福州商住楼之“最”，成功领跑SOHO销量前沿，华润进入清盘期

2022年最成功的开发商一定是华润地产，它不仅在疫情的影响下让华润万象城在6月18日顺利开业。迄今为止，在福州的SOHO商业项目也是卖得最好的房企，没有之一。

华润填补了鼓楼西侧的综合体商业空白区，更是促进了鼓楼区居民的消费水准，因为华润万象城的消费并不低，商圈底部不是古驰就是LV，大型名牌预计12月开业。

华润万象城开业，引福州聚焦

2022年6月18日，华润万象城开业，吸引了不少的人流量，对于SOHO商住的产品提升了不少的引流。

开业当天整体的流量不错，但是里头的消费确实挺高的，当时开玩笑说，这里的商品也只有鼓楼区的土豪才有这种购买力。

华润万象城的商业流量主要集中在周边的住户，其中福州大学是一个很有消费潜力的群体，以及杨桥路西侧金牛山片区、北江滨的商务中央区，鼓楼西湖左海片区都会聚焦到这里，成为万象城的固定流量。

华润类住宅解读

类住宅是指在住宅限购的大环境下，部分商服类项目被设计成酒店式公寓、公寓式办公等“类住宅”销售。华润因为有自身的优势，所以在商住楼也做到燃气入户，这是福州独有的一个优势，这次看了华润的类住宅也做个评价。

价格解读

华润类住宅的价格为19000元/㎡，即使是电梯高层的价格也在21000元左右，对于周边的楼盘来说具有一定的影响力，从客户成交截面上看，在最后谈价格的维度，并没有表现出觉得加高的因素导致无法签约。

产品解读

一栋完整的商住楼，没有外阳台，总高30层，有4个电梯，一层6个单元，个人觉得在上下班高峰期可能会出现一些拥挤的现象。86平米，112平米，136平米三种户型，个人觉得最好的是112户型结构，端头户型，不仅视野好，而且采光更充足。

缺点解读

价格和产品都是没有问题的，不然也不会卖得剩下一些尾盘了，从我的层面角度看，它的缺点是非常明显的：1、没有社区环境，喜欢在小区闲逛的网友不合适。2、没有外阳台，喜欢洗东西，种植物的网友不合适。3、生活成本高，节约型网友不合适。

适合群体

小年轻：一个可以提现自由空间，奔放性格的人，这里非常合适，可以更多自我空间改造，也能畅享万象城的商业配套。

小老板：类住宅不仅可以作为办公专用，更能在繁华都市圈拥有一个个人会所，在生活与事业之间不需要分割。

周边居民看情况而定，根据自己的性格喜好去定论，如果在年轻10年，这里也是我最好的选择。

华润SOHO商住楼

SOHO第一想到的就是投资，非常适合手上有余款的老年人，中老年人，以及拆迁户了。

5米层高的SOHO，可以到楼板将室内隔成两套，以鼓楼区这个地段，租金2000元/月是可以租到的，所以一套90万的SOHO，每月的租金可达到4000多元/月，相对比拆迁户手上的房子，更具有回报率。

SOHO适用于不仅仅是投资，还是当下青年的创业基地，目前全国有灵活就业人员达到2亿人，他们从事自媒体行业，自主创业等项目，更需要一个独立的空间，也就发现SOHO成为当下创业的一个聚集地，纵观福州各大商住楼，很大一部分成为个人工作室。

购买SOHO的选择也很重要，我看过福州所有的SOHO商住的项目，基本都在50至100万之间，不同地段的价格差异还是很大的，作为鼓楼的SOHO产品还是具有一定的优势，保利天悦二期的SOHO大致也在90万左右，目前为止也有较高的去化率。

总结一点就是，SOHO购买的群体很多，有条件的福州人基本都有这样的房子在手上，不信可以问问身边的朋友便知一二。

清盘状态，下一个中心是未知数

华润万象城已经进入尾盘清盘的状态，目前类住宅剩余的套数40余套，价格也是一口价，这几个月都蝉联了福州商住项目的NO.1，未来要在鼓楼区找到这样的产品基本是考虑二手了。

对于二手的产品虽然价格相差不大，但是会出现一个很大的限制：首付高，月供高，费用高，特别是二手交易过程中，产生的交易税费是比较高的。

抛开华润万象城，还有乌山九巷，保利天悦一期，上下杭等SOHO产品，市中心的东南西北面都已经有这样的产品，未来还要找一片新的商住项目，可能需要再过10年以后，或者是聚焦到其他板块。

房产教练周小方，做客户的房产教练；