走，我们去西部12号线沿线踩盘看看

今天主要简评12号线的一些新盘。

聊这些新盘之前，先说一个观点。

当前，房企股市再融资重新开闸的这种史诗级大招都出了，我相信后续救市政策会陆续“应出尽出”，包括近期市场信心濒临崩塌的深圳楼市，在经历近两年的毒打后，也大概率会有糖吃，为整个市场的托底恢复提供力量。

同时，随着国内疫情防控形势的变化，明年经济恢复常态是可预期的。所谓否极泰来，黎明前的黑暗，大抵就是这个局面。我知道很多人认为还会大跌，我也无意说服每个人。大家做决定时能说服自己就好。

我个人的看法是，房企再融资这种关闭了12年的大闸都能开启（影响详见上一篇），后续不需要悲观，接下来将是购房者淘房（笋盘，不分新房二手）的好时机。一旦年底或春节后有政策变化，买卖方的强弱势地位也会随之改变。

前不久，我们分别组织了龙华和坪山的看房活动。本周末（六日均可），12号线开通的第一个周末，计划组织一场12号线沿线的看房活动。

想了解宝安南山新盘，特别是12号线沿线的，可以加我微信，备注“12号线”，我拉个群，安排助理接待。

在此之前，我先聊聊对12号线的看法。

这是今年深圳关注度几乎和14号线并列的一条新线，非常重要。

我认为，在深圳，判断一条地铁线路的重要性程度如何，除了看线路是否覆盖一些之前零地铁的区域，最关键的是：这条地铁是否南北走向？

深圳是东西狭长的地形，东西长，南北短，就业核心区南山福田罗湖是原四个特区之三，横贯全深圳的最南面，目前也是全市范围内地铁密度最高的区，地铁密度最低的当然是北部原关外区域，包括宝安光明龙华龙岗坪山和盐田大鹏。

盐田大鹏太小，本来存在感就低，楼盘也少，所以前年的8号线也没掀起什么波澜，但是同期开通的6号线（光明）还是关注度极高的，也是光明楼盘的重要配套。

可但凡是连接北部区域和市区的线路，一定是非常有价值和重要性的。1号线、11号线、6号线、4号线、3号线、14号线这些连接北部和市区的线路都是通勤的大线，人满为患。

每多一条自北向南的路线，都会是深圳买房人关注的焦点。因为越往北，说明离市区越远，意味着有更多的人可以买到单价总价更低的房子。地铁五期规划建设的22号线、25号线、27号线等，无不如此，沿线都很饥渴。

12号线也是这样的一条线路，但同样今年开通的6号线支线和16号线达不到这样的效果，因为它们不直接连接市区。

另外，尽管西部南山和宝安在这一波房价回调里幅度也不小，但是并不会改变深圳楼市西强东弱的大格局，且宝安是深圳人口第一大区，与深圳经济第一大区南山紧邻，12号线又覆盖了107国道以东的老宝安，除了新安创业二路被5号线覆盖了几个站，多数片区都是地铁未覆盖过的，所以，这条线路注定很重要。

它也被冠以“换乘大王”的称号，说明是可连接地铁大网的线路，已开通的换乘线路站点就包括1号线、11号线、2号线、5号线、9号线、20号线，住在这条线周边，到全市，特别是中西部的通达性都会不错。

由于这条线路很长，站数也多，所以覆盖的新盘数量不少，自蛇口到南油、南山中心、南头、宝安老城、西乡、航城、福永、沙井，一路自南向北，房价大体呈现逐级递减，可谓丰俭由人。

接下来，简评12号线沿线在售和部分待售新盘。这些新盘里，豪宅定位的有，改善的也有，刚需的也有。请看这张图表：

我们按站点自南向北挑一些主要的来说：

左炮台东站：

深铁熙府

位于蛇口赤湾，待售，商品房限价9.6万，具体户型和面积还不太清楚，预计明年上半年入市。人才房5.76万，70-90的2-3房，量很大，2080套。

项目最大亮点是地铁，12号线总站，其他配套较普通，赤湾在南山不算是个置业热点，参考前海宸湾。现在前海9万多新盘都不再大卖的情况下，深铁熙府预计也不会热。

花果山站：

新世界临海揽山

传统蛇口，知名的“老”新盘了，准现房，11.6万，靠山面海，品质不错，以110+的3-4房为主，还有230+的大平层。育才学区，近花园城和海上世界，是一个地铁、学区、商业、环境都综合素质较高的盘。不过一直比较低调，也没什么折扣，不急卖，鸽子王，鸽成现房。

缺点是南海大道高峰期有些拥堵，花园中间因建有别墅，公共区域面积不大，得房率一般。

四海站：

晗山悦海城

项目一直在卖公寓，住宅还没有开卖，也是不知道为什么，熬成准现房了，都是大户型，套数也不多，也没价格。整体配套和临海揽山差不多，但更靠近南海大道，烟火气更足，但容积率不低，花园舒适度没有临海揽山高。

南光站：

正东名苑

又是个现楼，均价约10万，目前主推129-143平复式，小面积的平层卖的差不多了。还要验资200万。

优点是位置和配套相当可以，南山中心，周边3条地铁，南二外学府学区，近海雅、南山书城、海岸城等，商业发达。缺点是户型一般，容积率偏高，密度大，花园小，周边生活环境在南山较弱。

南山站（和11号线交汇）：

御成府

大陆庄园三期，在建中，主推38-55平1-2房，预计12月开盘，目前已经开放展厅和样板房。

预计9万左右，核心地段的小户型，不到400万的总价能住在南山，不过在南山这样的小户型二手盘也不少，价格不算很有吸引力。目前周边环境比较一般，旁边好多旧改也一直还没动工。

桃园站（和1号线交汇）：

金桃园二期

和御成府相距不远，准现房，独栋，两个单元，约20层，预计推出192套约71-118平住宅产品。价格估计也是在9万左右。

同乐南站：

鸿荣源尚璟公馆

尾盘在售，目前在售户型是78平的3房，均价8.93万，项目最大卖点就是700万左右买南山紧凑型的三房两卫，首付只要200万左右。正地铁上盖，离北环近，交通非常方便，不管是到科技园、后海、前海、宝中，哪哪都近。

缺点是容积率高，停车位紧张（小户型的盘普遍如此，也没啥说的这个），旁边有南坪快速高架桥，其他配套一般，属于南山角落。

以上就是12号线的南山部分新盘情况。比较典型的特征就是现房多，南山的盘位置一般都不差，各种原因，捂的多，且好几个小户型为主的楼盘，历史遗留原因。总体上，这些盘在南山不算是很优质的。话又说回来，南山很优质的新盘也不太愁卖。

下面进入宝安部分。

灵芝站（和5号线交汇，去前海和西丽北站等很便利）：

万科大都会

尾盘在售，主推115-124-144的3-4房，备案价9万出头。综合配套不错，双地铁，在建的大型综合体大悦城和三甲医院宝安中医院旁，楼下在建的配套学校，几百米外是灵芝公园。缺点是容积率偏高，花园小，得房率不高。这个盘情况特殊一些，这里不细说。

大悦城三期

所有配套和万科大都会共享，基本一样。主推106-132平的3-4房，均价约8.9万。起步面积大，总价偏高，户型普通，另外虽然是独栋，但是据说可以和前面的一期花园空中连接。一期品质很不错，去年底交楼，很多入住的了。

上川站：

玖玖颂阁

和附近的大都会一样，去年的尾盘，准现房了，品质还不错。均价约9.2万，有一些些折扣，主推89-128平的3-4房，3房总价约760-830万，4房总价1160-1230万。整体配套也是还可以，未来还有15号线，双地铁，弘雅小学、文汇中学，在宝安属于中上，只是周边环境一般，备案价偏高，具体合不合适买要看折扣力度。

勤诚达云邸

玖玖颂阁附近不远，配套基本共享，马上要拿证的新盘，主推89-130平的3-4房，50多层的超高层。价格待定，我预计不到9万，这样3房总价应该在800万上下，参照玖玖颂阁的水平，但如果开发商急卖，应该会有不少房源低于750万估计。

项目已经开了异地样板房，在洪浪北的勤诚达大厦。

万科未来之光

这个盘离上川站约3公里，谈不上地铁房，但是考虑到刚刚开盘不久且卖得不错，所以干脆也写出来。在现在的行情下，开盘能卖出7成的盘，肯定有它的优势。

75平的3房1卫和80平的3房2卫，加上万科定了给力的折扣，把总价搞的比较低，3房1卫500出头，3房2卫550左右，不到200万有3房，环境不错，没农民房，离南山自驾近，南方科技大学附属学校宝安学校，基本上，这个价格算是有诚意的，抵消了无地铁的弱点。

宝田一路站：

海峦坊

10月开盘的新房，50多的小户型卖完了，门槛低。剩下3房户型，总价约570-700万之间。2梯4户的梯户比，在刚需盘里算是少见的，但周边环境一般，最大优势是地铁上盖。

顺便补充一句，12号线走的就是老宝安，整个老宝安多数片区的城市面貌都一般，这是个缺点。不过12号线途经的南山也多是老城区，比如同乐南头南油桃园赤湾等，在南山也是属于城市面貌较弱的，定位就是如此，串联两大老城。

兴围站：

兴围华府

8月取证，推售234套建面约66-93㎡的现房，均价约5.3万。最大的优势就是有兴围站了，约600米，以及有两房产品，66-70平的两房，总价330-390万，总价门槛较低。还有约78平的紧凑型3房2卫，和鸿荣源尚璟公馆类似，总价介于420-460万，差不多是光明的价格。

是个城中村里的商品房，环境不怎么样，这个盘只适合宝安本地工作的，或者在南山上班但预算实在很紧张又不想去光明和沙井的购房者。

海上田园南站：

恒兴御景园

会展新城和海洋新城概念，国际会展中心和融创冰雪世界附近，但目前周边配套较弱，城市面貌不佳。

主推532套建面约65-138平2-4房，均价约4.79万。同样，小户型门槛较低，65平的3房315-340万，81平的3房1卫约360-430万，89平的3房2卫约400-480万，跨度较大。120和138平户型，这个位置以及现在周边的状态，总价也上去了，不建议。

最后，再重复一下，本周末（六日均可），计划组织一场12号线沿线的看房活动。想了解12号线沿线新盘的，可以加我微信，备注“12号线”，我拉个群，安排助理接待。

本文来源：深圳楼市

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