2500亿输血？三大策略搞定中小房企融资

马上到2022年年底了，今年的楼市行情可以说一眼能望到底，销售不及预期，地产开发商回流资金有限，债务违约也逐步增多。

Wind数据显示，2022年前三季度境内债券市场共有24家房企宣布展期，展期规模高达1193亿元，较2021年全年增加1000亿元；据克而瑞研究中心数据显示，2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模达1812亿元，其中海外债约为617亿元，房企又一波偿债高峰期来临。2022年至今，虽然各种宽松调控措施不断出台，但随着“断贷潮”风波带来购房信心断崖式崩塌，房地产行业信用面仍未明显改善。

近期政策端融资环境放松，并购贷、民营房企发债均取得了实质进展。且就在11月8日，中国银行间市场交易商协会官网发布消息，交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。但从目前第一批获得中债增进公司融资的民营房企来看，均集中于大型、优质、稳健的头部民营房企，比如碧桂园、龙湖、旭辉等，而中小房企融资难题依然存在。

单纯依靠销售回款解决资金问题，中小房企也面临头部房企的价格战。当下市场下，为了“活下来”，房企间常常引发价格战，这样会引起一系列恶性循环，其杀伤力最终会体现在老百姓的购房预期上。以广西碧桂园某项目为例，在竞品项目成本6500元的情况下，碧桂园直接将销售价格降至3400元，仅仅只是为了能够“活下来”。想要破解中小房企现金流危机，政策面的刺激效果有限，价格战则会伤敌一千，自损八百，只有市场回暖，交易活跃，销售回款提升才能破解中小房企的流动性困境。

现阶段，中小房企融资真的无解吗？中小房企短期内提升融资能力的渠道有哪些？为此G50/F100专家老师刘恺、穆宏提出针对性建议及对策供中小房企参考。

01

敢于面对当前住宅开发领域的融资难的环境

我国核心的金融体制主要为银行及险资（财政方面不在讨论范围内），中央导向明确针对住宅开发项目、银行唯一可放开的方式是开发贷，但是当前形势下，考虑到商业方面的风险，银行对于开发贷的监管较为严格且放贷周期长。

同时在政策层面，当前中央的导向同样限制房地产开发从银行获得贷款，尤其在恒大爆雷之后，对民营企业的限制更为严格，建议中小房企在政策方面切不可与“趋势”进行对抗；信托方面，基本无力募集资金；在拿地阶段，尚可引进股权性的投资人，其一可通过朋友圈、二可通过发放私募基金（对交易对手及所处地段的选择上极受限制）。

无论是从国家对于整个行业政策的导向，或是金融政策的导向，对于住宅类开发的要求为：去杠杆、打破高周转、属性回归制造业。若仍然想在传统的住宅开发领域内使用高杠杆，那么如今的头部企业就是最好的案例。除非使用“实打实”的真股权，但真股权与财务方面的杠杆完全是两方面概念，其需要风险共担、收益共担。实话往往从感情上不太容易接受，但这就是真相，作为企业家首先便需要勇敢面对真相！

02

员工融资的可行性

员工融资等同于双刃剑，一旦出现风吹草动，员工会立即与老板站在对立面。以SSHY为例，其老板已经进入“老赖”名单，其便是使用员工融资，而最终导致财务内部员工将其所有资料进行公开，使其陷入无法挽回的余地。

需要特别提醒的是：假如使用融资壳公司的方式，切不可由董事长本人出任法人，此方面风险较大。

03

中小房企具体融资的方式

（一）通过商业地产或产业地产进行融资

当前并不是国家不允许房地产融资，实际上当前整个融资大环境中，资金端在金融机构系统中空转，而另一端缺乏优质资产。可以思考与房地产有关的优质资产，比如产业地产，地段佳、运营团队优秀的商业管理公司等。中小房企可通过导入商业或产业的内容进行融资，以拿到较为便宜的地块和资金。但具体如何操作，需结合企业/项目的实际情况进行详细的分析。

从宏观层面来看，商业未来会继续贬值。正常30万城镇人口仅能支撑一家万科购物中心，当前一方面供应量太大，另一方面是失业率直线上升且收入急剧下降，那么连锁反应至底层资产（租金及物业费）持续减少的情况下，商业项目也将会相应贬值。而资产收购方对项目进行估值时，资产回报率至少需要达到6%以上才会考虑。

基于功能性或者特定产业与地产相结合。若是能做好某一个产业，地产可以依托产业资源进行融资。此时从银行方面看来，可以获取项目贷，且可拿到一个相对较高的杠杆，从而使地产周转加快。

产业抉择方面，首先应取决于基本的判断，判断无关对错。以个人来说，会偏向于选择“谨慎”，因为无论何种行业，所有的生意最终都是以较低的成本提供市场需求的产品，最终加价售出，关键在于是否有能力筹集足够资金来确保生产。从国家层面来看，当前较为现实的情况：若仅进行较为单一的房地产开发，那么将难以融到资金，而民营企业更甚。外加现房销售的接近，意味着传统的住宅开发不会再有高杠杆的机会，个人建议不要与国家大势对抗，同时建议民营企业结合自身的特点，逐渐转向轻资产，将重资产转交给专业的基金或国有企业。

（二）结合自身团队及多年积累的能力，建议进行部分轻资产的转型

具体的轻资产转型的模式及路径有许多，而且对每一家企业的模式和路径均有不同。唯有依托企业自身多年房地产开发积累的人力和财力，才能做真正自身的轻资产转型。

只有轻资产，才能将融资的杠杆快速放大；且身为轻资产的企业，自身也是非房类型，非房类企业若需要投资运营型的资金，可直接通过银行债权型的融资；轻资产公司基本类似于资产管理和基金管理，倘若有好的项目可投，便可小范围的设置有限合作机构或做备案基金，此时便可解决投资资金来源的问题；最重要的是，轻资产公司的业态一旦经过市场验证后成熟，公司的股权价值将会远高于房地产的轻资产企业。以G50会员企业中从事地产+金融投资的企业：朴石集团为例，除了房地产开发以外，其在地产基金及证券投资基金领域也有相当不错的地位，已经以轻资产的方式投资了几家上市公司。

且目前其在住宅开发领域推行“融资基金+代建”的模式，从朴石的角度来说是轻资产，同时又服务众多中小开发商。

（三）尝试国资平台收购

类似电力、电投、泸州老窖等做实业的这类国资平台，其一方面有一千多亿大宗的流量，另一方面有金控的牌照。其有大量银行的授信，同时也愿意收购资产，大“盒子”、持有型商业等都可与其进行沟通。

这类国企收购资产基本的财务模型：

首先，城市，需要一二线城市或较好的三线城市。

其次，持有的成本需要一定的折扣率（投资成本），其将资产并表后重新评估，对其能起到一定的资产增值的作用，例如评估出10个亿的资产中其持有成本在4亿左右，对其是属于较为合适的资产。此外，部分城投企业做类似于一揽子托管的服务，一方面为其做真实贸易，另一方面通过做非房的产值拉升信用评级之后，再将资产装入，此时便可装入较为成熟的商业物业。

再次，由于流动性较好，类似于城市核心地段、环境较好的街铺估值会略高，此时若有优秀的核心运营团队，便可以进行散售。

来自9月2日的第九届G50董事长峰会暨第一届F100董事长峰会内参融资模块