融资在望，旭辉大涨

来源：视觉中国

记者丨钟黛 李惠琳 编辑丨陈晓平 韩璐

示范房企旭辉控股，迎来一次大涨。

11月9日，旭辉以0.72港元/股收盘，上涨28.57%，重回9月末的市值，盘中一度暴涨50%。自月初以来，其股价已接近翻倍。

不只旭辉，港股内房股普遍大涨，动力来自政策面的利好。

8日晚，交易商协会表示，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

另有消息称，旭辉等房企正推进第二轮由中债增进公司全额担保的债券发行。

这或为旭辉阴沉的现状，带来一丝亮色。

自爆困局

旭辉新的困局，起始于9月末。

“未来几个月，旭辉的现金流将承受前所未有的挑战，公司走到了需要我们使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻。”

9月27日，董事局主席林中的内部信流出，他袒露眼前的压力，希望员工共克时艰。

“三季度以来，多地疫情反复，叠加全球经济持续走弱，房地产市场一再探底……让房地产行业市场端的需求依旧疲软。”

林中在信中指出，各地虽有多项刺激政策，但大量民营房企的销售仅为去年同期一半。

“在市场需求端回暖、销售恢复正常之前，我们都必须过难日子、紧日子，节省一切可以节省的开支。”他表示，将把有限的资源集中在“保交付、保品质”上。

作为示范房企，旭辉是公认的稳健代表之一，林中则是地产“看多派”，内部信加重了市场疑虑。

悲观气氛下，当时的旭辉，即便刚兑付1820万美元利息，依然挡不住连日股债大跌。截至9月29日收盘，股价报0.72港元/股，市值缩水至68亿港元。

旭辉困局，加重了地产业的悲观气氛。

“民营房企面临的融资问题还没有解决。”中原地产首席分析师张大伟感慨，旭辉的杠杆不算严重，这类优质房企也如此艰难，反映市场对于民营房企的不信任，还在持续。

11月1日，旭辉集团正式发布公告，从当日起，全面暂停公司所有的境外美元债，不包括预计将继续支付的若干有抵押的项目贷款。

公告显示，公司的美元债总体有68.5亿美元，暂停支付的为已经到期的美元债4.14亿美元。

旭辉称，其积极和债权人进行沟通，但是双方没有达成协议，导致没有办法支付，因此只能暂停支付这笔美元债。

张大伟向《21CBR》记者分析，旭辉的困境，自8月以来，即有预兆。

8月31日，旭辉公告称，以2.06港元/股配售，只募资约6亿港元，折价率却高达12.3%，反映了其资金面的紧张。

其后，旭辉股价一路走低，从8月30日开盘的2.6港元/股，一路跌到11月1日的0.38港元/股。

两个月，其累计跌幅高达85.4%。

债务承压

新房销售断崖式下滑，是旭辉困局的根本原因。

“行业整体去化率，从过去的60%下降到现在的40%。”林中在内部信中称。

“现在房企的销售情况，普遍只能打平经营性现金流。”一名私募投资经理评论称。

今年前8个月，旭辉合同销售额943.0亿元，较去年同期几近砍半，之后再未公布销售数字。

旭辉合作规模较大，某些项目的合作伙伴已违约，这可能拖累公司的销售额。

中报显示，旭辉的新增项目权益比例增加，而总土储权益比例在下降。

克而瑞曾解释称，一增一减，恰好说明期内销售更多来源于高权益的项目，这些项目旭辉拥有更多的主导权，而其他一些合作占比低的项目可能面临去化压力。

近年来，随着联合拿地、合作开发项目的增加，被合作方拖累的可能性也在增大。

例如，旭辉在济南与正荣、碧桂园联合开发的璟樾花园与奥体时代两个项目，均因正荣出现债务违约，陷入停滞、交付延迟。

除正荣外，旭辉的项目合作方中，中梁、龙光、融信等也发生债务违约。

“这有可能导致旭辉的部分合作项目开发进度缓慢，更有甚者拖累其整体流动性。”克而瑞判断。

旭辉在业内素有“合作之王”的称号。

年初，瑞银曾发布看空研报称，其有80%的项目（按未售建筑面积）非全资拥有，民营开发商的持股比例接近4成。

瑞银指出，旭辉控股集团有总计600～900亿元表外债务，且大部分是未合并在公司资产负债表上的项目级建设贷款。随着合作方债务风险加大，旭辉或需投入100-570亿元接盘其股权。

旭辉的压力不小。

截至6月底，其有息负债为1124.2亿元，一年内到期的债务约为193亿元。而公司手头现金约312.45亿元，相比去年底缩减约154.65亿元。

绝不认命

被视为行业“三好生”的旭辉，选择直面挑战。

旭辉自救态度坚决，如公告所言，“采取一切可行的措施继续加大力度提升现金流。”

如其所承诺，旭辉所有资源优先向“保交付”倾斜。今年前三季度，旭辉已累计交付4.7万套房。

今年8月，旭辉以6.74亿港元售出旗下香港英皇道项目公司60%股权，包含6.54亿港元的销售贷款。受让方为旭辉大股东AthenaLeadingLimited，由林中、林伟及林峰控股。

9月，旭辉控股再度公告，将旗下南京项目公司转让给大股东，作价1.17亿元人民币。

在最灰暗的11月初，旭辉控股执行董事及控股股东林中、林伟、林峰，在公开市场购买合计100万股旭辉控股股份。

总代价仅为40.2万港元，至少也表明了控股股东的态度，后者合计拥有旭辉控股48.717亿股，占其总股本的51.56%。

迄今为止，公司保持正常商业运营。

对于坚持兑付的房企，监管的援助力度正在加大。

9月22日，旭辉发行了12亿元中期票据，并由中债信用增进投资股份有限公司提供全额担保。

最新的政策面消息，传递了新的信心。

在对外公开回应时，旭辉连用多次“努力到最后一刻”以表决心。

“小时候，我家乡的老人就常说，要拼命而不认命，旭辉人向来信奉爱拼才会赢，正是这种不服输的精神让我们走到了今天。”

林中称，未来几个月，旭辉已经走到了需要全体干部使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻。