刚买的房子却被法院查封执行，购房者的权益应该如何保障？

近段时间，不少房地产开发商的楼盘因为债务问题被法院查封和强制执行，由此引发了不少法律问题。融弈团队最近接待了许多这类案件的当事人，他们的情况大多都相同，都反映刚买的房子因为没有及时办理过户就被法院查封了。

商品房购房者往往由于多种原因在购房后，没有及时办理过户手续，因此房屋在名义上仍登记在开发商名下。

当开发商因欠债而被强制执行时，人民法院就会对登记在房地产开发商名下但已实际上已经卖给购房者的房屋采取执行措施。那么，购房者该如何做才避免多年积蓄打了水漂，收回房产呢？

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维权优选，提起执行异议

对于这种因为开发商欠债不还而导致购房人的房产被查封的情况，买房人可以向法院提起执行异议，从而解除法院对自己房产的查封和执行。但是，提起执行异议需要满足一定的条件。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对此进行了规定：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 “金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房是用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

根据前述规定，购房人提起执行异议可以区分以下2种情况来分别处理：

①第一种情况

购房人所购买的商品房是用于居住的且购房人名下仅有这一套房子时，这时购房人想提起执行异议需满足3个条件：

第一，购房人在法院查封房产之前已经和房地产开发商签订了合法有效的合同；

第二，购房人所购的商品房是用于居住的且购房人名下仅有这一套房子；

第三，购房人已经支付了当时合同约定价款的一半。

当具备这三个条件时，利益受到侵犯的购房人就可以向法院提起执行异议。

②第二种情况

购房人所购买的商品房不是用于居住的，或者购房人名下有多套房产时，这时购房人想要提起执行异议需满足下面4个条件：

第一，购房人在法院查封房产之前已经和房地产开发商签订了合法有效的合同；

第二，在人民法院查封该房产前，购房人已经合法占有该房产了；

第三，购房人已经支付了全部购房款，或者是已经按照当时购房合同的约定支付了部分购房款且剩余的购房款也已按照法院的要求支付了；

第四，不是因为购房人的原因导致没有办过户登记。

当具备这4个条件时，利益受到侵犯的购房人也可以向法院提起执行异议。

02

4步法，避免新购房产被查封

买房是人生一件大事，作为购房者，在买房前应该提前做好准备，避免自己购买的房屋有被查封执行的风险。结合相关案例与实务研究，我们建议购房人至少可以做到以下4步：

第一，在购买商品房之前，审查开发商的资质信用等基础情况。

比如：在企业信用公示系统、裁判文书网、企查查、中国执行信息公开网等网站查询开发商的信用、资质等，看看开发商是否被法院纳入失信和限制高消费名单，是否涉诉等等。若存在前述情形时，购房人就需注意了，这些信号意味着开发商的房屋很容易因为欠债不还被法院查封。

第二，购买房屋之前一定要到不动产登记中心对房屋做产权调查。查询所购房屋是否存在查封、抵押等情形。并且，一定要审查房屋是否处于限售期内。限售期内，只能签订房屋买卖合同而不能进行网签备案，因而存在被查封的风险。

第三，建议购房者与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，并及时办理网签备案登记手续。条件允许的情况下，可以办理产权预告登记，并催促办理《不动产权证书》。同时留存好开发商开具的购房款发票，在房屋满足交付条件时，要及时领取钥匙并占有房屋，留存房屋交接单、缴纳物业费等缴费凭证。这样所购买的房屋在后来面临风险时，有足够的证据来维护自身权益。

第四，时刻保持对预售商品房的警惕。预售商品房，也就是人们常说的期房，由于购房人在签订购房合同后不能马上获得房产，因此我们在购买预售房时更应该提高警惕。

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近年，房企暴雷事件不断发生，不少大型房地产开发商也深陷债务风波。对于普通人来说，房产买卖是一个大项开支，得小心谨慎。

无论如何，一定得对开发商的资质信用进行全面考察。同时了解关于房产买卖的相关法律法规，必要时可以向律师咨询购买房产时应注意的事项。

本文由【融弈金融】律师团队撰写