一文梳理商业房屋租赁合同「法定解除」的12种情形

近年来，受新冠疫情影响，商业租赁行业也受到了不小的冲击，解约纠纷频发，合同中对解除合同的条件有约定的当然依约进行，但面对没有约定或者不满足约定条件的情况，出租人和承租人如何正确援引法定解除权的规定以有效行权呢？本文以代理的一起案件说起：

李某与某房东签订了房屋租赁合同，约定租期为10年，门面用于开火锅店，随后其投入大量资金用于店面的装修。但由于新冠疫情导致餐饮业不景气，火锅店入不敷出，亏损严重，造成李某血本无归，无力持续支付租金。李某主动找到房东商谈提前解除合同，并同意给房东一定的违约金用于补偿其损失，但房东坚决不同意提前解除合同，并要求严格按照合同履行10年租期。

此时李某能否起诉房东要求法院判决解除租赁合同，以减少自身的损失？房东此时又如何维护自身的权益？

上述情况只是商业房屋租赁解除中的其中一种，实际上有关商业房屋租赁合同的解除还有许多的法定情形。那么，出租人与承租人遇到其他情况时该如何处理呢？我们梳理了商业房屋租赁中的12种法定解除合同的情形，以帮助承租人和出租人判断合同解除的条件是否成就及如何正确援引法律的规定。

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2种出租人、承租人均可解除合同的情形

①通用的合同解除条件

判断依据为：合同目的不能实现、不履行主要债务、迟延履行债务经催告后仍未履行。
法律依据：《民法典》第563条。

归纳该条主要的解除条件是：

（1）合同目的不能实现，即合同当事人签订合同时所共同“奔赴”的双赢目的无法达成，期望落空了。合同目的不能实现的影响因素包括：不可抗力因素以及对方不履行主要债务的违约行为导致。

（2）因预期违约造成的合同解除，预期违约行为原则上只有拒绝履行主给付义务才能引发解除权的产生。主要表现形式为：对方明确表示不履行主要合同义务或者以行为表明不履行主要合同义务。

（3）对方迟延履行主要债务引发的合同解除，对方在合同约定的履行期限到来后迟延履行债务，经过催告在履行宽限期内仍不履行的，守约方便有权解除合同。

②租期不明，且被认定为不定期租赁，当事人合理期限前通知可随时解除合同

判断依据为：不定期租赁、合理期限前通知、随时解除。
法律依据：《民法典》第730条以及《民法典》第563条第二款。

不定期继续性的租赁合同，任何一方都具有法定的随时解除权。例如租赁合同、保管合同、借用合同等较为常见，在信赖关系不复存在的情况下，提前通知对方，以便对方作出必要的准备，则可解除合同。

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4种承租人可单方解除合同的情形

①非承租人原因，租赁物被查封、扣押，存在权属争议等导致租赁物无法使用的情况

判断依据为：非因承租人原因、租赁物被查扣、租赁物无法使用。
法律依据：《民法典》第724条。

该情形适用的前提是非承租人的原因导致租赁物被限制权利的，关键是达到租赁物无法使用的后果。实践中，查封存在“死封”和“活封”的说法，只有“死封”导致的租赁物不仅处分权受到限制，且丧失了使用权和管理权，才能适用此情形。

因此，即便租赁物因出租人原因导致被人民法院查封，甚至拍卖（承租人想继续承租的，可将有关证明租赁关系的资料交至法院，待法院审核后便可继续承租），只要未影响承租人占有和使用租赁物的，承租人援引该条的规定行使合同解除权，都存在不被支持的风险。

存在权属争议一般涉及出租人将他人所有的物出租，可能关系到合同的有效性问题，会对合同目的的实现带来影响，一旦确定出租人无权出租，承租人行使合同解除权通常容易得到支持。

②不可归责于承租人的事由，导致租赁物毁、灭，致不能实现合同目的

判断依据为：非因承租人原因，租赁物损坏灭失，合同目的不能实现。
法律依据：《民法典》第729条。

租赁物毁损和灭失的，作为出租人是可以采取补救措施提供修复或者替代租赁物，承租人也可以在租赁物毁损和灭失期间采取减少租金或者不支付租金的方式，以达到出租人承担违约责任的结果。

但是，当不是承租人原因引发的租赁物毁损和灭失，无法通过修缮和替换租赁物的方式达到修补对合同目的不能实现的遗憾时，导致承租人订立合同时所追求的预期目的无法实现的，承租人则可以提出解除租赁合同，以维护自身权益。

③租赁物危及承租人的安全或健康，可随时解除合同

判断依据为：租赁物危及安全和健康。
法律依据：《民法典》第731条。

瑕疵担保责任是租赁合同关系中出租人的重要的一项义务。出租人的瑕疵担保责任包括质量瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任，质量瑕疵担保责任是指出租人应担保交付的租赁物能够按照合同的约定正常使用和收益。

物的质量瑕疵又可以划分为一般的质量瑕疵和缺陷瑕疵，主要的判断标准为是否存在危及安全和健康的质量问题，一般的质量瑕疵仅会造成物的使用价值的减损，带来的是财产价值的损失，而物的缺陷瑕疵除了会导致财产损失外，可能还会损害人的安全健康。

因此，基于人格权优先保护的原则，承租人在面对出租人提供的租赁物存在危及人的安全健康的缺陷瑕疵时，法律赋予了承租人解除合同的当然权利，承租人可随时解除租赁合同。

④为特定目的而预定的临时场地，疫情或者疫情防控措施导致活动取消，承租人可请求解除合同

判断依据为：临时场地、因疫情活动取消。
法律依据：《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条。

该规定是最高人民法院面对新冠疫情引发的合同履约纠纷出台的相关意见。该规定适用的情况为：承租人为特定的活动预定的临时场地（例如展销会、博览会），因疫情或者防控措施导致活动取消后，赋予承租人一方请求解除合同的权利，旨在从公平的角度解决类似的合同纠纷。

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4种出租人可单方解除合同的情形

①承租人使用租赁物不当致使租赁物受损

判断依据为：承租人过错导致租赁物受损、解除合同、请求赔偿损失。
法律依据：《民法典》第711条。

承租人按照约定或者租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到正常损耗的，依据《民法典》第710条的规定，承租人不用承担责任；但承租人违反约定的使用方法，存在不合理使用租赁物导致的损失，该损失应由承租人负担，同时也赋予了出租人解除合同的权利。

该条适用过程中可能存在的争议焦点是：如何界定承租人的过错行为，以及如何区分损失和损耗，因租赁物多种多样，需要结合不同的租赁物来具体分析。

②承租人未经出租人同意转租的

判断依据为：未经同意、转租。
法律依据：《民法典》第716条

保护出租人转租的知情权和同意权旨在保护出租人的信赖利益和对租赁物使用人的选任权，因此，承租人在未经出租人同意的情况下擅自转租的行为构成无权处分，出租人可选择解除和承租人的合同，并要求其承担违约责任。

出租人行使该解除权时，需要注意，解除权受到6个月的除斥期间的限制，即若出租人知道或应当知道承租人转租，在6个月内未提异议的，视为同意转租，此时出租人不享有合同解除权。

③承租人违反租金支付义务，经催告合理期内仍未支付

判断依据为：未按期支付租金，催告仍未支付。
法律依据：《民法典》第722。

租赁合同关系中，支付租金是承租人的主合同义务，当承租人不支付或者不按约支付租金，且没有合理事由的情况下，承租人明显构成违约，但出租人应当给予承租人合理的履行宽限期，才享有解除合同的权利。

出租人行使该条规定的解除权，需要注意：（1）按照“约定大于法定”的原则，当出租人和承租人就欠付租金情况下的合同解除另有约定的，应当遵从合同的约定；（2）如果承租人在履行宽限期内明确表示拒绝支付租金的，出租人无需等到宽限期届满即可解除合同。

④承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，合理期内仍不恢复的

判断依据为：擅自扩改建、提醒后不恢复。
法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条。

该条规定的“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建”其实是承租人不当使用租赁物的特殊情况，实际上是对《民法典》第711条承租人使用租赁物不当致租赁物受损的延伸，也可以理解为承租人原因导致租赁物存在威胁健康安全的情形，出租人要求承租人在合理期间内恢复，但承租人无动于衷的，出租人则可行使该法定解除权。

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2种租赁合同解除的特别规定

①违约方起诉解除

判断依据为：长期性合同、合同陷入僵局、起诉解除、违约责任不打折。
法律依据：《民法典》第580条第二款、2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条。

违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，合同无法顺利履行，导致租赁物无法发挥其使用价值，继续履行合同对双方其实都是不利的。在此前提下，违约方可通过起诉或仲裁的方式请求终止合同权利义务关系，但不影响违约方的违约责任的承担。

目前违约方请求提前终止合同权利义务关系的，司法实践中，还是适用《九民会议纪要》第48条的规定进行判断，包括：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

实际中，承租人请求终止合同权利义务关系的占多数，作为承租人，在程序上，需要及时提起诉讼或者反诉，在证据上，需要第一时间收集和固定例如不可抗力因素、出租人不同意承租人赔偿损失以解除合同等证据。

作为出租人，在承租人解除合同的诉求能被支持的情况下，要及时调整诉讼请求或者要求法院、仲裁机构对合同解除后的损失赔偿一并解决，才能及时止损。

②破产管理人对双方均未履行完毕的合同的解除权

判断依据为：破产前成立、均未履行完毕、管理人解除。
法律依据：《破产法》第18条。

在人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，该条赋予了管理人基于全体债权人利益所带来的选择权。同时，自破产受理之日起二个月内管理人未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，租赁合同都视为解除。

该条规定了在破产特殊状态下，管理人享有的法定解除权以及到期视为解除合同的情形，目的是为了更好地推进破产程序、更广泛地保护债权人的利益。

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回到文章开头的案例，作为承租人的李某，可以援引《民法典》第580条第二款以及2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的有关规定，以“违约方起诉解除”的方式请求人民法院终止租赁合同下的权利义务关系，以承担违约责任为后果“解除”案涉租赁合同，当然，李某应该承担的违约赔偿不会因此而减少。

商业房屋租赁中，合同的解除是常见的纠纷类型，且通过诉讼请求解除合同或者确认解除合同是引发合同终止的主要原因，作为商业房屋的出租人或者承租人，了解如何行使法定解除权和约定解除权，才能有效维护自身权益、减少自身损失，下期我们将对“如何有效行使合同解除权”进行归纳，敬请期待！

本文由【平行线】律师团队撰写