预售制给百姓带来了多少苦难？香港为何没有烂尾楼？废除预售制？

今天我们重点说说引发的一系列问题！

就拿今年烂尾比较严重的河南来说，引发了市场的轰动，这是因为，购买这个楼盘的人，几乎都高学历的人才，共有1700多户，其中本科及以上学历共计1983人，含硕士481人、博士189人。

因为这些人都是郑州引进的人才，而且，这个楼盘是“省重点项目”，购房时也发放了首次购房补贴，而购买了永威烂尾楼的这批业主，总共获得了2000多万元的人才补贴，可见当地在这批人才上也花费不少！

但即便如此，郑州市内的佼佼者永威地产，也烂尾了，于是网上就有了，的笑话，这么重要的项目都能烂尾，大家可想而知，其他的项目，

而整个河南，还有更多的烂尾项目，

按照同等比例粗略估算，全国各地真实的烂尾楼数据大概将近7000个。根据此前媒体报道，光中国恒大一家房地产公司，受影响的业主就高达200万！

之前一个报道，有一个西安男子，买了一套烂尾楼，购房11年，楼盘烂尾8年，最终，在没有办法的情况下，只得带着6岁的女儿住了进去，楼道没有灯光，也没有电梯，他只能每天牵着6岁的女儿爬上爬下15楼。他倍感委屈说：

对，为什么会这样？而且，这样的情况不止是个例，在今年太多太多了！

02预售制下为何会烂尾不断？

很多人可能觉得不应该啊！但如果我告诉你，你应该就能豁然开朗了！

而地产的预售又和我们平时所买的商品预售是有差别的，我们在网上购买一件预售的商品，支付了部分订金，如果到期商品做不出来，不发货，就要退给我们预售金，甚至进行部分的补偿！

但是这房地产行业就行不通了！

两者之间虽然都有商品房这个纽带，但购房者却要卑微地承担最大的风险。最后交不了房，也退不了定金，更没有赔偿，购房者得承担不能入住的风险，同时还要还贷，断贷还要被列入信用违约，可以说，购房者的权益安全得不到保障！

我们就要从预售制的发展讲起，毋庸置疑，和公摊面积一样，预售制也是香港传到大陆的，而香港出现预售制也是有一定的时代背景，就是城市“大开发”阶段，为了解决当时房地产开发企业因为商品房建设，导致的资金不足的问题，内地也是！

。98年房改之前，我国的住房是严重稀缺的，商品房市场体制不完善，民间力量开发建房更是寥寥无几，根本原因是没钱。到了1994年，我们学习了香港地区的商品房预售制度，

这里面玩得比较好的就是碧桂园！碧桂园自创345模式，让这种模式得到了高周转，3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用，但是这背后也可能引发质量问题，碧桂园在周转上风控做得好，但是那些风控做得不好的呢？

在预售制发展到一定阶段后，就出了问题，

在经营不善、融资不畅、销售额大幅下滑，任意一条发生，开发商都可能债务暴雷，出现巨大的资金窟窿，其结果就是在建的楼盘停工或者烂尾！

比如恒大，最后陷入资金链断裂，债务违约的窘境！

而烂尾后呢，老百姓的权益无法得到保障！买房人一辈子的积蓄打水漂！

03香港为何没有烂尾

这里我们先说说香港的情况，

其实，整体来说，香港的流程是比较完善的，开发商要买地，是要证明他要有足够的现金，能把这块地变成房子，这个时候，

到后期要预售的时候，

按揭贷款作为预售资金存入监管账户。预售资金由开发企业与监管银行、监理单位三方签订监管协议的方式监管，开发企业项目建设过程中可以取用。

所以，制度的设计、责任的认定，差别还是很大的，这也就导致了安全不同的结果！

我们再说后续的问题，香港的制度下，如果后续建筑资金不够，可以找银行去贷款，然后把钱交给律师，律师核对再把钱给开发商。

这里面，所以，责任方在银行和律所，他们得担责，自然会严格审核和监管！也非常好的保障了购房者的权益！

但也出现过问题，就是2003年的均来集团，干出来了烂尾楼，这么严了，怎么回事呢？就是他和律所、建筑师、银行勾结在了一起，都是自己人，资金得不到有效监管，不就想怎么着就怎么着！

这个事件后，香港就出策略了，

这就是香港楼市的预售制，为何不容易出现烂尾，即便烂尾，制度也能立即修补漏洞。而国内，

04世界上其他国家的预售制呢

当然，

那么，他们的预售制如何呢？会烂尾吗？

其实，美国、日本预售房屋的占比并不低，根据美国人口普查局发布的资料显示，过去十年，美国的新房市场中，近7成是预售，这个比例和我国差不多。但在房子交付上，结果完全不同！

至于原因是什么？其实和香港是有点像的，与此同时，有极其严谨的交易配套措施，交易过程中的资金都放在公证托管公司，购房期间任何资金的流动皆由该监管公司负责，

其实，他们都是交少量的订金，就可以买期房，到了交房时，才需要付款，其实，基本相当于买的是现房，所以，烂尾问题少，也没啥质量问题，据了解，美国的一些期房预售即使在项目完工交房后，也要留下10%的资金，以防后续发现问题便于追究责任。

其实，这就是差别，我们的预售，虽然也有一定的体系，

05期房预售能取消吗

在预售制下，烂尾不断，老百姓还要还贷，权益无法得到保障，于是取消预售制的呼声，也越来越大！

其实，取消预售制，不是现在才有的声音，烂尾问题什么时候出现，什么时候就已经出现了取消预售的声音！毕竟，

，例如广州、海南、湖南等城市，已经成为取消预售制的试点城市，尤其是新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度！

当然，也有江西，福建省等多地

现在为了保交楼，国家又给地产“输血”，从金融16条支撑房地产，再到近期的再融资，恢复地产上市公司的并购重组和配套融资，都是在想法设法的解决烂尾的问题。

所以，在现在这个大背景下，但是未来，把这些问题解决好后，小地产退出，行业大洗牌后，留下优质的龙头地产商，楼市处于平稳运行后，就会进一步取消预售制！

长期看，取消楼房预售制，才是真正的民心所向！当然，除此之外，还有公摊面积、70年产权、高房价，而老百姓也深受其苦！

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