中国第一高楼出租率逆市上扬背后的经济韧性密码

　　世界500强企业租户面积占比30%以上，办公出租率达到80%，商业出租率约98%……在上海陆家嘴金融城，办公体量超过20万平方米的中国第一高楼上海中心，表现出强劲韧性，出租率逆势上升。

　　被看作城市经济热度“晴雨表”的陆家嘴写字楼，整体出租率已创下年内新高。逆势上扬背后，既有新经济、新赛道强劲支撑起的“基本面”，也有绿色环保、新能源等引领的新风尚。小小一方天地，管窥经济密码。

持续扩租看开放

　　挑高的屋顶、恒温的室内环境、开阔的工作平面、合作客户和同业的聚集……不同于传统银行总部“格子间”式样的办公区域划分，法国巴黎银行将员工的办公区域全部打通成一个大开间，并增设了十多个会议室和共享区域。

　　去年11月，法国巴黎银行（中国）有限公司租下位于浦东陆家嘴金融城的上海中心17、18层两个楼面，约8800平方米，并准备以此为落脚点在中国市场持续“加码投资”。

　　目前，这家正在申请券商、基金等新业务牌照的外资银行还在准备继续扩租。法国巴黎银行（中国）有限公司首席执行官兼行长赖长庚表示，中国是全球第二大经济体，中国资本市场已成长为世界第二大市场，人民币成为全球第四大支付货币。随着人民币国际化水平不断提升，以人民币交易为基准的全球商业活动会持续增长。上海作为人民币交易清算中心，无疑具有巨大的发展机会。

　　同样在这几年持续扩租的还有摩根大通。自2018年租了上海中心1个楼层，并在2019年及2020年扩张到6个楼层后，去年摩根大通继续新租2个楼层，办公面积也从8000平方米扩张到26000平方米。

　　摩根大通中国区首席执行官梁治文表示：“落户浦东、落户中国第一高楼上海中心，让我们紧贴中国金融市场的脉搏；不断推进自身发展，确保我们能继续为国内外的客户提供最有力的支持。”

　　持续扩租，正是近年来观察中国金融市场开放广度和深度不断提升的直观窗口。上海中心大厦建设发展有限公司党委书记、副总经理严明认为，中国金融市场开放步伐不断加快，外资金融机构业务需求快速增长，落地的愿望也更为迫切。近年来，西班牙桑坦德银行、意大利圣保罗银行、俄罗斯外贸银行、德国巴登-符腾堡州银行、安联保险以及劳合社等国际知名专业机构和咨询企业也纷纷入驻。

“逆市”增长看“韧性”

　　11月28日，全球化工行业头部企业利安德巴赛尔入驻上海中心；11月21日，德硕管理咨询有限公司位于中国的全球开发中心也在陆家嘴这座最具地标意义的高楼里举行了开业仪式。

　　“受到全球疫情、经济下行等多重因素影响，办公及商业租赁市场难免受到冲击，但上海中心招租情况近年来表现出较强的韧性，出租率不降反升，三年连续增长。”严明说。

　　2017年，国内第一高楼上海中心正式投入运营。因办公楼起租面积超过20万平方米、商业面积超3万平方米，上海中心楼宇出租率，也一直被外界视为观察上海经济热力和活力的指标之一。

　　目前，上海中心办公出租率达到80%，商业出租率约为98%，其中世界500强企业租户面积占比达30%以上。值得注意的是，从2019年初到目前，上海中心引入外资客户数量、外资客户租赁面积的占比分别从15%、9%，攀升至43%、41%。

　　“我们客户总部遍及15个国家和地区，已形成了颇具规模的‘国际社区’。这与国家推进高水平对外开放，发挥外资积极作用的决心和努力分不开，外企看好中国市场，特别是世界500强或头部企业占比的提升，优质租户持续快速扩租。”严明说。

　　高品质的“国际社区”，必然也是高品质的“文化社区”。上海中心吸引了包括观复博物馆、朵云书店旗舰店、极氪全球首家旗舰店、隐溪茶馆景观店和著名漫画IP混知小酒馆等纷纷入驻，形成了独特的商业及文化生态。

　　商业运营的总体稳定，不仅保持了大厦餐饮、休闲等配套服务的稳定、有序，还实现了大厦商业的整体营收增长。在践行国企担当、积极落实非国有租（商）户租金减免政策、缓解部分租户资金压力的同时，上海中心大厦2021年商业整体营收分别比2019年和2020年增长40%和49%。

拥抱“新赛道”，迎接新风尚

　　上海中心显然是陆家嘴乃至整个上海租赁市场的一个缩影，也体现了上海经济发展的新趋势和新信号。

　　“眼下，陆家嘴商务楼宇的整体出租率已达到86.6%，创下年内新高。”世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕介绍，“前三季度，上海全市商务楼宇新增需求约50万平方米，与2020年全年49万平方米相当。上海楼宇抗风险能力和复苏情况已超越了2020年疫情发生的初期阶段。”

　　新经济、新赛道动力强劲是上海楼宇租赁市场坚挺的“基本面”所在。世邦魏理仕的报告显示，2021年上海写字楼市场供需两旺，租金止跌反弹。从行业来看，TMT和金融行业合计贡献全年新租需求的45%，银行、保险、融资租赁等扩租需求明显，其中70%选址陆家嘴地区。尽管疫情带来了不确定性，但专业服务业、金融业、科技企业等扩容意愿仍强烈。

　　“互联网、新能源汽车、生物医药、时尚奢侈品细分产业甚至元宇宙已逐步成为高品质楼宇的新客户。新兴行业进入陆家嘴的比例正在不断升高。”陆家嘴管理局楼宇办副主任陈晨观察发现，智能制造、数字经济成为新的发展方向，陆家嘴正在不断升级增能、焕活新生。

　　随着“双碳”理念深入人心以及相关政策的不断落地，写字楼市场也出现了环保绿色、新能源革命的新风尚。陆燕透露，不少客户正在用实际行动拥抱ESG（环境、社会和公司治理）。他们对灵活办公、弹性工位的设想，以及对室内空气质量、绿色物流等指标要求，正在不断提升。世邦魏理仕的调查发现，拥有LEED（能源与环境设计先锋绿色建筑评价体系）认证的楼宇，租金溢价水平要高出20%左右。

　　在超甲级、甲级写字楼加速迭代的同时，陆家嘴地区一些楼龄较高的楼宇也在加速二次更新，以降低科技创新企业入驻的成本。“针对一些楼龄超过20年的写字楼，我们引导业主进行局部改造，吸引科技型、创新型企业入驻，受到市场欢迎。宝钢大厦、嘉兴大厦等楼宇内新近改造的部分楼层，都实现了100%的出租率。”陈晨说。

　　数据显示，目前陆家嘴金融城共有商办楼宇285幢，超甲级和甲级写字楼超过50幢。其中，税收“亿元楼”数量达到113幢，国金中心则是浦东新区首栋“百亿楼”。