商业观察丨新老商圈交融，浅析仙林商业新格局

First Frost

提到仙林，大家对他的第一印象应该就是大学城。仙林大学城自2002年建设，经过20年的建设发展，如今的仙林已成为国内知名的大学城，汇集了12所高校，以及南外仙林分校等一批知名中小学，除了教育产业发达外，仙林这几年的商业发展也在提档升级，已形成学则路、金鹰、万达茂为主的三大主力商圈，2020年德基的加入，也为为板块注入新的商业活力。

（仙林商圈分布）

商圈1：学则路商圈

地铁2号线学则路下来往北300米，汇集着九霄梦天地和亚东商业广场两大商圈。九霄梦天地则是仙林第一个地铁上盖的商业综合体，项目总建筑面积约7.8万方，由2栋塔楼组成，塔楼相互连接，其中B1层—5层为商业，6-20楼为公寓办公。商业部分涵盖影城、精品超市、特色餐饮以及品牌零售，自2019年底仙林首家盒马入驻后，更是为九霄梦天地注入源源不断的人气。而亚东商业广场为亚东城住宅的商业配套，商业总建筑面积4万方，主要业态为餐饮、零售和生活服务。

（九霄梦天地主入口、东侧路口）

商圈2：金鹰商圈

距离学则路商圈不远的，是仙林首家大型商业综合体金鹰湖滨天地。金鹰湖滨天地分AB两区，其中A区为一期，前身为金鹰奥莱城，2011年开业，总建筑面积12万方，分6座主题馆，由200余间时尚品牌折扣店、影院、餐饮连锁组成，是集购物、休闲、娱乐为一体，以奥莱为主题的开放式购物中心。B区为二期，也是金鹰奥莱城的升级版本，总建筑面积16万方，涵盖购物中心、仙乐湖、森林公园、文创艺术，餐饮美食，同时拥有露天公园、下沉式广场等文化娱乐功能配套，除此之外，B区还引进了多个仙林首家购物品牌，以及高品质餐厅，项目2017年底开业，也是目前仙林人气较高的购物中心。

（仙林金鹰商业分布）

上述2家商圈位于仙林西片板块，目前仙林西片无新房在售，二手房方面，仙林大道以南基本为别墅区，二手房价在4.3万元/㎡-6.5万元/㎡，以北主要为普通商品住宅区，二手房价格在3.5-4.5万元/㎡。板块内汇集了37个成熟的住宅居住区，人口支撑力度较足，而商业辐射范围可扩大至半径5公里，包含了江宁汇通路板块和青龙地铁小镇板块，有着十分稳固的消费客群，每到周末和节假日商场和餐厅也是人满为患。

商圈3：万达茂商圈

万达茂位于仙林湖板块，也是仙林湖板块目前唯一一家商业综合体。是万达集团斥资150亿元打造的大型文旅旗舰项目，总体量120万方，集文化、旅游、商业、商务、人居、体育为一体，2018年开业，室内的万达乐园也是热门的网红打卡点，商圈辐射范围主要面向仙林湖板块以及宝华。

（万达茂外立面&万达乐园）

仙林湖板块经过10余年发展居住区环境十分成熟，11个已交付入住小区，新房方面，主力在售云樾观山府、中海观文澜、泷悦雅颂，均价3.5-3.7万元/㎡，价格相较于板块内二手房有着倒挂的优势，高科荣境挂牌价已经突破5万元/㎡，板块的改善属性较强。高位的房价离不开基础设施的支撑，除万达茂的商业体外，新开的省中医紫东院区也为仙林湖的业主们提供了强大的医疗资源，以及在运营的2号、4号双地铁线，为板块居民的日常通勤提供双向选择。

除了学则路、金鹰、万达茂之外，仙林板块还有正在建设的苏宁广场以及德基艺术中心。

苏宁广场

仙林苏宁广场前身地块是NO.2017G85，苏宁置业总价12.3亿竞得。项目总有由3个地块组成，总建面约52万方，涵盖21万方购物中心、五星级酒店、办公写字楼、美术馆、博物馆等多元业态。项目自2019年开工，建设进度虽较慢，但其占据着地理优势，紧邻着仙林中心地铁站，与金鹰一路之隔，未来开业后，对老牌金鹰来说也是强而有力的竞争对手，或许能激发竞争商圈引进更多新兴业态，为仙林的消费客群带来不一样的购物体验。

（苏宁广场商业效果图）

德基艺术中心

2020年德基一口气在仙林西片拿下2宗地块，其一羊山湖风情街地块通过股权收购，由商业街区和艺术文化中心两部分组成，总建筑面积18.66万方，打造凸显浪漫水边风情的“城市客厅”，该项目正在加紧建设，商业中心年底竣工交付，整体预计2024年全部建成。其二为NO.2020G48地块，主体功能为美术馆。两宗地块均环绕着羊山湖而立，待德基两宗地块建造完成后，相信也能迎来更多的人群打卡，毕竟德基品牌本身就自带流量。

（德基羊山湖风情街效果图）

综上来看，仙林西片相比于仙林湖的商业更丰富，仙林湖虽然稍显逊色，对区域内的日常消费所需基本可以满足，未来德基开业也将助力仙林商业进阶。

文/南京克而瑞分析师 王慧娟

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