成都新政后，购房者：我又可以了！

这几天，新政的事情成为成都人民热议的焦点，令大家没想到的是政策力度会如此之大。不少业内人士都表示，此次调整是为了刺激消费，提高市场积极性。

政策就不放了，重点就是四点：

1.除高新南外，一二圈层之间限购资格打通

2.取消摇号顺位，不再按社保年限排位

3.棚改资格不再单独区分，仅区分无房家庭和普通家庭

4.三种情况不再公证摇号：首次开盘的“双限地”、200平以上房源、报名人数不足2倍的楼盘

最让全妹儿感兴趣的是第四条，新房销售满足一定条件可取消摇号，意味着新政后，满足条件的项目开发商可以自行决定销售方式，这相当于掌握了营销主动权。

这里先讲一个情况。

11月16日，国家统计局发布了《2022年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。

无论新房还是二手房，同比还是环比数据，全国降价城市都在持续增多，市场仍在探底。

部分城市表现出较强韧性，新房市场如成都、杭州、北京，二手房市场如成都、上海和北京。把新房、二手房的同比、环比数据全部叠加来看，今年截至目前，楼市表现最稳健的就两个城市，成都和北京。

且成都整体表现更优于北京。尤其是新房和二手房同比涨幅，均超过7%，均领涨全国。

楼市越凄惨，越能衬托出成都的火爆。

有一组堪称“恐怖”的数据：

新房，连涨10个月，有5个月涨幅全国第一

二手房，连涨10个月，有6个月涨幅全国第一

成都真正走出了独立行情。且大概率会是今年的“全国销冠”。1-10月，成都商品住宅总成交高达1203万㎡，稳居大王宝座。

但万万没有想到，二级市场的销售这么好，但大量房企却不敢在一级市场拿地了。

从2020年10月，成都诞生了第一批“限地价、限房价”的土地，开启了双限地时代。2021年集中土地供应的背景下，三批次拍出的所有地块都贴上了房子的价格。与此同时，“双限地”项目开始陆续入市，成都进入“双限”时代。（双限地：既限制了拍卖最高地价，也限制了未来住宅的清水最高销售均价，甚至连精装价格都有明确规定）

随着市场大环境的改变，“双限地”项目也从最初的的低定价、高配建逐步转换为高定价、低配建。今年出让的双限地普遍定价超2.5万，还有十几宗地块清水限价3万以上且大多“轻装上阵”，几乎没有额外配建要求。

但是即便这样，很多房企也不买账，成都最近的一次土拍——10月26日的第三批次集中供地，情况很微妙。

首日的土拍结果就凉气逼人：供应了24宗土地，其中3宗流拍、1宗溢价成交、20宗底价成交，总成交金额约165亿元。

令人大吃一惊的是，成交的21宗土地当中，有17宗地是由成都本地国企拿下。

一个极端假设是，如果成都本地国企不拿地，这一次供应的24宗土地，会有20宗地流拍，流拍率会高达83.33%。

三轮土拍，48宗地块，4宗地块流拍，仅有2宗溢价，平均溢价率只有0.2%，没有一宗地块进入抽签环节。

4宗流拍不算多，但天府新区、金牛区也出现了流拍，不得不让人警觉。

看似与“涨声一片”的统计数据相违背的种种现实窘境，阵阵寒意传来，因为一级市场的冷清会逐渐传导到二级市场。

所以，这次新政的出台很大程度上可以帮助存量双限地项目去化。对部分具有限制条件的地块、面积房源赋予了房企一定的权限，能够提升房企拿地信心，加深房企对市场的看好情绪，更有利于市场平稳健康发展。

支撑房价上涨的逻辑背后，本质上是需求。包括成都在内，热点城市大户型和高价豪宅盘热销，对这些有收入支撑的需求，根据市场需求适当放开，有利于支撑需求面。

这次新政毫无疑问对于新房来说是一个大利好，但大家不必把关注点都放在“网红热盘”身上，这些盘基本都不愁卖，与政策利好关系不大，甚至与大部分购房者关系也不大。

我们更应该关心的是以后双限地开盘将会怎么卖？

毕竟，即使双限地定价走高，但也与周边的产品存在价差，或者与前期产品价格持平。单就价格维度来看，还是存在一定吸引力的。

而针对其房源取消摇号政策，可能预示着政府对新房价格的管制会松动。对于一些项目来说，废除摇号又放松管制价格，投机者趁机下手就将会迎来又一波购房潮，在没有管控的情况下很容易引起收“茶水费”等腐败现象，又或者开发商会通过其他方式变相抬高价格。

而上周末就已经有不少购房者在网上吐槽某些开发商已经连夜开会商量了“对策”：比如某些接近200的户型调整为200以上户型，提前缴纳诚意金选房、全款优先选房、捆绑车位卖房等。

当然，新政目前出台时间不久，短时间内看不出具体影响。

而据全妹儿所知，这两天入市的中国铁建·武侯樾府正好属于新政后“首次开盘的双限地项目”，项目将采取现场诚意登记的方式取代网络报名登记，大家可以关注一下开盘的后续情况。