Q3购物中心运营力30强！逃离北上广，深耕轻资产运营 | 睿和研究

作者 | 睿和智库研究部

编辑 | 夏县明

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

2022年第三季度，随着疫情的逐步好转，购物中心市场供给得到释放，同时伴随着国家及各地方政府是政策扶持，消费端逐步恢复活跃。尤其是受疫情影响较大的上海，二季度未有新开业项目，随着市场与政策回暖，三季度新开3个项目。

除疫情影响外，商业地产市场的两大趋势是：中小体量购物中心更受青睐，更多企业落子新一线及二线城市，逃离北上广成为本季度新开业购物中心最大特征。其次，轻资产运营在商业地产领域已经属于老生常谈的话题，不论是行业龙头的万达商管，还是深耕三四线下沉市场的爱琴海，都是轻资产运营方面的佼佼者。虽然万达上市之路艰难，但毫不妨碍其断层领先于业内同行，其在三季度内新开业16个购物中心，使其他企业难以望其项背。

此外，三季度恰逢“金九银十”开业热潮，购物中心市场在9月迎来开业高峰，一日同开近20个新项目。

榜单排名

行业综述

1、政策动态：多方式纾困

自疫情封控以来，客流量的大幅减少给购物中心带来极大经营压力，对此，政府不断发布纾困政策，2022年第三季度延续了前两个季度路径，从金融、文旅、品牌、消费平台等方面助力实体商业零售餐饮等方面的经济恢复。

在国家政策是主基调下，地方政府出台多条大力稳经济、促消费的相关政策，包括但不限于发放消费代金券、现金补贴等方式。此外，四川、湖北等省份提出建设国际消费中心城市的指导意见，打造全球消费“品质供给”集聚地、建设全球消费“品尚引领”策源地、建设全球消费“品味生活”宜居地、营造国际消费环境新高地。

图表 2：2022Q3商业地产相关政策

数据来源：睿和智库整理

2、大宗交易：活跃度大幅下降

2022年第三季度商业地产共录得重点大宗交易4宗，交易总价为24.198亿元。与上一季度的11宗交易相比，活跃度断崖下跌。其中，交易额最大的一笔为武汉、青岛、荆门、中山、无锡以及遵义的商用物业组合，总共涉及120个单位，建筑面积总计约为7万平方米，2022年4月30日初步估值的参考价格约为8.72亿元。

图表 3：2022Q3商业地产大宗交易汇总

数据来源：睿和智库整理

3、半年报发布：头部企业增收不增速

据睿和智库统计，截至9月15日，在已发布半年报的58家上市物企净利润总额为115.37亿元，平均净利润为1.99亿元，较去年同期分别下降19.7%和30.66%；平均净利率12.83%，较2021年同期平均14.82%的净利率水平，下降1.99个百分点。

盈利方面，受规模及基数影响，龙头企业碧桂园服务、雅生活、华润万象生活稳居前三。但在增速方面，这些巨头的表现并不乐观，甚至出现亏损。如雅生活服务、绿城服务、世茂服务等，下滑幅度在10%以上。受关联方应收款项计提的减值影响，融创服务净利润甚至出现了亏损现象，为-7.74亿元。

净利率方面，“小而美”的星盛商业以36.37%依然稳居榜首，融创服务以-18.73%净利率位居最后。58家发布半年报的物企中，净利率超过20%的物企共有8家；净利率不足10%的达22家，占比37.93%，其中有6家物企净利率不足5%。

榜单解读

1、三季度新开购物中心102个，9月占比63.7%

据睿和智库不完全统计，2022年第三季度，全国范围内共新开业购物中心项目102个，同比减少24个，比2022年二季度增加16个；总体量约1066.54万平方米，比二季度增长39.39%。其中9月新开65个购物中心，占比最大，原因在于除周期性的“金九银十”开业潮外，更重要的是受疫情挤压的供给开始释放。甚至出现，仅仅在9月30日一天内就有18家购物中心开业，2家购物中心试营业。

图表 4：2022年7-9月购物中心开业数量占比

数据来源：睿和智库整理

从企业端来看，作为商业地产龙头企业的万达商管，三季度内新开项目16个，断层领先位列第二的新城控股9个。

图表 5：2022Q3新开购物中心数量2个及以上企业（单位：个）

数据来源：睿和智库整理

2、逃离北上广，布局新一线

7月新开业项目延续往期的趋势，继续往新一线城市靠拢及向二三四线城市下沉，并且逐渐远离成本高企且较为饱和的一线城市。新项目中仅有一个金海洋商业购物中心是位于一线城市北京，但所在的石景山区从经济状况与开发程度而言都不是城市的核心区域。

8月逆转了以往7、8月份供给下降的趋势，新增入市项目及数量同比和环比均上升。从布局来看，全国范围内的新增项目供给依旧集中在一线及新一线城市以外的下沉市场，中大型项目则偏好新一线城市。

9月新开购物中心布局城市上，除北上广深以外的一线城市，青岛、合肥、南昌等为代表的二线城市依然是企业的布局重点。除珠海万达商管、新城控股等以快速扩张模式占据三线市场的企业外，大部分的企业仍将发展重点放在发展更为成熟的新一线、二线城市。

图表 6：2022Q3新开业购物中心城市分布

数据来源：睿和智库整理

3、中小体量购物中心占主导

在102家新开购物中心中，面积最大为京津冀固安城市建设房地产开发有限公司的永定城·京津冀固安国际商贸城，建筑面积104万平方米；面积最小为中建一局集团建设发展有限公司的中建方寸间，建筑面积0.5万平方米。

图表 7：2022年Q3新开购物中心体量（单位：平方米）

数据来源：睿和智库整理

体量上，三季度新开购物中心10万平方米以下的项目占比65.68%，中小体量成主流趋势。值得注意的是，小体量项目意味着容量有限，可调整和焕新的空间同样有限，因此要求定位更加精准，同时也对精细化运营提出了更高要求。

4、企业动态：轻资产或成新经济增长点

7月7日，保利正式揭牌保利商旅产业发展有限公司，意味着保利将把商业零售运营连同酒店运营、景区运营等业务提升了一个重要层级，运作更加系统化、平台化、集聚化。截至目前，保利商旅在全国运营管理65个购物中心、超过60家酒店、近30个旅游项目，购物中心及酒店管理规模超过700万平方米，旅游项目在管面积超过800万平方米。

7月7日，据港交所披露，龙湖旗下物管平台龙湖智创生活有限公司招股书失效。当晚7点多，龙湖智创生活再次在港交所递表。

7月19日，融创商业与东莞伟柏实业、东莞淳鑫置业正式完成轻资产合作签约。项目地理位置优越，客流量丰富，具备较好的商业基础和发展潜力。本次轻资产签约也意味着融创商业轻资产管理能力进一步得到行业认可。

8月20日，中海商业与中国铁建联合官宣，双方已达成合作，中海商业将以轻资产商业管理服务模式，进驻广州南沙海语熙岸购物中心项目。双方此次签约合作内容是28万㎡旗舰商业中的凤凰广场，其建筑面积约10万㎡，亦将成为未来近十年内南沙罕有的大型购物中心。

榜单说明

睿和智库研究部通过对众多购物中心运营商的长期跟踪与研究，推出“2022年第三季度购物中心运营商运营力30强榜单”，力图从管理规模、项目布局、资管水平等多方面解读其运营力表现，并对行业发展、市场格局、企业动态等方面做出分析，以资借鉴。

图表8：购物中心运营商运营力指标体

备注：

1.榜单数据截至2022年09月30日。

2.数据来源为：

1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；

2）睿和智库自有数据库；

3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。

3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。

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