们不做经营性物业开发贷，现在经营贷时间久，成本低，我们也考虑做一些。”

对于经营性现金流，陈序平表示，今年项目首开现金流12到18个月就能回流，最快6到8个月。其他航道今年有260亿的营收，都是正向现金流。

“未来5年，我们不会新增主航道，未来经营性的4个航道利润占比要过半，有息负债压缩到1500亿到1600亿。未来10年，我们的经营性收入目标将达到1000亿元。”

随着利好政策的持续落地，市场信心得以提振，房地产交易企稳回升。据悉，今年十一黄金周，龙湖集团的整体销售额就达到70亿，同比上涨7%。

销售回暖的同时，龙湖集团继续在北京、上海、合肥等高量级城市新增4幅土地储备，总建筑面积34.6万平方米，权益建筑面积34.1万平方米。

从年中报能看出，龙湖的确表现不错，是今年少有的营收、利润仍在增长的房企。今年上半年，龙湖集团实现营业额948亿元，同比增长56%；核心权益后净利润66亿元，同比增长6%。

龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，一系列指标均维持行业内的较高水准。其中现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本进一步下降至3.99%。行业融资成本低于4%公司仅有中海、金茂、华润以及龙湖。

截至9月末，龙湖资金净余额约800亿元，其中监管资金余额215亿元。

今年上半年，集团如期交付76个项目，共计5.25万套品质住宅，100%实现按期交付，其中超30%提前一个月以上交付。此外，龙湖不断升级交付体验，上线“云交付”，“交房即交证”等服务，交付客户满意度高达91%。

创始人吴亚军在地场行业打拼30年，参与了房地产行业兴衰的整个过程。在此时选择放权，也伴随着一个时代悄然无息的谢幕。

当下行业趋冷，行业真正摆脱颓势仍需要较长时间。应对目前行业形势，龙湖仍然会秉承稳健的财务运营，80后清华校招生陈序平成为龙湖新的掌舵者，也为企业穿越周期提供更多无限憧憬与展望。