房地产股存超跌反弹机会

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过去两年，房地产行业经历了剧烈的供给侧出清，特别是民营房企资金链吃紧暴雷不断，房地产行业是股债双杀。房地产行业是长周期行业，之前近二十年时间，房价暴涨，房价永远涨几乎成了老百姓的一种信仰，这两年在房住不炒的定位下，无论是“三道红线”还是清理和规范涉房非标融资，都让高杠杆房地产企业现金流出现枯竭，造成多数房企被迫缩表、去杠杆。目前阶段性看好房地产股可能很多投资者不认同，但笔者认为现在市场对房地产股的估值是极度悲观的，随着房地产政策的松绑，房地产股存在超跌反弹的机会。

房地产行业是一个十万亿级的行业，以行业规模论应该是第一大行业，同时房地产行业影响的上下游产业链很长，所以房地产对GDP直接和间接的影响可能有30%。2021年商品房销售面积大概是18亿平方米，今年1-9月商品房销售面积为10.14亿平方米，房地产行业长期取决于人口，从中长期来看，房地产的销售量处于下跌趋势应该是大概率的，但房地产的销售量的绝对数量未来几年应该还是在10亿平米以上。房地产的需求端虽然在收缩，但相对供给端的急剧收缩，供需可能阶段性出现逆转。

从“房地产开发企业土地购置面积”这一指标上看，今年1-9月为6450万平方米，同比下降53%，简单推算今年拿地面积会低于9000万平方米，这一数据不仅低过上一轮2014年周期底部，也低过2008年周期底部，所以说房地产供给侧的收缩是史无前例的。从龙头房地产公司的销售数据来看，2022年1-9月份，碧桂园销售额3543亿元排名第一，同比下降42.6%；保利地产以3202亿的销售额排名第二，同比下降21.7%；万科以3126亿销售额排名第三，同比下降35%。更不用说跌出榜单的恒大，以及销售额下降70%的融创、世茂等，所以房地产经历的不是一般的冬天，是超级寒冬。

当然今年以来，支持民营房企债券融资的力度持续加码，通过支持房地产企业发行并购债、申请并购贷款、设立保交楼专项借款等多种方式，支持民营房企融资的政策密集出台。房贷的利率也在逐级下调，同时限购政策各地也在陆续松绑，可以看出无论是供给端，还是需求端都在向好的方向发展。这有助于稳定房地产的预期，当然销售端的回暖还需时日。

由于对房地产行业的极度悲观，房地产公司的股票普遍暴跌，跌90%以上的也不鲜见，估值更是不断刷新历史新低，民营房地产公司发行的债券大幅跌破面值的比比皆是。

具体到投资的标的上，现阶段最推荐的肯定是龙头的央企和国企地产公司，在这个阶段央企和国企的地产公司市占率会提升，同时由于这类企业在融资时具备优势，所以在这一轮行业供给侧出清的过程中是相对受益的，当然资本市场也很敏锐的观察到了这一点，央企龙头保利地产甚至前一段时间股价创出历史新高。对于房地产股笔者认为目前可以做做超跌反弹的机会，优选央企和国企的龙头地产公司，至于更远一点的，还是走一步看一步。

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