实录丨主题讨论会:适时而变,商业未来

焦点财经讯 近年来，商业地产历经深层次变革，在科技、互联网、消费模式等影响下不断创新、进化与突破。11月2日，观点商业年会盛大启幕，行业知名企业高管出席。

每一年，行业都在变化，当翻过一座山峰，总有更高的下一座山挡在前面。而商业的未来，就是在变化和革新中，不断攀登和跨越新的高峰。

本场讨论有三个分议题，分别是：多元模式与增长曲线、长期主义价值、回归的意义。

主持嘉宾：

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长 蔡云

世联行首席技术官 黎振伟

对话嘉宾：

光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官 周颂明

金科地产集团股份有限公司联席总裁 王伟

英格卡购物中心中国区总裁 朱洁敏

黎振伟：感谢大会，感谢各位嘉宾，我们开始这次的对话环节，这次的对话我和蔡秘书长一起主持，我们有个分工，蔡秘书长是我们行业领导，我来牵头，您来总结。

问题我们也做了分工，我会问一些专业一点的问题，比较实在的问题，秘书长问一些行业发展的问题。我们今天的几位嘉宾，周总，来自光大嘉宝的副总裁，光大安石的首席运营官，我们一起去过新加坡和英国，一起考察商业。还有金科地产的联席总裁王伟总，这边这位是英格卡购物中心的中国区总裁朱洁敏总，我们去年一起去考察，一起去太古里，朱总是非常活跃的，思维很活跃，积极提问题。

我们这一届的话题是适时而变，商业未来。谈到未来，大家有一个很深刻的变化，2022年有一个主题词，就是变。这个变，从世界的变，国家的变，经济的变，行业的变。那么谈到变，我们有三个东西，如何变？我们有增与减，量与质，长与短，轻与重。我们今天的讨论都在探讨这些问题。第三个是回归本原，如何变，无论怎么样这一点很重要，我们中国房地产经历了三十多，我们的速度很快，我们到香港，到新加坡，到英国，我们很自豪，我们三十年超越了别人两百年，一百年，香港70年。但是我们这么快的发展背后是什么？我们现在看到很多的暴雷，很多的问题，也有一些物业的积压，我们的变要回到本原，回到发展的规律，认识常态，以及如何回归发展的本质，这是今天我们这个话题所要探讨的。

我们给我们的嘉宾提问，首先问朱总，您怎么看我们今天房地产如何看商业的本质和回归。这个问题比较大，可能还不能从今天，还要从过去、现在和未来。

周颂明：我们目前是最艰辛的时代，以前的时代是品牌商求着商场，做商场的基本是有限的，而且都是老的百货系统，逐步的我们进入购物中心时代，出现了百货的没落，伴随一起是线上的冲击，可能中国比国外经历的更早，虽然线上刚出来是在国外，但是冲击是国内最快的。现在是供需关系的严重失调，供应太大。这个影响是深远的，为什么暴雷，暴雷的本质其实问题都是出在商业地产，以前机构比较简单，都是排十、排二十、五十，好的就排前十，主要是看主体，看征信。我以前看过很多大的开发商，包括资产看过，几百上千亿的资产趴在那里很正常，因为当时开发出来以后，觉得商业的比例有限，但是这么多年以来，是埋了很多的雷，在财务报表中，现实中现金流是不支撑的，很多是用征信解决的。一旦有问题就会连锁反应。实质来说是把水份挤掉了，这是真实的反映，不是本质有问题。

现在的情况下，我觉得是比较困难的时代，一，本身大家知道，疫情使得消费在改变，不方便消费，有时候封控。这样有些商场根本就存活不下去了。郑州是更明显的，下降是非常厉害的，有些运营都不行了。在这种情况下来说，实际上影响深远的。包括现在有些开业，连锁品牌根本就不开店，你怎么应对？从内容上要考虑改变。这是摆在面前的很现实的问题。现在时代的变化，特别是在近期，是比较深远的。而且很难在短时间内完全看明白，因为有时候有些影响还在滞后，还在发生着。在这个时代，我们从应变上要更积极，更主动，各方面要更细致，包括对商户的减租等，因为要共存。不能完全用一刀切的方式，因为你自己也得活。这是很关键的，我们怎么做好一个平衡应对，这时候也是逼着你进行内部更细致化的管理，包括成本的控制，各个方面的应对。在现在我们要面对的，本质来说还是要研究消费者，研究新的趋势和内容。另外研究商业空间当中能够怎么变，能够怎么结合，因为供需关系变了，有时候你不能只做这个，可能商业的用途要改变，哪一个价值更高，这是我们要重点考虑的东西。

黎振伟：英格卡在大家最困难的时候，他们没有收缩，他们在西安要投资45个亿，刚刚周总说的这么困难的情况下，我们英格卡没有收缩，还要进去，这是有什么本质的不同，对商业本质认识的不同，你们会看得更透，可以更勇敢的进来，你们是来自瑞典的公司。

朱洁敏：这是我第二年来到观点年会，在这样一个非常困难的大环境下，我们今天能够参加这个观点年会的各位商业地产的同仁，我们都是乐观者当中的一份子，我们都还作继续前行。说到英格卡中心，我们在国内知名度还没有特别高，大家不熟悉。其实英格卡购物中心源自北欧，与大家比较熟悉的宜家同源，我们隶属于英格卡集团，英格卡购物中心是一家全球性致力于购物中心投资开发运营管理的全球机构。2009年我们正式进入中国市场，所以正如您所说，我们过去13年，在中国市场从0开始，建立自己的团队，开立自己的项目，我们在中国7个城市运营7个荟聚中心，我们还在合肥、西安和上海有3座未来的荟聚希望在2023、2024年和大家见面。

我听了蔡秘书长的报告，您提到对商业地产要充满信心，这些我觉得非常有同感，对英格卡购物中心，我们的理念是建立在长期主义的想法上。我们非常非常的相信，作为一个商业空间，只要是服务于人的需求。无论是在顺境、逆境，我们相信人的需求永远有存在的价值和意义。

作为一个商业地产的开发商和运营商，我们如何在有限的物理空间里面发挥无限的，为我们所在地的消费者提供有价值服务的不同商业模式的探讨，我们觉得这是一个长期有效，而且永远是一个无限的游戏，也是一个非常非常有趣和值得探讨的华。在我们的每一座荟聚项目上，我们也是永远带着这样的长期主义的理念，从项目的开发到整个运营来体现，我们对人的关注。

我讲三个维度，第一，长期主义体现在我们打造的每一个荟聚体验中心的物理空间上，我们把每一座荟聚作为一个作品来打造，在速度上没有办法做到行业领先，但是在投前、投中和设计过程中，我们会做大量的投入，比如说每一座荟聚都充分体现了北欧的设计元素，你进入到每一座荟聚的时候，我们会非常强调人和自然的融合，空间感。我们2014年的时候，在北京开的北京荟聚，当时会有7千个地下车位，我们为每一个访客提供尽可能便利的停车设施。包括目前我们在做的西安上海项目，在可持续发展方面，我们也都做了非常非常大的投入。所有的这些，可能一时不会在商业上获得非常快的回收，但是我们相信，所有这些服务于人的空间打造，我们相信有一个长期的价值。并且我们希望我们提供的这个空间，未来能够为里面装入的不同内容提供更多的可变性。

第二个，我想说，有了物理的空间，在每一座荟聚的聚会体验中心我们放什么内容呢？其实我们是比较早的提出，我们想要做的荟聚是一个不止于购物中心的空间，我们希望在这里面创造的是通过我们常换常新的租户组合，通过我们常年不断的非常精心设计的主题活动，通过我们非常人性化的服务，为每一个访客打造一个体验，你可以来这边社交、购物、娱乐，可以来这边获得更多的灵感。尤其现在是疫情，大家去不了诗和远方，我们能不能把美好的生活，通过荟聚带到大家的身边。所以我们每一年会举办非常非常有特色的，包括我们代表北欧和宜家在一起的，每天春天会做换新设计生活节，这些主题活动代表了我们可以带给大家的特色，探索生活的美好。

第三个维度，长期主义体现在我们如何跟所有的合作伙伴来一起共赢共创，疫情当下我们要更多的共情，我们的租户伙伴非常的困难，在英格卡购物中心我们说我们做的荟聚产品，一切为了人，我们的一切源自于人，我们最终也是服务于人。我觉得荟聚是一个平台，依靠荟聚我们不可能完成所有我们心中的梦想，我们跟所有的租户是称作合作伙伴，我们积极参与到每一座荟聚所在的社区，融入到社区，我们希望能够在我们的所在地集结更多的资源，年轻的大学生，创业者，所有我们觉得能够给我们荟聚带来丰富资源的合作平台，我们希望创造一个共赢的商业环境。包括我们自己的员工，也以价值观为主导，希望每一个员工可以在这边受到鼓舞，更好的体现他们每一个人的灵感，更好服务于我们的顾客。

所以我想，无论是物理的空间还是这个空间里面的商业模式和商业元素，以及荟聚作为一个平台，我们能够打造的社会共赢的商业环境，通过这三个维度，把我们为大众创造更美好日常生活的初心，能够一以贯之的长期实现下去，通过我们的荟聚产品。

黎振伟：谢谢，您说的很精彩，您说的长期主义，很多外资都做这个事您说到三个长期主义，在您的项目中，一级是长期可用的空间，第二个是长期做的活动，还有是你把你的客户变成长期的合作伙伴。我也看到你们董事长的一个采访，他说不动产的本质是做好空间服务，要适应社会经济的各种需求，还说要靠长期的运营构建收益的曲线思维。我觉得是异曲同工，这就是我们商业的本质，也需要我们适合走快的地产商们回到这个长期主义。下面的问题交给秘书长。

蔡云：我一看金科是我们房地产行业的模范企业，同时在做住宅地产的时候一直是领先，尤其是在西南，在全国都领先。他也很早对商业地产进行布局。今天我们可以看到，我们这些房地产形势进入下行阶段，不仅仅是商业和住宅，是系统性的下行，我也注意看到，金科做商业产品线的更新，包括对元宇宙的理解，包括对购物中心的新产品的植入，都有新的思路，王伟总，我们这几次博鳌论坛碰到一起，对商业地产非常熟悉，做的非常好。我们这样问王总，一个是商业地产的转型，对整个行业，或者对企业的影响和未来的方向，还有一个是对现在这种规模效应，我们怎么把控，怎么让他更可持久的，达到这种平衡和上升，这是我想问的问题。谢谢您的回答。

王伟：谢谢秘书长，今年参加这个年会，确实感觉到和行业中的很多企业一样，第一是感觉有困惑的地方，刚刚朱总也说了，其实我们是乐观者，我们希望在这种困惑当中，开创一些新的局面，今天来参加这个会议，我也非常认真的听取了上午到下午各位企业家的分享，也给了我们很多思考。今年确实最重要的关健词就是活下去，真的是这样。

作为一个老牌的地产开发企业，我们的商业，还有多元化业务应该怎么做，这是思考了很久的。我们其实有一个思维导图，一方面我们是这样理解的，过去为什么会有金科的商业，金科的物业，金科的酒店，包括金科的产业。这些地产+的业务，是当年为了快速的提升拿地规模，快速的提高开发规模，开发的销售额，拿了大量的工业地、商业地，酒店用地等等。开发了这么多年以后，我们高峰的时候，每年的销售额是两千多亿。所以积累了大量的重资产，同时在积累重资产的过程中，也慢慢孵化了这样一些团队，科技园的开发能力，商业的管理能力，包括酒店的管理能力，物业的管理能力。后来我们经历了百年之大变局中的地产变局，我在行业中没有看到一个准确预料到这么大变化的，但我觉得我们这个行业很了不起，大家都在适应这个变化，八仙过海各显神通，都在找自己的方向。我们金科怎么找自己的方向，借这个机会，也跟我们秘书长和各位分享一下。

我们是这样想的，金科现在遇到这样的变局，过去我们是在重资产存钱，我们要在重资产中取钱，过去是重资产赋能于多元化的业务，今天我们多元化的业务要为这些资产来增值。还有我们现在转型的时候，已经是一片红海，我们考虑，有这么多玩家的市场上，我们怎么办？这也是一个思考的问题。后来我们发现，我们有一些东西是可以做的，可能大体量的企业做不了的，因为他们的产品线相对已经标准化，客户定位也标准化了，我们就思考还有哪些是前面先行者没有做的市场，在这个过程中，我们发现有几类市场的管理是相对落后的。

第一个是全国主要城市有很多历史文化街区，这些历史文化街区有着良好的位置，有着丰富的历史文化遗产，还包括他有着丰富的不可复制的城市肌理，我们过去参与了很多城市更新业务，我们会主张拆了建，获得住宅用地。现在很多城市提出一个概念，有机更新，或者微更新，不允许拆了。但是这些很多业务我们已经做了一部分了，我们就开始转向运营。由于我们以前做了很多商业项目，包括购物中心，商业中心，我们团队和资源是整齐的，我们就思考这些历史文化街区的管理，过去都是由国有平台公司管的，相对专业的商管公司而言专业性不够，商业生态也不够。我们去管，我们感觉我们有提升的空间。这样我们就开始思考，我们凭什么要比他们平台公司管的好，我们做了一两个，我们尝试做融合商业，我们的解决方案就是融合。因为在这些历史文化街区当中，商业的逻辑更多是社交、体验和零售。而我们尝试把产业放进去，因为我们过去有很多产业园区，我们开发了很多。特别是科技园区，这些科技类的企业是以创意研究和小规模的中试为主，是适合放在城市核心区的。我们就把这样一些我们能导入的项目，当然文创产业更适合放在街区里面，我们就把过去街区的一些空间，不适合做商业的，不能开餐饮的，不能开零售的，不能开儿童的，这样一些还适合做有意思的办公空间的，我们就和产业结合，极大的丰富了街区的商业生态，既利用了空间，还为商业带来了商务级的需求。

这是我们一个解决方案，把产业放进来。后来我们又考虑，有很多历史文化街区有很多的历史文化建筑，一百年的，甚至名人的故居很多，我们尝试把做文旅的，因为地产公司过去很擅长做大文旅，把文旅的一些逻辑放进来，然后也比较擅长做景观的设计，场景的营造，把一些文旅的玩法融入到街区当中，把现在的历史文化街区变成商业文旅和产业相融合的新商业，申请一些国家的4A级景区，甚至5A级的景区，我们做了几条街就明显好于过去的商管团队。因为过去这些街区是由政府的商管公司管，还有一个问题是身份部队，现在人家认为国企是代表政府，有时候收物管费都收不上来，我们是一家市场化公司，我们可以收上来，如果收不上来我们可以停电。那些国企的物业公司不能停电，停电就会有人来说他们。所以说，经过这样一些思考以后，我们发现这些省会级的城市，一二线城市的历史文化街区是一个很好的市场，我们参与了这些市场，基本可以在公开的招投标当中有比较高的中标率。这是我们的个一个活法，也分享给大家。我们也积累了很多管理经验。

另外我们也在思考，过去我们自己为政府建了很多的公共停车场，也为中交集团这样的大国企，在各个城市的核心区，由于停车不方便，政府要求他们建了很多的大型公共停车场，我们后来发现公共停车场还有商业空间，就是朱总说的，我们怎么发现长期可利用的空间，使他高价值的使用。我们通过招投标接了这些国企建设的公共停车场，这些公共停车场一般会建设在高流量地区，因为低流量地区不存在停车难问题，高流量的街区就很难停车，停车位是一位难求。我们就尝试把这些停车场和商业结合起来，我们做了一个停车场模型，落在重庆。

这个停车场已经说不清楚是一个公共的停车场还是一个商业空间。那个停车场是建设在市政用地上的，是没有地权的，我们就把停车场针对当地停车的细分，基本上做成能充电能换电的新能源车的停车场，会做相当一部分的车位，还有智慧停车，同时我们还发现城市当中的二手车的交易量是大于新车了，中国已经到了一个汽车的存量时代。二手车的交易是很好的生意。二手车的交易需要很大的停车位，在城市当中很难找到这样的位置。那些停车场的空间其实是很适合做二手车的交易市场的。我们把他引进去。同时还有一些城市当中的房车，房车是没地方停的，现在全中国的房车都是乱停乱放，停在马路上，因为所有的小区房车是停不下去的，因为停车场的标准限制。未来一个城市当中的房车是需要房车营地的，需要房车管家，把房车停下去。围绕这些房车，把户外的运动零售类的超市品牌做下去，同时停车场的屋顶做运动空间，因为它的位置很好。最后这样形成了一个模型，你都说不清楚他是商业还是停车场。其实是一种新型的融合型的商业。

所以我们这样考虑，我们商业活下去也好，发展也好，我们的思路是利用我们现在的能力，我们的产业能力，包括我们的物业服务能力，我们的商业能力，我们做一些融合型的商业，通过城市更新的渠道，甚至乡村振兴的渠道，获取一些朱总说的，被长期低估了价值的空间，长期能使用的空间，来开发出新的商业业态来。同时也用同样的理念激活我们现在的存量商业。

今年我们22年虽然遭遇了疫情，我们的商业体量和在座各位比都不是特别大，只有300多万方，但是我们自有规模没有太大增长的情况下，我们的坪效是有大幅度上升的。当然，凭借这样一个思维，我们也积累了大量的轻资产的在管面积，就是我说的历史文化街区，包括一些停车楼的二次改造，这样的活法和实验，可能会让我们在将来探索出一片蓝海，也有可能。这是我们活下来的一个活法，谢谢。

蔡云：谢谢王总，从王总的谈话里面想到这样一个问题，我们在商业空间的发展中是有限的，但是商业的管理是无限的，这是一个。再一个，我们商业回归到市场本身，我们就是向管理要效益，包括我们光大资产管理公司，把资产管理好了才能有效益，资产才能增值，我们开发企业也是这样，我们开发企业这么多年，我们是18万亿的存量，这么一个存量，已经超过我们现在的增量了。这种情况下，那么多的存量怎么做？就必须是管理。我想回到最根本的问题，只要是把管理水平提高，把我们的社会资源统筹好了，这样就会得到我们的效益。谢谢王总。

黎振伟：时间很快，我们只有两分钟了，本来还有一个问题，就是业务的多元化，我们看到一点，我们开发商规模做大，要做多种业务的时候，就有一个多元化控制、管控和长期运营的问题。王总是开发企业，他们也做很多专业的东西，但是能不能长期做呢？像我们周总这种，就是管理商业资产的，你们跟他们怎么结合？这是我们要探讨的，企业发展，特别是商业地产的多元化，如何多元化，如何把控这个多元化，还有如何健康的成长。时间关系，这个不能讨论了，这个话题我们可以有待继续。

秘书长，您最后总结，我也谈一点自己的观点，我觉得今天我们探讨商业地产是很有意义的，我们中午吃饭的时候谈到一点，房地产到了最后，可能本质都是回归商业，因为商业是长期的，商业是要服务的，所以我自己这么想，回归的意义在哪里，商业地产是以商业发展的思维做地产，一定是长期主义，以商业运营的心态服务客户，还有以商业的精细做产品，那么商业是一分一厘赚的都不一样，这是商业回归的意义。

最后请秘书长总结。

蔡云：时间原因，我简单说两句，疫情很快会过去的，人们的生活也会逐渐恢复正常，在这个情况下商业本身不会这么快消失了，商业是长期的，商业地产作为载体也会长期存在。还有我们很多商业业态面临着重整和清零，但是新的商业业态不断的出现，我们怎么把握好新旧更替，把握好市场的发展，这是我们未来要思考的问题，只有把握住现在才能把握住未来，我就总结这些，谢谢。