带押过户，能否激活西安楼市？

西安市自然资源和规划局在人民网地方领导留言板上一条关于二手房带押过户的回复，让西安地产圈、媒体圈在昨天炸开了锅。

带押过户其实并非新鲜事物，在今年已经有多个城市开始执行。只不过在当前的楼市焦灼时期，每一丁点跟楼市有关的好消息，都会被不断的放大。

因为，楼市太需要信心了。

已有多城执行

交易过二手房的朋友都很清楚，对于还没有还完贷款的房子而言，在二手房市场上交易是非常麻烦的。需要卖房提前筹集资金还完银行的按揭贷款，解除原有抵押后才能办理过户手续，买房再次将房产抵押后，才能获得银行贷款。

除了手续复杂、耗费的时间比较长之外，卖房提前还清银行贷款往往会通过金融机构的过桥资金来解决，从一定程度上又产生了一定的过桥资金成本。这笔成本，根据过桥资金的多少、时间的长短，少则数千元，多则数万元。

而带押过户政策执行后，存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。

今年年初，珠海在全国率先推行了带押过户政策，随后济南、广州、合肥等城市也开始陆续推行该政策。

虽然，各地政策均涉及“带押过户”，但是政策发布的具体情况不尽相同。从各城市政策发布主体来看，大部分是政府、不动产登记中心，仅有广州等个别城市是由银行机构作为政策发布主体。

西安目前尚没有正式的文件涉及带押过户，目前是西安市自然资源和规划局在人民网地方领导留言板上回复市民咨询时表示：西安房屋“带押过户”办理问题，不动产登记中心已经正常开展该项业务。

这意味着，着大家期待已久的房屋“带押过户”已经在西安开始实施。

西安二手房市场低迷、新房降温

去年到今年，西安二手房市场的降温是大家真切感受到的，呈现出了量、价齐跌的态势。虽然说今年开始二手房市场逐步企稳，但从目前来看，西安的二手房市场依然比较低迷。

根据西安住建局这几个月发布的西安二手住宅网签情况，今年8月份西安二手住宅网签套数为6472套，但随后的9月份、10月份则逐月下降，10月份的网签量仅有4390套。

在价格方面，以国家统计局每月发布的70个大中城市二手住宅价格指数为统一口径，今年前9个月中，剔除1月份由于受到疫情影响西安按照0成交计算之外，在剩余的8个月中，西安的二手房价格有5个月是环比下降的，并且今年9月份的同比与去年相比也下跌了2.1%。

西安的新房市场，虽然说放在全国范围内来讲，属于市场行情尚可的城市之一，要好于90%的城市。但不可否认的是，这几个月市场的降温也是比较明显的。

刚刚结束的所谓“金九银十”，9月份西安超过7成的楼盘是不需要摇号的，10月份同样是将近7成的楼盘不用摇号。而即使是摇号的楼盘，开盘去化七成左右是普遍现象。不用摇号的楼盘，开盘去化率低于30%已经是非常普遍的现象了，有的项目去化率甚至仅有个位数。

从理论上讲，带押过户执行后，一方面可以节约时间成本，另一方面可以节约资金成本。在降低成本、提高效率的同时，将从很多程度上将会提升二手房的流通性。

完成二手房交易后，对于手握资金的改善家庭来说，在空出购房名额的情况下，可以增加新房市场的需求，对于二手房、新房市场来说都是一个利好。

但事实，可能并没有大家想象的这么美好。

对楼市刺激有限

从已经执行带押过户的城市来看，在政策发布初期，大家都是呼声一片，但从政策执行几个月的实际效果来看，对楼市的刺激作用实际上是非常有限的。

一方面，目前大多数城市的带押过户政策发布主体是不动产登记中心，但房子是抵押在银行的，并不是每一家银行都同意这么执行。毕竟对于银行而言，在没有偿清按揭贷款的情况下过户，买卖方都没有风险，风险在银行，会存在债权人界定不清楚的问题。

银行作为抵押权人不同意，是不能“带押过户”的。

另一方面，有的可以执行“带押过户”的银行，一般也需要满足买房者贷款金额大于卖房者解压金额、全商贷、买卖贷款银行一致等方面的要求。

所以说，带押过户的消息，狂欢之后市场该咋样还是咋样。

之前我们多次提到，目前影响到需求端购房者买房子最重要的因素在于信心。

在暴雷房企数量还继续增加、成交量和价格继续低迷的情况下，购房者必然会观望与谨慎购买，在等待行业的企稳、楼市的回暖。同时，在经济下行周期依然较大，企业裁员、降薪消息不断的情况下，每一个人对自身收入稳定性也必然产生担忧，大家更愿意手握现金以不变应万变。

10月份的时候，有一周我们办公的这栋楼突然封控，当时恰逢10月月中各公司发工资的日子。很多公司的员工在微信群里强烈的呼吁之一就是财务能够进入大楼，为大家发工资。因为，很多人每月固定在等待工资发放之后还房贷。

市场情绪的提升，市场信心的修复，这是带押过户无法解决的。目前的西安楼市，需要的是更多的好消息，需要的是大家对这座城市、对楼市、对自身信心的提升！