黄其森，回归泰禾

　　经历半年多时间的配合调查后，黄其森重回大众视野。

　　11月17日，泰禾集团股份有限公司（以下简称“泰禾”，000732.SZ）发布公告称，近日有公共传媒发布了关于“泰禾集团董事长黄其森结束配合调查回归”的报道，11月17日，公司董事长兼总经理黄其森已正常履行职责。

　　回归泰禾的黄其森面临的行业环境相比此前已有所改善。近期“第二支箭”“金融16条”等政策的提出，使得行业在经历漫长的磨底期后已有渐好的趋势。

　　不过，就泰禾自身基本面而言，远未到企稳向好的时候，高达数百亿元的逾期债务等待掌门人黄其森的化解。11月18日，泰禾方面对记者的采访回复表示：“以公告为准。”

　　北京市众明律师事务所兼职律师、高级经济师宋庭敏在受访时称，“近期央行发布的‘金融16条’，明确提出要对国有、民营房企一视同仁的同时，还要求金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，满足房地产项目合理融资需求，并指出要对‘财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持’。”

　　“政策显示监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容，应该会有更多民营房企受益。对于个别出险房企的优质项目，也将会得到合理房地产贷款融资支持。”宋庭敏表示。

　　离开泰禾8个月

　　2022年3月16日，本就处在流动性危机当中的泰禾，公布重磅消息：公司董事长兼总经理黄其森正协助有关机关调查。

　　随后，泰禾集团执行副总裁黄曦、副总裁林文华也被带走协助调查。在此期间，泰禾集团由联席总裁葛勇代为履行公司董事长和董事会秘书职责。

　　在当时召开的媒体沟通会上，葛勇强调，董事长黄其森是协助调查，不是因为泰禾经营层面的问题，与企业经营本身没有关系。

　　回到企业经营方面，为解决流动性问题，引入战投曾是泰禾最先采取的策略之一，2020年7月，流动性危机发生不久，泰禾和万科签订框架协议，万科全资子公司海南万益拟以24.3亿元收购泰禾19.9%股份，但需泰禾指定并实施债务重组方案。至今，双方合作并无实质性进展。

　　持续的流动性危机，一度令投资者提出泰禾资不抵债的疑问。对此，泰禾在投资者平台称，截至2021年末集团流动资产约1716亿元，高于流动负债1447亿元，净资产为148亿元，未出现资不抵债的情况。

　　在黄其森离开的8个月时间里，泰禾发生了积极的改变，尤其是在各界都在关注的保交楼方面。11月3日，泰禾发布相关保交楼工作进展，并表示，泰禾多个区域、多个项目在积极沟通地方政府，已经获得不同形式的纾困支持。

　　截至10月末，泰禾多个项目累计获批纾困资金超过9亿元，正在申请中、将有望获得的增量资金共计约7.5亿元。

　　11月17日，泰禾集团公告称，公司董事会、监事会已完成换届选举。其中，黄其森、廖光文、沈琳、葛勇任非独立董事，任真、涂崇禹、陈基华任独立董事。黄其森担任第十届董事会董事长，同时聘任其为公司总经理并代行董秘职责。

　　当下，泰禾所处的行业环境正在逐渐向好。不过宋庭敏认为，在“金融16条”出台后，商业银行的房地产融资业务开展效率还有待观察和评估。出险房企真正破解偿债能力不足与桎梏的关键仍取决于销售端的企稳回暖。

　　他分析，考虑到房地产产业的支柱作用，政府应该高度重视。一方面，可以就房地产企业不良贷款问题，鼓励有条件的银行、资产管理公司来托管缓解压力；另一方面，可以在一定期限内将部分出险房企的待售住宅产品由政府收购用作社保用房或公租廉租合并用房，通过保障房收购来纾解出险房企的周转困境。

　　债务压力仍在

　　直面行业“万重山”

　　泰禾是此轮周期中较早出现流动性危机的大型房企之一。

　　2020年7月6日，上清所披露，未收到泰禾集团“17泰禾MTN001”中期票据付息兑付资金，宣告了泰禾首现债务逾期。

　　此后，随着楼市逐渐进入下行周期，以及民营房企融资端的收紧，泰禾更多逾期债务如山呼海啸般涌来。根据泰禾公布的财务数据，截至2022年9月30日，公司已到期未归还借款本金为584.14亿元；截至2022年10月28日，公司已到期未归还借款本金为584.51亿元。

　　2022年3月，黄其森曾在企业内刊里发表了署名文章《道阻且长，行稳致远》，回顾了2021年ST泰禾(行情000732,诊股)的自救经历，也明确了2022年集团的全新战略布局。

　　黄其森提到，新的一年，泰禾集团仍将坚持“小而美，小而精”战略；并表示，2022年的形势，肯定还是“万重山”。

　　如其所述，截至目前，泰禾的债务重组问题未有明显改善。北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，“出险房企的债权债务比较复杂，一般涉及多方主体，各方为了自己的利益最大化一般不会轻易退让。”这是导致许多出险债务重组始终无法落地的重要原因。

　　Wind数据显示，截至2022年10月29日，ST泰禾控股股东泰禾投资集团持有公司9.59亿股股份，持股比为38.55%，当前已全部被冻结。

　　截至11月8日，因法院强制执行，泰禾投资集团及其一致行动人叶荔已合计被动减持3.19亿股公司股份，占总股本的12.81%。

　　而泰禾投资集团持有的泰禾金控（平潭）集团有限公司51%股权、北京国泰保险代理有限公司100%股权和福建中科泰禾股权投资合伙企业有限合伙98.75%股权，目前也正在阿里法拍平台被拍卖。

　　2022年前三季度，泰禾实现营业收入52.63亿元，归属上市公司股东的净利润亏损31.23亿元，归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损34.19亿元；经营活动产生的现金流量净额为1.15亿元，偿还债务支付的现金为8.72亿元。

　　纵观整个行业，2022年1～10月，百强房企的销售操盘金额的同比降幅，仍保持在44%的较高水平。目前，行业下行压力持续、市场信心及购买力缺失、观望情绪也愈加浓厚，叠加国内多区域疫情的影响，企业整体的销售去化压力在进一步加大。

　　楼市销售整体低迷，房企通过销售回款难度比较大，王玉臣认为，“楼市低迷，进一步导致新投资者并不看好楼市，新投资引入难。很多企业的重组是需要新的投资进入的，但是现在各大暴雷房企在引入投资者的时候普遍不太顺利。”

　　宋廷敏表示，房企特别是民营房企在过去的房地产高增长时代所采用的高负债、高杠杆和高周转发展模式及其路径依赖，也需要受到市场本身的教育。但“扶上马、送一程”仍然应该成为政府处置出险房企不良贷款问题的一个不应缺少的措施。