会长会 || 聚焦桥北商圈

11月2日，以“走近桥北商圈”为主题的南京商业地产商会会长会在南京金象城召开。与会领导围绕金象城购物中心的营运情况以及桥北商圈的高质量发展进行交流探讨。

南京市工商联、市商务局、江北新区投资促进和商务局等相关政府部门领导，商会名誉会长蒋裕德、汪振和，会长吴正梅以及联席会长单位南京市文投集团、绿地江苏资管总公司、一九一二投资集团，副会长单位新居集团、二十一世纪投资集团、金宸建筑设计集团、地铁商发公司、绿地城开集团、亚东集团、时耕科技等二十余位会长单位负责人参与。执行会长冯宪法主持会长会。

蒋裕德：城市商业要重视规划

蒋裕德 | 南京商业地产商会名誉会长 南京市政府原副市长

名誉会长、南京市原副市长蒋裕德在总结时指出，南京的城市综合体从2005年新城市广场起步开始，十几年发展很快，无论是江南江北还是河西老城都有，总体来讲发展都不错。当时江北的商业和市区比，不是差一个档次，今天参观了金象城以后，感到它的起步应该是上了几个档次，形成很大的跨越。现在的商二代，比上一辈的思路、起点、运营方式都更加开阔。他用三句话概括了他的感受。

第一，不容易。项目从2016年到现在五六年时间，特别是最近三年受疫情的影响，能够如期开业，确实很不容易；

第二，很成功。成功包括几个方面，一个在理念上面，它是室内室外相结合，既有室外空间又有室内空间，既有商业工具又有环境工具，包括首店品牌引进。进入商场很舒服，有耳目一新的感觉。

第三个，有后劲。后劲一方面是年轻的操盘者，很有思想。第二个作为国家级新区的江北新区，一定很多地方有亮点，后劲十足。

当然，项目的成功除了需要年轻的企业家和专业团队的努力，可能还要靠政府。江北新区的商业能不能上档次，商业规划很重要。近期去看了浦口老火车站的改造，扬子集团把浦口老车站既作为战略储备的设施又作为一个文化旅游的场景，文化、旅游、商贸结合的很不错。 现在很多商贸企业运行有困难，有经营的问题，有管理的问题，也有当时布局的问题。希望商务部门承担商业规划、商业引导的责任。

吴正梅：商圈打造和商业转型

商会会长、江苏正和承邦企业管理集团有限公司董事长吴正梅说，接手金象城时，她强调桥北一定要有商圈理念，和弘阳、万象汇有一定的互补，形成差异化。尽可能自身去找差异、找不同。最终金象城的定位是家庭型购物中心，做的是稍微年轻时尚一点的家庭，然后也把餐酒吧引进，吸引年轻人，在街区方面做一些补充业态。其次我们希望把这个商圈往上拔一点。目前来看金象城基本初步做到了，下面还需要不断地完善提升。商圈的力量，还是要持续去打造。

吴正梅认为，后疫情时代的商业，过渡期也就这么几年，以后商业相对来讲还是会分化。南京人均商业面积已经突破二，非常高了。这种情况下相信有一批会改项目，进入差异化经营的。而且现在南京出地的每一块地都配商业指标，开发商不建也不行，这个是规划层面的事，商业网点的合理布局很重要。

商业我们分为城市级商业、区域型商业，还有社区型商业。以后城市级商业可能相对来讲当下还是能够活下去，社区商业这一块是有被需求的。而随着这个经济周期的穿越，估计需要好好去经营的就是区域性商业，比如说弘阳茂和21世纪太阳城，因为他们确实是有很大的力量能让人愿意去消费。而有危险做不好的就真的要转型，转商办、转公寓都是一条路。在其他城市都有相关案例，整栋楼拿出来做整形医院，整个商业中心拿出来城市养老。相信未来也是会碰到这样的问题和思考，到底怎么去转型。

对未来的商业经营，吴正梅说，经营一定是走向消费者，就是经营人，商业经营我们的深度挖掘的是人。现在消费者要培养线上和线下，那么线下怎么样培养，就是要和消费者保持粘性，提供更好的服务。其实未来可能真的是拼服务，这个服务不是过去传统的服务，这个服务能让消费者更舒适、更便捷。这个需要结合我们的一些数据的去考虑，怎么样来制定自己的服务，这个是比较重要的，就是几位一体才能把一个商业体做好。

人和、信任、协作、用心，金象城背后的他们

金象国际集团副总裁并江苏金象城商贸发展有限公司总经理金文瀚为大家介绍了金象集团在桥北的发展历程以及金象城从开挖、建设到开业的心路历程。他提到几点重要决策：

第一，2017年签订了江北首家国际标准的五星级酒店-皇冠假日酒店。该项目对推动城市基础设施建设，优化发展环境，尤其是对江北新区发展旅游商贸服务业，增强城市综合实力等方面都具有积极作用。

第二，街区转为自持。原来整体的设计中，3.5万方的街区是销售型产品，是要卖掉的。今年1月以后，考虑到如果只做10万方的盒子，没 有街区，整体的商业的体量无法满足周边的消费者，也不能够呈现足够丰富业态。所以金象集团层面上也做了非常大的重要决策，将整个街区的建筑规划进行了调整，做成与购物中心衔接的空间设计。与此同时，为了更好地去融合市场，把整体的内装、外装，全盘设计的重心也进行了新的调整。一切一切都是为了更好地去融合市场。金象城到今天的呈现，是集团在过去这20年间深耕市场，对于市场的关注，感受到消费者的需求在发生变化，所以及时调整了产品，让金象城能够以这样的形式呈现。

第三，金象城相较传统的连锁商业，商业在整个集团层面是有话语权，商业引导地产，地产公司是服务于商业团队。项目能够引进多家首进、亮点的主力店，是因为商业公司前置设定了首位的理念，去引导整个项目往贴近厂商、贴近消费者的方向去落实所有建设的过程。在这一点上来说，招商是前置，建设是在后。

第四，是人和的过程。2021年4月，金象集团选择和正和承邦牵手合作，经过18个月的招商努力，其实整体的招商率达到近200%。过程中有疫情反复的影响，但金象城招商团队始终坚持自己的定位，选择了最艰难的一条路去招商。在过程中付出了人力、物力、财力的代价，但正因为坚持了定位，坚持了招商策略，项目开出来也最终得到了市场的正向反馈。

江苏正和承邦企业管理集团有限公司招商中心总经理、金象城购物中心总经理金涛也表示金象集团和正和承邦是“1+1＞2”的强强联合，9月25日金象城的开业，实现了第一个预期目标——开业率99%，这离不开整个筹备期中双方公司的充分交流和彼此信任。成功开业只是做好金象城的第一个基本，我们在后期的运营过程中要以市场为导向，以经营为中心，与商户同心协力培育好商场，共同创造一个最佳的营商环境。金象城购物中心常务副总经理施芳则表示金象城取得的成功，是两个团队的共同协作，朝一个目标去实现，达到共赢。

金宸建筑设计集团参与了金象城项目整体设计。南京金宸建筑设计有限公司总裁陈跃伍分享，项目打造了城市森林IP，绿化率在商业综合体中应该是相当高的，达到40%左右。设计中考虑了光跟自然的因素，自然生态与生活美学相融合，融合虚拟科技与现实生态，使顾客在光影虚实间欣赏不同的风景。他提到，现在有很多项目，外街卖掉之后一般会脱离整体的综合体，但金象城这个项目就是很自然的，从综合体过渡到外街。多变的绿色景观渗透到街区各处，整个的项目就变成了购物中心跟24小时的外街夜间经济相结合的综合体，实现室内建筑、室外空间无缝衔接。同时，他还提到一点，金象城项目提供地下停车位超2200个，在综合体里面不多见。交通可达性方便，对地上的综合体的人流、招商，都会带来更大的溢价空间。

同行交流

新居集团董事长宋泽青在介绍中提到，新居集团作为江北新区直属的国有企业，主要承担了保障房建设、公立项目代建、城市更新项目、商业资产运营等几大方面的业务板块。除此之外，新居集团分别在物业管理以及商品房开发也做了一些市场化的业务拓展。

宋泽青在会上提出了合作需求。他表示，新居集团随着保障房的开发，目前形成了约18万方零散的商业。在招商这一块来讲，还处于招二房东的模式，这一点是需要调整改变的。在接下来的保障房建设中，商业的打造越发受到重视，也要求做一些邻里中心的设计。目前也在做一些优化，即便土地再紧张，也要腾出一部分做集中的商业打造。同时，集团目前的商业项目，考虑在自持的基础上，以合作运营的方式，找业内头部或者有经验的运营方来合作运营。

南京二十一世纪投资集团有限公司副董事长许昊天分享了三点感触：第一，做商业是十年磨一剑的过程。金象城最终开业的结果体现了金象集团以及正和承邦对于品质的追求定理。这种对品质的追求，能够保证项目在未来下一个十年、二十年的发展中有更好的结果，这也是造就项目最重要的基础和基因。第二，商业定位的突破，这一点是非常重要的。对任何一家企业来讲，最有危险的就是任何事情都不做，或者说每天做同样的事情。如果真的能够得到好的发展，肯定是在不断突破的过程当中去做。但是突破的确也是非常不容易，需要非常大的魄力，意味着更大的改变和投入。第三，非常期待优质商业项目的产生。非常期待未来能够协力，在交流、沟通、合作的过程中，能够把南京商业的标签和名片打造成像长沙或者成都商业文化的城市，让来到南京的人觉得这样的地方是有商业活力的地方，是有商业文化的地方，是能够吸引年轻人的地方。而这样的结果的确需要这个城市一批的商业项目、商业人才在不断的互动、合作，落地很多内容的过程中达到，共同去助力未来南京商业的繁荣。

南京地铁商业发展公司总经理丁劲松围绕本土地域性定位、地铁助力商业发展、以及都市圈发展影响展开分享；绿地江苏资管总公司副总经理王宇春则表示金象城是作为商业地产后续去转型，尤其是原来以地产思维模式开发向未来去做出发展的见证案例，也有助于在城市开发当中，更多商业地产是变成有价值的，有运营价值；绿地城开集团金津则从项目体验者的角度展开交流。

政府部门对桥北商圈的鼓励、支持

南京市工商联一级调研员江兴武评价，金象城发展的历程，完美诠释当前经济发展中的中国经济发展的信心和耐心。当前经济发展有四重压力，疫情冲击、全球经济低迷、周围层面的摩擦、受周期的政策调整，这四种的重压，每一个都是一个风暴。同样在金象城的发展过程，也都有面对各种困难。金象城经过疫情的磨砺，在这个当口成功开业，也抓到经济复苏的一个很好的契机。金象城在这方面提前布局，一定会形成了经济发展的韧性。

未来，希望金象城可以让自身的定位更加清晰，特色更加鲜明。消费者都是喜新厌旧的，如果没有自己的特色，没有自己鲜明的个性，商业会很难发展下去。金象城项目选择自持，就是给自身保留了很大的创新空间，根据规划的政策要求，根据消费的要求，应势而变，顺势而上，相信金象城会有更加光明灿烂的未来。

南京市商务局流通业发展处副处长苏炜提到，今年商业的压力比较大，从目前监测来看，今年南京商业新增的很少，目前为止大面积的就是金象城和万象天地。而存量商业里面，也存在着大面积的撤铺、调改等问题。面对这样的商业环境，可以看到新开的商业在求变。从大的方面来说，商业体有很大的变化，比如出现“盒子带街区”的新玩法。其次是商业招商，更多具有吸引力的、有亮点、有热点的品牌不断地进来。

不久前，《南京市国土空间总体规划（2021-2035）》草案发布，其中规定南京的中心城区由江南主城和江北新主城构成，在功能体系上，规划形成五级中心层级，其中新街口、河西、城南和江北为4个市级中心。这个规划的发布，给江北的商业发展将会带来很大的机遇。然后关于商业存量地产，也需要再调整，业态提升，商业引进。这几年南京的外来商业可能是集中爆发的情况，IFC、大悦城、华贸都在有序筹备中，外来商业品牌在和南京本地结合。不仅是新增，其实看到南京的人均商业面积是很高的，南京的新增商业面积已经足够了。商业存量的低效改造，可能是未来几年工作的重点方向。

第三就是包括金象城、包括桥北，从政府角度讲，需要去创新的支持。金象城下面的滑板场地、马场，如果没有属地政府的大力支持，是做不出 来的。近期，苏州市城管局发布了《关于进一步加大对商业载体开展特色经营活动支持力度的指导意见》，提到支持符合条件的商业载体利用自有用地（红线）范围、合理规划的经营区域内，临时占用公共空间开展外摆经营活动，可以去学习他的这种方法。

南京市江北新区投资促进和商务局商务发展办主任刘恒川提到，江北新区目前正在打造的商圈，是桥北商圈和核心区商圈。按照规划，核心区商圈目前正在建设中，地下空间地下七层，规划建设地下商业、停车场、公共空间、综合管廊、过境隧道及4条地铁线区间段和换乘站点的中央商务区。地下空间的地上部分是江北新金融中心，扬子江新金融中心、绿地500平米的绿地高楼都在建设中，核心区的美术馆以及图书馆，今年年底将竣工。另外浦口火车站的更新项目也在进行当中，未来核心区沿着长江就会连成一片。

而提到桥北商圈，他认为前期缺乏相应的整体规划，交通也不便利，商业同质化现象严重，这两年就有了很大的改观，正在建设中的地铁11号线、28线、江北大道快速路的贯通，为桥北的商业体提供了很大的便利，消费者在江北就可以有很好的购物体验。这几年江北新区也引进了不少商业综合体，包括金象城刚开业，年底砂之船也要开业。在这些商业综合体当中，金象城无论是品质还是体量，品牌集聚度，都是排在前面的，为桥北商圈注入新的活力。

在政府层面，目前正在编制江北新区的商业网点规划，预计明年1、2月份会完成。商圈规划和各种促消费活动都会展开。

关于桥北商圈

桥北，作为江北新区经济发展的“高地”、刚需的聚集地，人口密集，消费需求旺盛。桥北商圈的影响力和作用可以说在整个南京的“商业江湖”中都不容小觑。目前，整个江北新区的商业重心是桥北商圈。以弘阳广场为圆心，半径约3公里范围内总计有大小规模的商场10余家。据不完全统计，弘阳广场2021年销售额20.6亿元，年客流量4000万，稳居南京前列，江北印象汇2021年销售额近8亿元，年客流量1400余万。2020年开业的龙湖江北天街、2021年桥北万象汇的成功出圈，再一次强化了桥北商业中心的地位，而随着今年9月25日金象城购物中心的现象级面世，桥北商圈愈发茁壮。怀着对桥北商圈共同的期许，希望桥北商圈会越来越好。

文章来源：《南京商业地产月报》，更多内容可扫描下方二维码浏览。