私人财富管理师 | 如何认定登记在未成年子女名下房屋真实产权人

现在有部分的父母因种种原因会将房屋登记在未成年子女名下，此时该房屋真实产权人就是未成年子女吗?法院会如何认定呢?

观点一认为：根据物权登记主义情况来确定权利人，把夫妻出资购买房屋登记在未成年子女名下的行为认定为父母对未成年子女的赠与，完成登记要件的，此时房屋属于未成年子女个人所有。

观点二认为：不能仅依据产权登记确定房产属于未成年人，应当审查夫妻双方真实的意思表示。综合分析购房时间、房屋使用情况，来判断是否构成赠与，否则认定为父母或未成年子女的家庭共同财产。

笔者认为，不能简单地以登记公示情况认定登记在未成年子女名下属于未成年子女的个人财产；也不能以未成年子女无经济来源否认房屋属于未成年子女的情况。要判断父母登记在未成年子女名下的真实意愿，综合把握购房时间、使用情况，父母是否存在债务以规避还款或执行进行分析。

一、案情介绍

登记在未成年子女名下房屋真实产权人的准确认定

——齐某与齐某某所有权确认纠纷再审案

再审申请人齐某再审称：

1.再审被申请人系再审申请人的父亲，其清楚知道再审申请人的身份证地址、住址、工作地址、电话等，应如实向人民法院提交。人民法院应严格按照民事诉讼法的相关规定进行送达。但原审法院未穷尽其他送达手段就采取了公告送达的方式，致使再审申请人没能收到传票，变相剥夺了再审申请人参加诉讼的权利，程序违法。

2.原审判决系在再审申请人缺席审理的情况下作出，其所依据的重要证据(2020)鲁0305民初423号民事调解书涉及到再审申请人名下的不动产所有权的变更，在该事实未查清的情况下就缺席判决明显不当。

综上，原审判决认定事实不清，程序违法，剥夺再审申请人的辩论权，故请求判令：1.依法撤销淄博市临淄区人民法院(2020)鲁0305民初5389号民事判决书；2.再审审请人不承担原审案件的受理费。

再审被申请人齐某某辩称：

1.再审申请人提出的送达问题，其陈述并不属实；

2.涉案房屋是在再审被申请人与案外人赵某某婚姻关系存续期间全款购买，只是当时因为有特殊情况才落户在齐某名下，且齐某手写的关于涉案房屋的分割声明，也能证明涉案房屋属于夫妻共同财产。因此，应依法维持原审判决。

法院再审查明：

齐某某与案外人赵某某在婚姻存续期间共同出资购买了坐落于临淄区X生活区X号楼X单元X户涉案房产，并于2009年9月14日将涉案房产登记在未成年婚生女齐某名下。2018年1月18日，齐某出具声明一份，同意将其名下的涉案房产卖掉，所得全部款项，由其父母平分，并由三人协商决定。

2020年7月30日，淄博市临淄区人民法院作出(2020)鲁0305民初423号民事调解书，载明：齐某某诉赵某某离婚纠纷一案，经本院调解，达成协议：一、赵某某同意与齐某某离婚；二、双方婚后共同财产：坐落于临淄区X生活区X号楼X单元X室住房一套(该房屋落户于婚生女齐某名下，竞价100万元)、……，以上财产归齐某某所有，……。

2020年11月5日，齐某某向本院提起诉讼，请求判令齐某将涉案房产过户到其名下。2021年4月20日，淄博市临淄区人民法院作出(2020)鲁0305民初5389号民事判决，依法支持了齐某某的诉求。判决生效后，齐某向淄博市中级人民法院申请再审，淄博市中级人民法院于2022年1月11日裁定再审该案。

二、裁判结果

淄博市临淄区人民法院一审判决：维持本院原审判决。宣判后，齐某不服向淄博市中级人民法院提出上诉。淄博市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

三、法官解说

本案系一起因夫妻将共同出资购买的房屋登记在未成年子女名下，该房屋真实产权人应当如何认定问题。

审判实践中存在不同观点：一种观点认为，根据《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)物权编第二百一十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。如果夫妻将购买的房屋登记在未成年子女名下，那就意味着将购买的房屋赠与未成年人，离婚时应作为未成年人的财产处理，夫妻双方无权予以分割，该房屋实际产权人应为未成年人；

另一种观点认为，不能仅仅按照产权登记的情况将房屋一概认定为未成年人的财产，还应审查夫妻双方的真实意思表示。夫妻共同出资购买的房屋，登记在孩子名下，在夫妻离婚时不能仅按照房屋产权登记的情况，将其直接推定为未成年人的财产。

因为不动产物权登记产生的是：将登记记载的权利人推定为真正权利人的效力，这个分为了对外效力和对内效力。对外效力是指根据物权公示公信原则。对内效力是指在权利人与利害关系人之间，应根据当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。

《民法典》第二百三十四条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释(一)》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

根据上述规定，不动产权属登记是权利人享有该不动产物权的证明。但无论是不动产权属证书，还是不动产登记簿，均只具有推定证明力。当事方对不动产权属产生争议起诉后，人民法院首先将不动产权属登记及证书当作真实的来对待，对方如果有异议就责令其提出反证;如果异议方举出反证，证明不动产权属登记及证书的记载确有错误，登记的记载就被推翻，人民法院就应直接根据反证认定争议财产的物权归属。

因社会生活的复杂性，可能由于当事人方面的原因，或是登记机构的错误，导致不动产权属登记权利人可能与真实权利人不致，因此决定了不动产权属登记不具有绝对的证据力。发生不动产权属纠纷时，如果非登记当事方提供的证据能够证实不动产权属登记错误，其为真实权利人，人民法院应予支持其确认享有物权的诉求。

此外，如果未成年人的父母是为了规避债务风险，才把房产登记在未成年人名下的，则不存在赠与的意思表示，属于恶意转移资产，逃避执行。那么这套房产的真实权利人不是未成年人，而是实际出资人即其父母。此时，若父母的债权人对登记在未成年子女名下的房屋申请强制执行，该未成年子女提起执行异议之诉，实务中是不能得到法院支持的。

本案中，涉案房屋系齐某某和案外人赵某某用夫妻共同财产于2007年购买，2009年9月14日登记在当时还未成年的齐某名下，购买后该家庭成员均在涉案房屋内居住，原位于临淄区某生活区的房屋出售后，涉案房屋也成为该家庭的唯一城区住房。

2018年1月18日，齐某也同意将其下名下的涉案房屋出售产，所得款项由其父母平分。2020年7月30日齐某某与赵某某调解离婚时，双方均同意将案涉房屋作为夫妻共同财产予以分割。

因此，综合分析以上情况，可以认定涉案房屋虽然登记在齐某名下，但不能认定系其父母赠与其的真实意愿，故齐某并非真实房屋权利人，案涉房屋作为齐某某与赵某某的夫妻共同财产离婚时予以分割处理较为适宜，对当事双方也较为公平公正。

庭审中，齐某虽主张父母已将涉案房屋赠与其，但未提供相应的证据予以证实，齐某某对此也予以否认，故对该项主张，法院不予支持。

四、法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百一十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

《中华人民共和国民法典》第二百三十四条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释(一)》第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。