民营房企还要扛多久？

　　这段时间，地产行业坏消息一个接着一个。先是房企股价集团遭遇重挫。接着，绿地着公告了美元债展期。昨天，被纳入“示范房企”名单，并作为首批获得流动性支持的旭辉，也官宣暂停支付境外债本息。

　　从去年开始，最早是高杠杆房企现金流出问题，谁曾料到，房企一个接着一个出问题，现在连优质民企也扛不住了，危机愈演愈烈。

　　有地产人无奈地发问，民营房企还要熬多久？再这样下去，未来不管是哪一家房企出险，都不意外。

　　有业内人士呼吁，当下信心比黄金重要，希望相关部门尽快推出强有力的政策稳住楼市，帮助优质民企走出困境。毕竟，当下的政策空间还很大，工具也还很多。

　　
市场未见回暖迹象，

　　房企流动性面临极大挑战

　　我们都知道，房企现金流主要来自两个方面，一是经营性现金流，一个是融资性现金流。但目前大部分民营房企面临的处境是，一方面，房子打折促销也很难卖掉，即便卖掉，大部分预售资金也要被监管，另一方面，金融机构不愿意借钱，不敢借钱。

　　此前，就有民企老板在朋友圈吐露心声：“融资不畅、销售疲软，光让还钱，哪家房企都吃不消”。

　　其实，民企从去年开始就面临这种艰难局面了，只是当时大家预判还比较乐观，认为今年3月大概率会回暖。

　　谁会想到， 经过了长达一年的救市，受到停贷潮、疫情等各种因素影响 ，目前依然看不到明显的回暖迹象 。

　　首先，市场回暖速度缓慢，10月份销售再陷入低迷。

　　虽然9月份全国销售单月环比上涨，但10月份未能延续上涨态势。

　　据克而瑞数据，10月份， 重点30城成交面积低至1414万平方米，创下半年以来单月新低，环比下降14%，同比跌幅扩至28%。

　　TOP100房企单月实现销售操盘金额5560.7亿元，环比降低2.6%，降幅高于往年平均。同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%。

　　二手房市场同样低迷。

　　诸葛找房统计数据显示，10月份，9个重点城市二手房成交环比9月出现不同程度下滑。

　　其次，房价面临很大的下行压力。

　　据中指研究院数据，10月份，百城新建住宅均价已经4个月环比下跌。二手住宅均价已连续6个月环比下跌，同比下跌0.51%。

　　更值得警惕的是，住宅均价下跌城市达到46个，就连深圳、武汉、重庆这些一二线城市的房价都跌了。 整体来看，近半数城市新房及二手房价均面临调整压力。

　　图：2020年1月至2022年10月百城新建住宅均价及环比变化

　　图：2020年6月至2022年10月百城二手住宅均价及环比变化

　　来源：中指研究院

　　第三，土地端持续降温。

　　行情惨淡，销售乏力，没有了现金流，很多民营房企都停止拿地了。

　　中指研究院数据显示，2022年1-10月，TOP100企业拿地总额11229亿元，拿地规模同比下降50.2%。TOP100门槛值为36亿元，较上年同期下降11亿元。

　　总的来看，整个市场表现不太乐观。

　　除此之外，保交付导向下，很多城市进一步收紧了预售款监管。

　　据金地反馈，他们目前进入的城市中呼和浩特、杭州、西安、成都、宁波、青岛、深圳、上海，能够明显感受到，预售款监管都比以前有所收紧。

　　在融资端，形势稍有好转，但大部分民营房企还是很难过。

　　据中指研究院监测数据显示，2022年9月房地产企业非银融资总额为777.9亿元，环比上升13.3%。行业平均利率为3.67%，同比下降2.14个百分点，环比下降0.44个百分点。但是，

　　一方面，融资端青睐的仍然是信用好的国央企和优质民企。

　　因为企业增信发债非常依赖信用，无论是机构挑选企业，还是投资者选择债券，都会非常谨慎。所以，当前真正能发债并获得资金的房企非常有限。

　　另一方面，临近年底，越来越多房企被催还债。

　　有房企员工对经济观察报表示，最近有金融机构开始全面对房地产进行抽贷，“包括他们实际出资但借用别人通道的，也包括他们通道的，全部要求提前偿还”。

　　好消息是，接下来两个月不是房企的偿债高峰，坏消息是，明年3-4月又会迎来新一轮偿债高峰期。

　　多重压力之下，预计未来房企流动性将面临更大挑战。

　　未来信心重塑是关键

　　最近，全国有23个城市针对消费端出台了购房优惠政策，包括降低首付、减费退税、购房补贴、提高公积金贷款额度等等。

　　但目前来看，政策效果有限。前几天，金地在投资者会议上分析指出，当下信心缺失是房地产市场难以回暖的主因。原因如下：

　　一是购房者目前购房的心态跟股市差不多，买涨不买跌。加上很多房企暴雷，大家对购买期房有疑虑，担心房子能不能如期交付，市场还会不会进一步恶化等，所以轻易不敢出手。

　　二是疫情影响，加上经济形势变差，大家对收入预期下降，所以更倾向于存钱，而不是花钱。

　　三是很多客户买房需要卖掉一套旧房，但现在二手市场和一手市场一样不活跃。

　　未来，房地产行业信心重塑是关键，必须要健康推进市场信心的修复。

　　一方面，需要更大强度的救市政策。

　　二十大会议召开之前，很多人都期待中央对房地产的提法有所变化，对出台新政策抱有一定期待。

　　但实际上，大会上对房地产政策的提法没有变，仍然强调“房住不炒”、稳房价、稳地价、稳预期这些提法也没变化。

　　这也导致大家对政策预期降低，认为未来很难出台全国重磅政策救市，从而对后市比较悲观。

　　之前，明源君在 里提到，目前的房地产政策，并不像大家想象中的那么宽松，真实情况是松紧并存。尤其是一线城市，仍然是严防死守，限购、限贷、限价、限售无一放松，但也因此抑制了一些换房需求、改善需求。

　　未来可以考虑加大救市力度，以此来提振各方信心。

　　除了消费端，在融资端，房企也希望能有更有力的措施。

　　10月28日，在金地召开的投资者会上， 金地总裁黄俊灿表示，除了市场端的政策，如果开发商融资端也能有一些好政策出来，预计对整个行业提振士气会有较大帮助，

　　金地董事会秘书徐家俊在回答问题时也表示： 债券价格 大跌 主要还是 信用缺失的 问题，公司也 想尽一些办法 解决。但是单纯依靠 一家公司去做 ， 效果有限。他们会跟主管部门 不断 呼吁，希望能 出台更有力的 措施，能够解决当前的一些 问题。

　　另一方面，接下来的经济形势、疫情防控等因素也将极大影响客户信心。

　　疫情可以说是当下最大的核心变量。不少市场刚有起色，结果疫情来了，一封控就是十天半个月，很多项目开发、销售节奏都被打乱，经济也被拖累。

　　前天境外有消息传出，未来疫情管控思路或有所改善，如果传闻是真，将有利于恢复行业信心。

　　不过，也有专家指出，当下要恢复客户信心，最重要的是管理好客户预期，只有客户相信房价不会再下跌了，只有客户相信市场到底部了，他们才敢重回市场。

　　小结

　　虽然行业整体悲观，但也不乏乐观者。

　　有投资机构表示，他们已经和很多国央企金控平台形成了共识，明年会放心地重启地产投资业务，因为不管是国际还是国内形势，房地产行业在明年两会后的复苏已渐成大概率的事件。

　　明源君希望各位也能能够坚持下去，只要熬过这一关，未来就能迎来更健康、更安全的市场环境。