解局 ｜ 21亿类REITs获无异议函与百联股份商业考量

观点网 在疫情影响与融资受限的双重压力下，商业地产类REITs产品又火了起来。

11月的第一天，百联股份便传来了好消息，“中联上海证券-百联股份第一期资产支持专项计划”获得上交所无异议函。

按照交易流程，接下来，百联股份这支21.06亿元的类REITs产品将进入正式的发行阶段。

实际上，近两年，随着宏观经济下行、居民消费意愿减弱以及疫情的多点散发，商业地产出现客流量减少、空置率上升、现金流困难等情况。

于是，越来越多的商业地产运营商将目光投向类REITs产品。

而这种以非公开方式向合格投资者募集资金，通过SPV投资于不动产资产的方式，不仅能够满足企业的融资需求，更能实现资产负债的出表诉求，降低实体经济的杠杆率。

百联试水类REITs

近两年，由于调控因素影响，房企们从银行等金融机构融资的传统渠道遭到限制，手握存量项目的商业地产运营商们，开始寻求资产证券化的道路。

百联股份便是其中之一。

据了解，早在今年7月，百联股份便萌生了资产证券化的想法，彼时，该公司将其位于上海的两座购物中心摆上货架。

据上海联合产权交易所消息，上海百联百货经营有限公司旗下2家公司100%股权及对标的公司债权被挂牌，转让价格合计20.29亿元。

其中，上海百联金山购物中心有限公司100%股权及转让方对标的公司51,779万元债权，转让价格8.93亿元；而上海百联川沙购物中心有限公司100%股权及转让方对标的公司63,406万元债权，转让价格11.36亿元。

不过，这次挂牌，并不是为了卖项目，而是酝酿资产证券化，盘活存量项目。

据观点新媒体了解，百联金山公司持有位于上海金山新城核心区的百联金山购物中心，项目于2010年9月28日建成开业。

项目开业之初，其100%的出租率，创下了国内购物中心租户同步开业率之最，同时这也是当时上海金山区最大的集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的购物中心。

运营至今，百联金山购物中心也已经进入了成熟期，每年为百联股份带来可观的收益与现金流。

以2021年为例，百联金山公司全年实现营收9806.33万元，净利润2053.97万元，扣非净利润1904.33万元，公司期末总资产4.79亿元，净负债2.01亿元，期末净资产2.77亿元。

即便受疫情影响上海面临短期封控，该公司的业绩同样毫不逊色，2022年1-4月，实现营收3260.42万元，净利润3.58亿元。

相比之下，百联川沙公司持有的百联川沙购物中心，似乎稍显“年轻”。

资料显示，这一项目地处上海浦东新区川沙新镇核心区域，商场总建筑面积9.3平方米，其中地上建筑面积达4.7万方，项目于2017年4月27日正式开门迎客。

虽然开业时间并不算太长，但百联川沙购物中心基本实现了正向的盈利。2021全年，该公司总营收1.13亿元，净利润60.64万元，期末净资产4.19亿元。

以此可见，百联金山购物中心、百联川沙购物中心均属于效益相对可观的项目。

分析人士强调:“资产证券化也不是随随便便能做的，要有优质的资产，还要考虑资产是否具有持续性。”

根据交易流程，百联股份已于10月25日将上述两项目的股权及相应债券在上海联合产权交易所挂牌，等待计划管理人代表专项计划参与标的资产的摘牌。

对百联股份而言，以两个重资产商业项目开展类REITs，可以盘活存量资产，加快资金回笼，提高公司的资金使用效率。

该公司在公告中亦明确，本次标的资产转让预计增加公司合并报表利润约5.3亿元。

更重要的是，这一次挂牌转让之后，百联股份同样继续管理和运营上述两个项目，与此同时，交易实施之后，两个项目公司将不再纳入百联股份的合并报表当中，

也就是说，百联股份一次性实现了两个项目由“重”转“轻”的目的，达到了负债的出表目的，促进商业轻资产的收益提升。

REITs热火

自2021年6月首批公募REITs上市交易以来，国内公募REITs试点正逐步落地。

不过，当前国内公募REITs试点尚未涉及商业地产，但越来越多的企业在类REITs领域摩拳擦掌。

其中，百联股份发行的这支类REITs产品，规模达到21.06亿元，优先级18.95亿元，占比达到89.98%，优先级份额主要由市场机构投资人认购，而次级产品共计2.11亿元，占比为10.02%，百联集团认购不超过50%的次级份额。

上述产品的期限为3+3+3+3+3+3年，产品到期后，百联控股提出的退出方案包括续发下一期产品、百联集团优先收购、市场化处置以及对接公募REITs。

不止是百联股份，近两年包括华润、首创、招商、印力、金茂等企业纷纷试水商业类REITs产品。

就在10月下旬，华润置地将北京清河万象汇摆上货架，以链接资产证券化。

更早之前的2020年10月“中信金石-招商蛇口一期资产支持专项计划”在深交所成功发行，标的资产为南京马群花园城购物中心；2021年1月21日，“金茂华福-申万-金茂商业卓越1号资产支持专项计划”成功发行，底层标的物业为中国金茂位于长沙及青岛两处核心区域的优质购物中心。

根据平安证券此前发布的研报，2014-2019年国内类REITs产品共发行68支，累计发行金额1402.8亿元，其中排名前三的物业类型为购物中心、写字楼、零售门店，分别占比33%、25%、19%。

2020年、2021年两年，我国发行的类REITs产品分别为22支、18支，总规模分别为382.655亿元及332.01亿元；2022年前10月，国内共发行类REITs产品11只，发行规模总计226.21亿元，商业物业依旧占据大额比例。

分析人士强调，类REITs作为一种金融工具，能够盘活存量资产，降低企业的杠杆水平，进一步为实体经济企业加速发展注入活力。

实际上，对国内的商业物业而言，当前除了类REITs产品，CMBS同样也是较为常见的证券化融资工具，与此同时，由于CMBS发行架构较类REITs更简易，因此也获得了不少企业的青睐。

今年4月25日，中国金茂以北京凯晨世贸中心为基础资产设立的“中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和）”完成簿记，发行规模为87.08亿元，全场认购倍数高达2.5倍，票面利率3.4%，期限18（3+3+3+3+3+3）年。

最近一次是10月25日，华润置地成功发行10年期“石家庄万象城资产支持专项计划（CMBS）”，规模30.01亿元，发行利率4.0%。

与类REITs不同的是，CMBS在交易中，底层资产的所有权不转移，信托计划仅享有对项目公司的抵押贷款，因此底层资产会计处理上不出表。

而权益型类REITs，其底层资产将被剥离至SPV名下，而SPV的全部股权将转移给私募基金，故底层资产的所有权变化。从会计处理来看，即底层资产实现了出表，同时带走相应的负债。

“无论是CMBS还是类REITs，都为存量商业项目的价值释放提供助力”，分析人士认为。

至于商业地产公募REITs何时到来，上述分析人士则认为，“公募REITs向商业不动产扩容的呼声很高，未来一定是大趋势。”

在11月2日召开的2022观点商业年会商上，锦和资管法务总监顾梦捷亦认为，REITs是很热的话题，在今年年底或是明年，商业地产公募REITs可能会有比较大的政策利好。

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