地产商为什么会亏这么多？

文：蔡垒磊

蔡叔，前些年地产业红火的时候赚了那么多钱，为什么他们会一下说不行就不行了，还欠了那么多债。钱都去哪了？早年他们拿地成本也不高，贷款也好贷，现在这种局面到底是怎么形成的？

想破脑袋也不明白，请叔赐教！

这个问题原本是一位读者问在“请辩”公众号的，因为请辩今天的推送满了，这个问题又涉及到重要的认知，单独回答不如放出来给大家一起看，所以我就写在这里了。

我先打一个比喻，比特币涨了那么多倍，炒币的人绝大多数都是比当下这个价格更低的时候进入的币圈，请问炒币的到底是赚钱的人多，还是亏钱的人多？

当然亏钱的人多，而且是多很多。

那很奇怪，这些人尤其是老韭菜，前期买入后哪怕只是放在那里，到今天也能赚不少钱，怎么就折腾亏了呢？

因为人性都是贪婪的。

中国的开发商，已经习惯了好日子。这就代表什么？代表“拿地盖楼就是赚钱”这个信念在一年一年中，逐渐变得牢不可破。

如果是你，你会怎么做？当然是加大杠杆，继续捡钱啊，这也是中国的房企负债率如此之高的原因。

你信不信，如果现在房地产市场继续好，负债率还会更高？这就是规律。

为什么没有永远好的东西？因为再好的东西，都会由于人的非理性，将其推高到它不应该到的地方。同时由于回报的概率很大，自身就会保持极度脆弱去追求利润，于是最终就一定会从哪儿来回哪儿去。

没有人可以对抗规律。

举个简单的例子：你有5块钱，你想做房地产，怎么办呢？问银行再贷10块20块，盖了楼卖出去以后还银行。

当你从这个过程中赚了5块钱利润时，你会放进自己的口袋吗？如果你放进自己的口袋，你规模扩张的速度就比不过别人——别人能拿的你拿不到，别人能赚的你赚不了，那么在这波浪潮中，你也只能赚到小钱。

想赚大钱怎么办？10块钱拿出去，问银行再贷20块40块，继续盖楼继续赚。甚至你可能拖着银行的钱不还打时间差，再加大杠杆去赚钱。

到最后你有1000块，问银行再贷几千块，还来，结果一下子房子只卖出了1500块，还剩一堆房子没卖出，你就算把这1500全还了，还倒欠银行好几千。

这时候你说，我的本金是5块，所以我怎么都是赚的吗？

错，一旦开始亏损，它是以几千为本金去计算比例的，随便几个百分点，你是几块钱的本金就一点都不重要了。

最后如果你承担有限责任，那就把你的责任承担完，剩下的只能摆烂，由政府去收拾残局。

如果你的责任是连带的，那你这辈子都别想还清债务了。

这种情况就叫“被绑架”。整个社会，整个经济，都被一种事物所绑架。

明明有问题的就得让它正常出问题，却一直加大药量给病人吊着，导致后来越来越发现不能出事，也就只能越来越加大药量，最后病人一出事，直接就嗝儿屁了，给整个社会造成难以估量的损失。

所以为什么一种东西明明好了很久，参与其中的人也都挣钱了，但一旦稍有不好，大部分人立刻转盈为亏呢？

因为本金越大，比例同等的情况下，亏损值越高。如果加了杠杆，亏损值就还会成倍数放大。

你可能从5块钱持有到100块，看起来赚了20倍，但只要你在100块钱的时候，还加了几倍杠杆，那么无需下跌多少比例，你的净资产就是负的了。

明白了吗？这同样适用于其他投资。

那你说，难道我就在好光景的时候看着大家捡钱？这可是长达十几二十年的周期啊。

这正是赚钱困难的地方，想把握好这个度，多吃亏吧，慢慢就会掌握点平衡的艺术了

我是蔡垒磊，感谢你的阅读。