不动产登记资料查询的几个问题

原创 肖攀 中国不动产官微

不动产登记资料查询制度是不动产登记制度的重要组成部分，登记公示公信功能的发挥必须通过查询方式来实现。《民法典》物权编不动产登记一节15条中有2条规定了登记查询；《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）共35条，规定登记查询的有2条；《不动产登记暂行条例实施细则》用专门一章、《不动产登记操作规范（试行）》用专门一部分规定了登记查询；《不动产登记资料查询暂行办法》 （以下简称《查询办法》）则以部门规章的形式做了专门规范。

这些规定较为全面系统地明确了登记资料查询的主体、范围、条件、程序、形式、要求等内容，是不动产登记资料查询制度的主要依据，也基本能够适应和满足实践工作需要。但是，在制度理解和执行过程中，关于配偶、律师、有关国家机关查询不动产登记资料的问题也值得关注和进一步探讨。

01配偶查询登记资料

实践中，配偶一方能否查询另一方不动产登记信息，存在争议。《查询办法》将查询主体细分为权利人、利害关系人和一般民事主体，每一类主体的查询范围、查询条件是不同的。那么，配偶一方查询登记信息应当适用哪一类查询主体规则？实践中，要根据不同情况来分析。

首先，看配偶一方是否为权利人。具体包括两种情形，一种为配偶是不动产登记簿上记载的权利人；一种为没有记载到登记簿上，但是作为记载到登记簿上权利人的继承人、财产代管人、监护人的，其依法享有管理和处分不动产的权利。这两种情形下，配偶可以享有权利人权限查询登记簿信息和原始资料。实名制是不动产登记的基本要求，对于实践中存在的隐名共有情况，登记机构难以判断。如果是夫妻共有财产，可以申请加名登记，让证上有名；如果是按家庭方式取得的土地承包经营权或者按户取得的宅基地使用权，按照规定，妇女作为家庭成员，其权益应当记载到登记簿和证书上，若没有记载，可以申请补充登记，实现名下有权。

其次，若配偶一方不是权利人，宜按照利害关系人权限查询登记信息。由最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《民法典物权编理解与适用》一书认为，“利害关系人并不必然具有法律利益，经济上的或者亲属关系上的利益，也是可以的”。夫妻有相互扶养的义务，双方应相互忠实。《广州市妇女权益保障规定》第23条规定，“夫妻一方持身份证、户口本和结婚证等证明夫妻关系的有效证件，可以向工商行政管理部门、房地产行政管理部门、车辆管理部门等机构申请查询另一方的财产状况，有关行政管理部门或者单位应当受理，并且为其出具相应的书面材料”。但是，也要平衡好夫妻相互知情权和夫妻个人隐私权的关系。配偶一方作为利害关系人查询的，需要提供相应材料，并且只能以不动产信息而不能以权利人姓名作为索引条件进行查询，查询的信息也不能公开或非法使用。

最后，配偶一方也可以像所有的一般民事主体一样，查询另一方不动产的自然状况，以及不动产上是否存在共有以及是否存在抵押权登记、预告登记、异议登记或者查封登记等限制处分信息。

02律师查询登记资料

为保障律师调查取证权，律师查询不动产登记资料有两种途径。

一种是接受当事人的委托。如果拟就不动产提起诉讼，受托律师除了可以查询一般民事主体可查询的内容外，还可以查询申请验证所提供的被查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致、不动产的共有形式、要求办理查封登记或者限制处分机关的名称，以满足起诉需要。如果已经提起诉讼，受托律师可以按照利害关系人查询权限查询登记簿信息。

一种是持人民法院的调查令。调查令是当事人在民事诉讼中因客观原因无法取得需要的证据，经申请并获人民法院批准，由法院签发给代理律师向有关单位和个人收集所需证据的法律文件。被调查人在核对持令人身份后，需在有效期内向持令人提供调查令指定的证据。调查令相当于司法权的延伸，律师持人民法院调查令，可以向登记机构申请查询调查令明确的登记资料范围，登记机构应当提供。

03有关国家机关查询登记资料

《查询办法》第31条规定，“有关国家机关查询复制不动产登记资料以及国家机关之间共享不动产登记信息的具体办法另行规定”。这表明一般社会主体查询是规范的重点，国家机关查询、部门信息共享与其存在差异。

《条例》第27条第2款规定，“有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料”。根据相关法律法规，其包括的情形主要有：人民法院、人民检察院、公安机关依据相关《诉讼法》的规定，有权向有关单位和个人收集、调取证据，有关单位和个人不得拒绝；监察机关依据《监察法》的规定，行使监督、调查职权，有权依法向有关单位和个人了解情况，收集、调取证据，有关单位和个人应当如实提供；国家安全机关依据《反间谍法》的规定，经过批准，出示相应证件，可以进入限制进入的有关场所、单位，查阅或者调取有关的档案、资料、物品；国务院证券监督管理机构依据《证券法》的规定，有权查阅、复制与被调查事件有关的财产权登记等资料；其他法定的情形。这些都是相关法律关于不动产登记资料查询复制的特别性规定，国家机关为执行公务和办案需要申请查询不动产登记资料，基本都是查询特定主体名下不动产情况，登记机构应执行并依法予以办理。

同时要看到，部门信息共享是大势所趋，也是未来有关国家机关获取利用不动产登记信息的主要方向。为满足不断增长的部门查询需求，可考虑通过安全有效的信息共享机制和通道来实现。《条例》对不动产登记信息与相关部门互通共享做了规定，国务院还出台了《政务信息资源共享管理暂行办法》等文件，推动政务信息系统互联和公共数据共享。

目前，政府统一的数据共享交换平台正在加快健全，不动产登记机构也已与多个部门建立了信息共享机制，为相关部门履行职责提供以权属证书内容为主的不动产登记信息共享服务。对于尚未建立共享机制、有利用登记信息需要的，或者建立共享机制但共享登记信息不能满足其较高的时效、准确、全面要求的相关部门，若是依法调查办案，可以直接向登记机构查询，比如法院查封不动产，监察机关核查不动产；若是非调查办案的履职事项，可以经权利人授权后向登记机构查询，如民政部门对申请社会救助主体的不动产进行调查核对，教育部门对申请入学的新生家庭不动产进行核查等。不管是信息共享方式还是查询方式获取的登记信息，都要依法严格保护，不得泄露或者非法利用登记信息。

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