【太原楼评】豪宅篇太原楼市分化—刚需低迷VS豪宅火爆！

以微见著洞察趋势 客观行文理性参考

太原楼评☞ | 业内视角

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导读

楼市的头等舱可谓风雨无恙！

大概率未来仍可“乘风上扬”！

太原楼评参考2022年太原楼市分析

察势者明趋势者智，驭势者独步天下！

见字如面，大家好，我是太原楼评君！

根据数据统计，太原今年商品房预计总销额下降有5成！下行市场中，刚需与豪宅却走出了截然不同的行情。一边打折频出不见效；另一边是门槛很高却生意红火。

太原楼评参考——2022年太原楼市走势图

具体看，上半年仅星河湾和金茂府两大天王，成交额就一度高达楼市的10%！且不说紫云府、卿云台，以及天字系一众小老弟，加上他们能占整体楼市的四分之一！

至于下半年，金茂府“二号”和天珺等小伙伴继续站台，坐稳了今年楼市分化特征！

理想中的豪宅“梦境”！

对于“豪宅”的理解，千差万别，在共同富裕的中国，这个概念没有完全的统一，毕竟在我国历史中，真正的豪宅大都是“超级大院”形式——如紫禁城，恭王府！

别墅，作为豪宅代表的舶来词，开启中国人普遍的认知。全球最奢侈的豪宅几乎都是郊区的庄园和城堡，比如洛杉矶的比弗利山庄，在名人+山居加持下的梦幻之地！

▲来源|史泰龙豪宅

▲来源|萨米特里奇庄园

▲来源|索菲娅豪宅

当然，独栋豪宅可以依山傍海，尽享“自然”，而城市CBD可不能建大别野，于是城市的新贵“老爷们”开始琢磨新方案，毕竟还是要务工的，还做不到为所欲为！

在城镇化较高的欧洲和北美，老牌资本主义国家英国和美国开辟了新的战场。豪华大平层顺理成章成为了这类城市豪宅的代表——伦敦海德公园，纽约的曼哈顿。

▲来源|伦敦海德公园

海德公园里住着乌克兰首富，卡塔尔首相，俄罗斯石油大亨，还有天朝的神秘客户。这号称皇家公园，更有“万国”大使馆，白金汉宫，肯辛顿大街......

▲来源|北京霄云路8号

回归国内，这两派其实都有一定的体现，如低密型的北京东山墅，上海大宁金茂府，现代感一些的如北京壹号院，霄云路8号，以及上海的汤臣一品和苏河湾等！

自此，“梦中情人”逐步有了模样，或隐匿于山间或海岸，也有灯火霓虹的CBD！

太原豪宅的发展史！

纵观太原豪宅变迁，无法逾越三段故事，一个鼻祖，一个传奇，一个传说（隐匿）。

（一）：豪宅鼻祖——韶曦别墅！

上个世纪九十年代太原兴起了首批商品房，其中中外合资的山西维乐置地在太原平阳南路的小马拿地，并引入了物业服务概念，建设太原最高档小区——韶曦别墅！

▲来源|韶曦别墅现状

不过由于建设中开发商携款潜逃造成烂尾。但作为初代鼻祖，开启了太原豪宅序幕，后更名为富贵园二次开发，最终也未能遂愿，去年又有了新主人，可谓是命途多舛！

▲来源|韶曦别墅现状

依据当初这鼻祖的模样，后来陆续出现了复地东山国际、绿地山鼎庄园和半山国际、以及颐和天成、理想国、官山园著、雍锦王府、花满树、富力山、东景庭院等项目！

（二）：豪宅传奇——星河湾！

2009年，按照定制化拿地条件，星河湾以13.26亿拿下龙城大街南侧1020亩土地！自此太原的豪宅传奇延期了十余年，在这里是——一个心情盛开的地方！

太原星河湾太原楼评参考

从此，大平层+会所+泳池+景观的豪宅时代开启！

陆续出现了如北城汾河畔的摩天石、龙潭公园旁的万达公馆/龙樾府；南城汾河畔的中央公园/翡翠公园、滨河金茂府，以及够不着汾河，只能自造园林的恒大华府等！

太原汾河太原楼评参考

他们身上多多少少，都承袭了星河湾的路子，超级景观，超级大平层户型，超级楼间距，超级装修，超级规格的公建配套设施...以及超级价格！一般人，绝对消费不起！

（三）：豪宅传说——丽华苑！

2005年，位于长风西大街1号的丽华苑基本建成，作为最低调的豪宅传说，丽华苑的一直是被藏匿的，在百度上搜索，丽华苑的介绍也是极为简洁的一句话就结束！

然而这个二百多亩的项目，在太原乃至山西省，都有其独特的魅力，以致于能跟他做邻居都有贴金的加成属性，太原近几年的“地王”，也皆是在其周围如众星拱月般！

太原丽华苑

根据相关资料，低调，源于其本身的秉性优越，处于汾河畔，又是长风大街的地段，其次自身既有五星酒店，也因颇具规模能内部水景园林，产品上也是极为丰富！

由丽华苑藏匿属性的传说，而辐射出的豪宅“子孙满堂”，如万国城MOMA，壹号院，花语堂，天悦，天钻，天境等一众新势力，以及不成器的太原府和凤玺湾！

至于这种藏匿属性较近的项目，综合衡量仅能以稍有相似性的，落位在龙城大街和众多机关相邻的龙城金茂府！毕竟对于丽华苑来说：不要迷恋哥，哥只是个传说。

为何太原豪宅市场“风雨无阻”？

太原的今年楼市中，市场成交的主力仍是三居室，其中小三居101—130㎡套数占比约为40-45%，而160以上套数占比20%左右！从绝对值，市场主力仍是普通住房！

太原楼评参考太原豪宅市场

但是从另一个维度来看，那就是历年的成交占比来看，太原的豪宅属性的成交比例在扩大，也就是在太原楼市结构中，豪宅属性的市场并未受到冲击！

（一）：产品创新下供应走强！

具太原在2019年之后，市场中超过240㎡以上的产品的供应出现了大幅提升，主要是在2018年频出地王后对应供应升级，如大宽厅，多面款，两面厅等产品革新！

太原楼评参考太原豪宅市场

太原总价超过300万以上的项目可选择性极大的增强，每个片区，甚至每个改善项目都有其顶级产品，在这种集腋成裘的供应下，也必然导致太原楼市的豪宅倾斜度！

（二）改善需求释放稳定！

根据太原楼市的成交客群结构变化，太原楼市中超过一半以上的购房者其实是首置的新太原人，这部分人以省内地市属性为主，在太原为非在岗职工和灵活就业者居多！

太原楼评参考太原房地产购买力

近90%超高城镇化率的太原，本身老太原自然也多。这些人大多能依靠关系在太原混个“编制”，成为非私营单位的就业人员，有较高的薪资增速和存款余额！

毕竟非私营单位以国企为主，最先享受GDP增长红利。有全国领先的存款家底，2021年的人均存款达到了12.18万，位居北京、上海、杭州之后，高于广州！

高净值人群数量也是比较高，毕竟顶着“强省会”身份，不仅有太原一万多组高净值家庭的底子，还有全省的“晋商”领袖，对于太原的豪宅需求还是可以稳定输出的。

太原豪宅市场发展“趋势”！

首先，太原豪宅产品受制于土地的属性，以及城市空间的局限，未来太原豪宅市场仍会是大平层类为主力军，低密类为辅的基本格局。

但是伴随市场的竞争和产品的换代发展，楼评君认为太原豪宅市场未来的存在一些可寻觅的“趋势”，作为这类项目开发的参考！

趋势一：得天独厚的自然或人文景观！

趋势二：俯瞰天际线的落地/多边厅！

趋势三：舒适的层高体验感3.5-6米！

趋势四：外立面公建化和社交属性强！

趋势五：户型的成熟度会接轨全球性！

在太原，汾河两岸仍将会是“豪宅”密布的重点区域，其次在各大公园旁边，也存在这种高品质产品的打造的可行性，譬如长风商务的格盟地块。

其次，层高的问题，楼评君在太原南站万科翡翠东第的160㎡样板间中感受到了“压抑感”，这种体会并不好，伴随客群的见多识广，对合乎房屋面积的层高会更关注！

至于社交功能强化，主要在服务管理商，如高级酒店物业的太原星河湾和榆次的良硕无界下了很多的心思，伴随客群的年轻化，居住服务的品质感也自然成为重点关注！

最后就是外立面的公建化和户型醇熟接轨国际的全球化！甄选部分优秀项目作参考！

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作者：张明 图片：来源网络 侵删

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