八批次新房，这几个项目不能买

　　八批次新盘如约而至，给2022年魔都楼市画上句点。

　　后台粉丝留言，问八批次哪些盘不能碰，本文列出几个，防止大家踩坑。

　　01

　　远洋红星·宝山天珀

　　这个项目位于宝山罗店板块，处在上海的“北极地区”。从人民广场出发，到项目要接近一个小时的时间，实实在在的城市远郊。

　　数据来自百度地图

　　项目离7号线终点站美兰湖直线距离约5km，靠地铁通行在市区上班可以说不大现实。

　　骑车去地铁站也要骑个老半天，而且根本就找不到共享单车！主要是太偏了，连共享单车都不投放了……

　　这个片区一直有一个 “T1罗罗线”的轨交传说。

　　开发商区位图

　　这个线路是这个板块很久以前就存在的一个“大规划”，之前的云麓之城、万科启辰、招商主城、中建阅澜山，有一个算一个，都画过这大饼。

　　事实上，政府回复如下所示，压根就没通过这个规划……

　　政府回复截图

　　所以指望着这个线路开通，"地铁一响，黄金万两"的朋友，建议还是要谨慎考虑。

　　此外，宝山天铂所傍身的，北郊未来产业园，号称要打造“第二个碧云国际社区”。

　　这些年我们听到过太多“这里将打造第二个XX”诸如此类的宣传，比如第二个陆家嘴、下一个大张江...具体打造的结果如何，想必大家都知道……就算是真的出现了，大概率也不会是宝山。

　　周边环境上，除了几个已销售的项目，边上配套基本比较荒芜，打开“饿了么”，搜索三公里之内的外卖店，放眼望去都是郊区巨头，菜饭骨头汤，淮南牛肉汤，黄焖鸡米饭，就差一个沙县国际大饭店了。

　　数据来自饿了么app

　　距离市区太远，交通不方便，周边又无配套，二手房市场价格自然也起不来。

　　截图于贝壳app

　　这里完全没有倒挂。如果算上持有成本，二手房没准还要折价……这里也没给大家接盘他的理由。

　　这项目还是有一些优点的，比如旁边九年一贯的学校，项目有3.05米的层高，项目自建了几千方的商业配套。

　　只是相比之下，400万这个总价段，居住更成熟、交通更方便的板块还是有一些可选，比如嘉定北，青浦新城，奉贤南桥，真没必要买在这里。

　　02

　　佩玛山丘

　　项目位于曹路板块，曹路作为上海六大保障房基地之一，曹路板块的存在感一直不高。

　　佩玛山丘这个项目原本为上海立信会计学院宿舍楼，2018年到期后，被开发商收购后，在原有的基础上加以改建而来。

　　2020年开始销售的一期，全都是改造房源。主力是有41-46㎡1房。64-67-82㎡2房，还有少量复式。由于地块的特殊性，一期的时候，走的是二手房的交易流程。

　　二期开盘楼栋

　　项目改造后，打造标准很高，石材+ 铝板的外立面，如果不进去看，妥妥的豪宅标准，一期的小户型更是号称配备了1.5万/㎡的精装标准。

　　白色立面很漂亮

　　不得不说，项目颜值超高。虽然单价高，接近9万一平，但是总价低呀，加上当时浦东的新房供应也不多，全上海的中介在某一个阶段疯狂推销这个项目，有一段时间卖的很不错。

　　本次二期上市的两栋，是完全新建的，并非和一期一样全部由宿舍改造而来，所以走的是新房的交易流程，单价6万/㎡，毛坯交付。

　　二期虽是新建，但是不知道是方案早已报批还是开发商不大懂行，二期产品做的依旧还是塔楼，面积也做的特别大。

　　不推荐买这里的原因其实非常简单，就是产品错配了，板块能级扛不住这样的总价。

　　115平的户型，完全朝北，就算单价低一些，600多万，你愿意在曹路买一个这样户型的毛坯房不？

　　160的“大平层”户型，上海现在的新房市场很难找到这么差的户型了。而且接近1000万的总价，真的买在这，也是给开发商献爱心了。

　　勉强能看的130户型，750万总价，相信对比之下，大家心里都有更好的选择。

　　不由得为这个项目的操盘手捏把汗，去哪里找这么多天使般的客户？

　　03

　　保利申通·光合上城

　　这个项目是保利和申通合作开发的tod项目，项目处颛桥板块和吴泾板块的交界处，紧邻地铁15号线元江路站。

　　项目范围示意图

　　旁边保利联发拿的地块联动价6.5万/㎡，这个价格其实已经没有什么性价比，没想到最后居然批到了6.99万/㎡，真的让人大跌眼镜。

　　这个项目的操盘手一定很有水平，对外宣传的软文和营销说辞简直就是“偷换概念”的大师。

　　开发商宣传图

　　看开发商的宣传图，南侧就是双高校+紫竹园区，本身又紧邻颛桥这样的强势板块旁，项目自身又是TOD综合体。乍一看很牛逼，实际完全不是那么回事。

　　项目周边

　　切记，挨得近和用得上是两码事。

　　何况，市区的一公里不算远，郊区一公里就换了天地。

　　事实上地块被成片的工业园区包裹，因此没什么生活配套，东侧就是闵行区2035规划的战略留白区——实际上就是没什么规划。

　　买这里入住的居民，娱乐消费基本都要靠颛桥或紫竹的配套，但是这两个片区到项目都有2km以上的距离，日常的消费休闲并不是特别方便。

　　而地铁15号线的发车班次12分钟一班组，等十几分钟的话，不如起步价打车去颛桥万达了，很悲催的是，这里也不怎么好叫车。

　　15号线时间间隔

　　买房时，地图上把配套标的越大就越要小心，毕竟咱真不知道比例尺是多少。

　　另外，相信大家一定看到了这里去对标天空之城TOD和莘庄TOD的软文，这其实也是个偷换概念，虽然都是tod，但能极大不同。

　　闵行将建设成“3+6+9”的TOD中心格局，包括3个城市TOD中心、6个地区TOD中心和9个社区TOD中心。

　　闵行区TOD规划

　　元江路站，作为一个社区级TOD，真心就别去碰瓷老大哥们了。

　　性价比来看，对比新房里，6.99万/㎡的价格，与颛桥核心区的华发和紫薇花园几乎持平，但是完全比不上人家；比紫竹的招商象屿公园1872贵了1.8万/㎡，可以说毫无性价比。

　　二手房对比来看，跟颛桥带学区的次新房也不能相提并论。

　　详细分析，可以看之前的评测。

　　总结一下

　　规划，一定要自己查清楚是不是真实存在；专业名词，千万不要下意识的对号入座。

　　千万别相信开发商拿这块地肯定已经想替你明白了这种鬼话。有的城乡结合部，十年前什么样，现在还是什么样，配套不会有，轨交不会有，接盘侠更不会有。

　　开发商拿这块地最核心的原因，最重要的一条，就是为了赚钱，仅此而已。

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