【太原楼评】刚需篇|万元房价的五大组团混战（上篇）

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太原楼评☞| 业内视角

370篇/文2456字/阅读12分

导读

打拼积攒数年要赔吐血！

战略收缩代替高歌猛进！

察势者明趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

不得不说个残酷的现实，太原楼市中，存在很多已跌破成本线的刚需楼盘项目。较为有良心的房企能将前几年积攒的家底冲抵了，稳妥推进保交楼，典型如龙湖和万科。

也有房企索性就摆烂了，反正亏了，让把老底吐出来，那是万万不能的。就这么耗着吧，加上债权人股权人众多且盘根错节，也不能奈我何，典型如富力和阳光城。

从楼市运行走势中，并未发觉均价上明显波动，貌似楼市量跌价稳前行。楼评君在梳理楼市内部结构，两极分化极为严重，尤其是万元以内的项目可谓是“以命相搏”！

具体分析，太原万元以下的住宅项目数量占比约为55%，成交套数占比约为50%，仅仅从这两个数据上看，太原的刚需市场占据市场绝对主流，也是成交的重仓！

参考成交金额的占比进行分析，刚需市场的承建份额仅有40%，改善和豪宅占比极为接近，在这种结构下，由于太原豪宅的成交额占比偏高，托举了楼市的均价稳定！

如何选定太原五大刚需“组团”！

“刚需”仅仅是个称谓，确实会存在部分项目是刚需价格改善的品质，极具性价比。评定出这个五个组团鉴于成交量较高，竞争激烈，能够覆盖主城典型的购房需求！

北部新城——三给片组团

东山之巅——双塔寺组团

西环八仙——煤气化组团

东南之光——南站东组团

正南新城——大综改组团

▲来源|南中环网络

这五大组团，虽均未处于主城区，但是均有辐射服务部分主城区的功能，是新太原人在太原置业的“首选”，然而即便价格相近，未来的潜力也是存在不同的发展趋势！

太原北部新城——三给组团！

北部新城的概念是旭辉提出，面对困难重重，旭辉不得已拉上了碧桂园和平安入伙，其愿景是美好的，自己也“硬挺”了很久，奥莱也修建中，然而路漫漫其修远。

（一）：旭辉江山——7800/9000元

像抗疫一样，孤独的旭辉曾经坚持了很久，最终在价格和毛坯上都做出了妥协，毛坯不到八千，精装九千多。近期负面较多，打折车位促销，价格坚挺神话已经破灭了！

不过旭辉在产品上还是不错的，无论是83㎡的小户型还是169㎡的户型，虽然局限于容积率，未能实现五/六代产品的充分落位，但在片区内仍有王者风范，工期尚稳。

（二）：碧桂园凤凰城——6500元

没有做不到，只有想不到。凤凰城的最低房源可在6000左右，在太原的任何区域，逢碧见“腰斩”的现象太多了，这个盘最初开盘也是九千大几的，如今沦落至此！

对于碧桂园，楼评君是持有“观望”态度，一个太原碧桂园有明显“撤退”的心态，该拿的地不拿，该付的款拖着，在建的工程款适度给，雷区仍在，购房慎重！

（三）：富力天禧城——8500元

项目其实是个好项目，大宗地块千亩级别，加上教育资源优势，以及南区域内地利最佳，本应该是区域内跑的最高的项目，实在是富力自己不争气，瞎搞玩废了口碑！

2021年该项目一度因顶账房5600元/㎡，成为太原楼市的新“底线”。后有因为“虚假复工”和交付质量的问题，也屡屡遭遇业主们的口诛笔伐，素材遍地有。

（四）：林语天境——8500元

总包方中铁十二局收的残血恒大，其实周边配置是可以的，价格也不算贵，但是户型产品就不太让人满意了，至于工期吧，应该没啥问题，综合起来性价比一般。

（五）：优山美郡——7800元

晋籍上市房企辰兴作品，整体不错，产品也很丰富，不过鉴于小区持续开发周期长，在物业等软性服务商存在欠缺，影响了项目的品质和溢价的可能性，毛坯价不便宜。

太原东山之巅——双塔寺组团！

太原楼市中，论性价比东山朝阳街区域也是不错！虽然是坡上，但是周边商场医院已经基本成型，这里也存在相邻的两个小区，差价幅度二三成的现象！

（一）：中铁诺德城——9600元

中铁诺德城项目的地块极为分散，使得项目的价格波动幅度较大，目前期房毛坯类产品在万元以内。虽是央企，但在学区兑现和品质交付上并未做到该有的担当！

（二）：迎泽上品——8500元

保利和金地的合作地块，保利操持着，小地块，品质还可以，但是终究是规模小，要道被诺德城把控，颇有点受气的感觉，户型产品上不错，性价比吧，并不算很强！

（三）：东山雅苑——7800元

本土房企项目，持续多期开发，项目位置本身不错，且容积率在区域内占有优势，但毕竟是本土房企，品牌号召力弱，主要依托渠道供客，不少客户是被推荐才得知。

（四）：中正诚园——7900元

中正九号的升级版，在进入市场发觉形势不好后，迅速联袂绿城管理合作，为项目添加附加值，然而遭遇市场下行周期，品牌溢价明显未达预期，项目售价回归常态。

（五）：建投国奥城——7600元

被山西建投并购项目，本身处于准现房阶段，加上国企属性加持，交付保证性提升，成为区域内性价比较高的现房项目，同时社区内打造春雨医生健康管理提升品质。

（六）：红星天铂——7500元

如今应改口为远洋红星天铂，价格不贵，位置也很好，唯一就是红星不太靠谱，新东家远洋吧，也有点力不从心的感觉。譬如在天润的公告延期到25年交付，能说啥！

（七）：碧桂园云顶——9300元

云顶属于本身秉性不错的，本来碧桂园是倾注了很多心力去打造的，户型上大部分采用贯通式阳台的做法，注重舒适度走改善路线，然而抗不过命运的捉弄沦为刚需盘！

太原刚需市场发展“趋势”！

刚需项目核心受制于区位的属性。其往往所在区域内住宅密布，短期内就业型的企业或商务办公空间不足，原始居住需求不旺，白天空巢安静，夜晚方有烟火气的格局。

伴随市场的竞争和发展，楼评君认为太原刚需市场未来的一些可寻觅的“趋势”！

趋势一：价格短期内较难恢复！

趋势二：现房量存在一定增加！

趋势三：附加值舒适性适度减弱！

趋势四：品牌区域内分化加重！

时间有限，组团内项目的优劣对比不再展开，另外三个组团，期待持续关注下篇。

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