市场回暖奥园反为物业公开招亲，意欲何为？

12月5日，中国奥园(03883.HK)发布招标文件，拟公开招标出售所持有的奥园健康(03662.HK)29.9%股份。

这是自2021年12月公开暴雷后，中国奥园少有的公开信息。虽然期间一直有传言郭梓文、郭梓宁兄弟在甩卖资产，等待“白衣骑士”，但“绯闻对象”从从山东高速集团到广州国资传了好几个，也不曾见有正式官宣。

或许有些朋友对奥园不甚了解。这家大本营在广州番禺的房企，1996年起家，2007年在香港上市（03883.HK），郭梓文为公司发起人、实际控制人。截至2021年9月，郭梓文及其兄郭梓宁共同持有公司股份55.48%。2021年实现合同销售额1,210.30亿元，销售面积1,096.10万平方米，同比分别下降9%和15%，销售疲软。

近年来奥园的发展扩张较为激进，2020年新增建筑面积2015万平方米，土储总建筑面积5718万平方米，同比上升27%。

可高价拍下来的土储质量却相对较差，截至2021年6月末，公司土地储备总建筑面积5,358万平方米，广东区域占比下滑至28.97%，反倒是西南地区比重上升，达到9.29%。城市量级方面，三线及以下城市占比达57.24%，下沉比例过大，一线城市仅占7.25%，布局不足。

截至2020年末，通过收并购和城市更新等其他多元化方式取得的货值占73%，有一定的潜在风险。近年来公司在城市更新项目方面不断加大投入，截至2021年6月末，拥有城市更新项目70余个，货值7,543亿元，占其总货值的一半以上，但相关营业额仅占3.19%，盈利状况未知。
奥园健康（03662.HK）则是奥园旗下的一家主要从事物业管理服务和商业运营服务的投资控股公司。主营业务分为两个部分：物业管理服务业务及商业运营服务业务，主要包括物业销售辅助服务、维修服务、社区增值服务、市场调研、商户管理、收租等服务。

2022年4月，中国奥园（03883.HK）及奥园健康（03662.HK）先后停牌。停牌前，中国奥园的股价为1.18港元/股，市盈率(TTM)0.51倍，总市值约为34.99亿港元。而奥园健康的股价为1.86港元/股，市盈率(TTM)3.47倍，总市值13.51亿港元。

根据奥园发布的招标文件，中国奥园集团的全资附属公司、奥园健康生活的控股股东明兴有限公司（简称“明兴”）计划出售其直接持有的奥园健康29.9%的股份。据了解，明兴持有奥园健康54.18%的股份。

如果此次奥园招亲成功，那就意味着奥园健康将易主他人，中国奥园不再拥有控股权。

不过，奥园究竟能不能成功找到买家，还很难说。
招标文件显示，要成为奥园健康的买家，还真不是人人都有资格。硬性要求必须是国企、央企，持股至少30%的企业！

而且买方确定签订临时合约时，要先掏500万港币；签订正式合约后，再掏总价的20%；合约完成时，必须支付剩余的部分。如果正式合约没能在约定的5个工作日内签订，奥园有权没收500万港币订金。

“丈母娘”卖“女儿”，礼金要得又急又强硬。现实生活中，这戏码往往都是闹掰的结局。

何况，奥园还明言“你出价最高，我不一定选你，我保留选择的一切权利。”你必须有权有势还必须签订关于旧改的战略合作协议。

其实，奥园健康已经被第二次摆上货架了。

在去年爆雷前夕，中国奥园与奥园健康曾刊发联合公告表示欲出售55%的股权，报价是30亿元，期间曾接触不少潜在买家包括合生创展、碧桂园、世茂、美的等。

但没多久，奥园健康的出售计划就按下了暂停键。业内有专业人士分析认为，“不肯贱卖”或是最主要的原因。究竟是不是，不得而知。

但奥园健康的二股东无极资本对奥园出售股权一事，曾公开喊话希望管理层能够仔细考虑估值问题，同时“希望奥园健康将出售整间企业”，不要对奥园健康进行资产拆卖。

如今，中国奥园正计划对总额约116亿元的境内债务进行整体打包重组。

或许这一次公开招标物业公司是其债务重组计划的一部分。

• 而奥园在行业回暖的情况下放弃物业这块现金流稳定的肥肉，或许更多的是无奈。