随笔 | 地产新政浅析

近期稳楼市政策接二连三，形成了信贷、债券、股权等三大融资政策支持体系，从保交楼到保优质房企，在黑暗中喘不过气的优良房企迎重大利好，小白研读了一些措施，然后加之自己理解，观点没有大V深刻，主要简单理解下政策是否有用。

1、信贷支持

央行给商业银行提供2000亿无息贷款，用于纾困基金的配套融资、国有银行和房企签约授信额度，从“保交楼”免息再贷款到万亿授信额度，支持项目和房企信贷融资。

这条从本质上来说实用效果一般，但上面政策下来后，商业银行肯定要做点事情，于是授信额度先放出去，而且从上图来看，授信的基本是优等生，但下一阶段肯定要经过审核，审核过程中如某些房产公司经过审查，不符合要求（如开发项目不被看好，债务评估不合格等），那授信额度肯定就泡汤了，毕竟银行的坏账率有限制，政府给政策但银行是最终的风险承担方。

简单的说，这条要形成闭环，如果房企的贷款开发不能转换为实际销量，老百姓的钱依然抠抠搜搜，不愿形成购买力，那这条也只能徒增债务，不能根本性的解决房产企业的资金，但负重前行，得到喘息还是没问题的。

2、债券融资支持

交易商协会和中债增支持民营企业债务融资，由人民银行再贷款提供资金支持，国家队出场增信，额度2500亿元。

简单来说就是央妈委托专业机构，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。

政策新增“直接购买债券”的方式，中债增对民营房企收取增信服务费率低于0.8％/年，低于市场化民企增信服务费率的1.5%。

这点出台后，由于服务费较低，大家都想发债融资，但谁能得到这救命稻草就很难说，其中估计有不少弯弯绕等着众多嗷嗷待哺的房企，毕竟水不是大家都有得喝，但望梅止渴作用还是毋庸置疑的。

本质上来说，这条也要形成闭环，只是和上条的风险承担方不一样，依然会给房地产企业增加负债。

3、房企股权融资

11月28日晚，证监会发布“第三支箭”，这条可谓终极大礼包，决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。阔别约12年的上市房企重组和再融资窗口重启。

上市房企再融资暂停始于2010年10月。2010年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会再出政策限制房地产上市公司兼并重组，暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的将征求国土资源部意见。

5项措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。

以上都是官方描述，比较晦涩。

我们要理解这次终极大礼包，就要知道以前房企再融资是怎么停的，当时房地产处于上升期，股民都想分一杯羹，疯狂往里面扔钱，于是热钱纷纷流入房地产，房地产企业各种炒地皮，止都止不住，为了限制房产的金融风险，政府出手直接关上了这个阀门，可谓为广大韭菜们计深远。

那现在又为啥要打开呢？

因为现在房地产的寒意已经从头到脚，相比当年已经时过境迁，相比前面两条央妈牵头，然后风险由下面实行单位承担风险的间接融资。

来自股民的直接融资，可谓一剂强心针，最大的好吃就是房企不需要签相关合同来增加自己的债务，只需要把故事说好了，就有大把的股民送钱过来，解决企业的债务与现金流，而且这钱是不需要还的，有股民（生而被割，生生不息）同呼吸共命运，这效果可想而知。

政府也想明白了，光靠自身已经很难让市场恢复热情，以前是城投和银行陪房企玩，现在由我们亲自下手操盘，那都是见过大风浪的，必须无往而不利。

4、总结

以上三点，当然不是惠及所有房企，但央企，国企，优质民企肯定会从中受益，房地产的产业链深入生活各个方面，对于促进社会繁荣稳定，走出疫情困境有重大积极作用，但政策下去估计要有一段时间才能起作用，让子弹再飞一会儿，待明年开春验证是否能出现转折。