如今无人认可的奥体，当年有多勇？

这两个月看到很多网络文章关于奥体二手房，出现一定幅度下跌的消息，对于奥体这个板块，如今的局面，很多人会归咎于三件套、福州体育赛事太少等等。

这些理由看上去有点牵强，出于好奇，特意整理了一下板块的发展数据，看看当年的奥体有多勇。

发展轨迹

对于奥体的发展，时间也不长，基本跟东二环是同一时间：

2010年，福州提出建设海峡奥体中心片区的战略布局，随后开启征迁。

2011年12月，海峡奥体中心场馆建设指挥部揭牌，奥体场馆建设全面拉开

2014年10月份，海峡奥体中心主体育场，一场三馆外部主体全面完工。

2015年10月，全国首届青年运动会开幕式在此举行。

以上是关于奥体中心的节点，但这不是楼市的节点。

关于楼市先看土拍，在土拍之前，对于奥体的板块划分又是一个问题，到底哪里属于奥体板块？

板块划分

目前板块划分比如金山：一般以浦上大道-金山大道定位成住宅区，东二环以化工路以北，前横路或者鹤林公园以西定义。

到了奥体，板块的划分一直模棱两可，这几年楼市低迷后，不少新盘宣传变成金山新盘，而非奥体新盘。

为了更好地了解奥体，个人划分如下，以奥体中心+飞凤山公园+阳光天地为主要核心配套做划分，以三环+南二环+齐安路+杨周路为界。

1、核心区：两个配套之间，南北是建新南路和东岭路，比如建发缦云、融侨奥体原著等

2、奥体北：以安置房+次新盘为主，比如霞镜新城，翡翠里溪望等

3、奥体南：分成两个地带，一个就是在奥体开发前就存在的巨型安置房福湾新城，一个就是2015年的总价地王，檀府+方园。

4、奥体东：配套相对缺失，水晶榕著，金茂悦等

5、三环江：最早开发的区域，早期可能也不算奥体，橡树湾+白宫

6、工业区：南北两大工业区。

7、公园西：随意定义的区域，主要就是江山云出+金凤新苑等。

划分的粒度较细，但是对于奥体目前的处境，这些区域的差异确实也存在。

从配套加持度来看：核心区配套最强，随后是奥体北依靠万达商圈和浦上大道的发展，再接就是奥体南的地王。

对于三环的两盘，主打配套也只剩下江景，奥体东、公园西两个区域，靠着新盘供应，也是强行趁个板块名。

也正是因为这样的配套差异，从而造成板块的楼市差价较大，当然除了配套外，自身的供应和上市节点，影响同样不低。

从开发的节点来看：安置房>三环江>核心区>奥体南>奥体北>奥体东。

土拍轨迹

对于奥体板块的开发是2010年，但是对于这里供应从2008年开始，当时的土拍低迷，跟目前非常相似，这几天有个话题叫外资抄底中国楼市，而当时的话题叫外来房企抄底福州楼市。

2008年，华润以18亿竞得洪湾路西侧(三环路东侧)两幅地块，合计共540多亩，楼面地价3000出头。

这就是目前的华润橡树湾，项目2009-2015年，分区陆陆续续开盘，在当时项目还是定位金山新盘。

2010年-2011年，除了奥体中心开建外，板块右下角的南三环，拍出了近千亩的商服用地。

位于南三环的宗地2011-26号，面积932亩，被利嘉实业以14.23亿拿下，楼面价1580元/平，即利嘉国际商贸城。

2013年动工，原规划总建筑面积300万平方米，总投资逾120亿元，拟打造国际名品城、会展中心、五星级酒店、写字楼、SOHO办公于一体的现代化国际性商贸平台。

超级商业体搭配新型板块的模式，在10年前，奥体已经就是先驱，而且力度比目前的更甚。

回到土拍，随着奥体开建，利嘉拿下千亩商服用地后，下一步就是最常见的造城，俗称：房企进场炒作。

2012年，拍出两幅地块，融信拿下三环边的白宫，底价成交，同样定位看江盘，搭配玻璃幕墙的外立面，在当初也是吸睛满满。

另一幅位于奥体左侧，阳光城溢价率56%拿下，地块面积259.8亩，分成南北区，住宅+商服用地，即丽兹公馆+阳光天地。

一年前，同样的闽系，泰禾拿下东二环226亩的商业用地，即东二环泰禾商场。

如东二环代表泰禾，而对于奥体，房企代表：阳光城。

2015年，随着奥体中心建成，全国首届青运会即将开办，板块开始正式进入疯狂状态，当年板块两幅地块，一首一尾，最好的体现了当时楼市的变化。

年初，土拍依然低迷，宗地2015-05号，因竞买人数不足，取消拍卖，改为挂牌出让，最终融侨底价拿下。

即目前板块，次新房价天花板融侨奥体园著，分成AB区，B区安置房。

年底，融侨+阳光城，以总价51.5亿元拿下宗地2015-35号，楼面价15775元/㎡，溢价率34.2%。创造2015年总价地王，也是当时史上第三高地块总价。

地块面积共计320.72亩，分成多个地块，就是上面地图的三角带，方圆+檀府。

年初小地块，溢价率0，年底大地块溢价率34%，而这还仅仅是开始。

2016-2017年，板块土拍进入高峰期，在阳光城+融侨入驻之后，板块迎来福晟+万科。

此时开发的区域从核心区+奥体南，转向变成了奥体北+奥体东。

目前的次新房，基本都是这时间推出，大部分都配建安置房，可售楼面价都在2W以上。

比如：福晟奥园、麓岭花园、钱隆尚品、翡翠里溪望、翡翠里凤栖、翡翠之光、金茂悦等等。

这里的项目名字复杂到，不熟悉的购房者有时候都分不清项目在哪里。

比如一个翡翠里，这里就出现了多次，同时大部分项目都采取联合开发的模式。

这种局势是否很眼熟？

目前的东区，前两年楼面价基本都破2W，如今不少同样是房企联合开发。

2018年初，随着厦门住宅拿地，板块开始走下坡路。

回首拿地的节点，虽然高峰期拿地，但是大部分都赶上上一轮周期，只有厦门住宅成了最后的接盘侠，而那个项目就是卖成现房的-水晶榕著。

随后的4年，板块像被按下了暂停键，土拍也只是零星出让，唯一有热度的也只有今年开盘的建发缦云。

板块目前的结尾是出现三次流拍的纯商，最终被榕发兜底的建华州地块，楼面价1.4W，对比6年前，楼面价跌了1W。

盘点总结

回顾完土拍和规划，从开发周期来看，2010年之前属于三环看江，2012-2015年，属于板块核心区，2016-2018年属于奥体北侧和东侧，随后就是零星开发。

从板块的发展轨迹来看，其实可以看到很多身影。

先开发核心区，高峰期核心区外围，高地价、高房价割韭菜。

这样的走势，跟东二环+东区的其实也有同样的味道。

除了开发走势外，会发现目前新区开发的模式，其实都在奥体当年出现过。

常见的超级城建配套，巨型商业综合体，再拉个口号。

比如一座城市只有一个奥体，甚至还邀请全国知名大V搭台。

当然一切准备工作都只为了一个事情，割韭菜。

至于是割房企还是购房者，就听天由命了。