北京商圈调查 褡裢坡：社区商业新样板

引言：中国潮、国际范、烟火气……总是能循序渐进从胡同走向中央商务区，在多元与包容的基础上烙印只属于北京的商业变迁。由商务部市场运行和消费促进司、北京市商务局指导，北京市商业联合会、北京商报社共同主办的2022年度（第十六届）北京商业高峰论坛暨北京国际消费中心城市论坛上，《2022北京商业发展蓝皮书》正式发布。该报告通过与政府、企业深度沟通，进行一线走访，从多角度、多业态来呈现北京商业发展变化及未来北京商业发展蓝图。

购物中心密集分布的城市里，在距离居民更近的地方，其实仍有一些空白需要填补。在朝阳区褡裢坡商圈周边，密集分布着朝阳大悦城、双桥万达广场、龙湖长楹天街等购物中心。然而，为避免集中布局顾客被分流的状况，各购物中心之间存在一定距离，褡裢坡商圈正是处于这一"空白"地带。

家门口，向优质迈进

一大早，家住朝阳区朝青·知筑小区的孙阿姨便拖着小推车出门买菜。她想了想，小区旁新开的超市蔬菜品种多、价格实惠，决定上那去。以前，孙阿姨想要买菜需要走一段距离，且只有一家超市可以选择，现在在小区楼下就能买到，而且可以货比三家，选择变得丰富。

孙阿姨家附近，旺客四季褡裢坡项目、定福家园北里底商正在紧锣密鼓地招商中，周边已有部分餐饮店、社区超市、美容护理店开业。其中，旺客四季褡裢坡项目于2022年9月29日开启招商，项目整体将于2023年2月14日开业。

与以往的社区商业不同，旺客四季褡裢坡项目的招商业态未局限在洗衣、维修、房产中介等生活服务业方面，同时还面向餐饮、零售、咖啡等品牌。西区商业定位为年轻时尚主题，东区商业则以家庭生活为主题。据了解，为培育具有烟火气的商业氛围，旺客四季褡裢坡项目内近80%的品牌与本地生活相关。"西区负一层与褡裢坡地铁站相通，更适合引入社交性强的品牌。"旺客四季褡裢坡项目经理田伟表示，东区则能覆盖更多社区居民，会强化日常生活服务功能。

沿着旺客四季褡裢坡项目向东走约500米，是2022年10月1日新开业的fudi仓储会员店朝北店。fudi的入驻也使得褡裢坡社区商业的建设更进一步。

fudi仓储会员店朝北店距离地铁6号线黄渠站约300米，距离褡裢坡站约800米，从距离上看，fudi三家门店的选址一步步向社区靠近。fudi相关负责人也直言，区别于现有门店，fudi新店选址人流密集的大型居住区，"在离消费者更近的位置寻找落点"。

fudi仓储会员店朝北店、旺客四季褡裢坡项目都将目标客群瞄准了褡裢坡商圈周边的居民。"自今年5月中标该项目后，旺客四季对周边居民数量、客群需求及周边商业项目做了大量的调查。"田伟表示，深耕周边1公里是旺客四季的目标。据悉，旺客四季褡裢坡项目周边1公里半径内居民区达23个，居住人口6万人，以中高端小区为主；项目3公里半径内人口约32万，19-34岁年龄段人群占比47%，客群集中为公司职员、服务人员。

从褡裢坡区域来看，商圈周边3公里商业依旧为空白，难以满足大量居民的社区消费需求。旺客四季项目2公里内仅有由原欧尚超市改造的fudi会员店乘筹备中的定福家园北里底商、朝青·知筑底商，以及一些零散分布的小超市、便利店等。西侧朝阳大悦城距离约6公里，东侧双桥万达、龙湖长楹天街距离都在3公里以上。

随着fudi仓储会员店开业、旺客四季褡裢坡项目、周边底商逐步开业，褡裢坡商圈的商业氛围将进一步得到改善。"家门口"的商店将不仅只有早餐店、超市、水果店，还将拥有咖啡、餐饮、时尚服饰等门店，在家门口也可以进行优质、时尚的消费。

小项目，运营有讲究

旺客四季褡裢坡项目面积约2万多平方米，与大型购物中心相比，该项目体量不大，但想要做好社区商业，在运营方面却需要付出更多的巧思。据了解，在大型商超依靠连锁化占有市场的趋势之下，社区商业的背后也是连锁化经营。旺客四季的招商营运团队已孵化出30余个商业项目，未来还将在旺客四季这一产品线拓展出3个项目。

"从5月接手该项目，到9月启动招商，再到12月试营业，以及明年2月正式开业，这个2万多平方米的项目筹备期不足一年。"田伟介绍，社区商业与大型购物中心的运营并不相同，筹备时间和养商期相比更为短暂，但租金弹性更小，硬件要求更高，整体运营并非易事。

旺客四季针对划分的餐饮业态区域设计了水、电、燃气、排烟等功能。田伟指出，正是因为项目方为商户做好了一些基础的功能，在商户入驻时也能节省不少流程和费用，所以租金弹性较小。"社区商业的租金相比购物中心要低好几倍，但成本却不相上下，所以对于商户而言是个好选择，但对于运营方而言，利润空间相对较小。"

小体量的社区商业，更多是靠着小微企业支撑。田伟透露，在招商上，除了临街铺位和超市区域的主力店需要引入知名度较高的连锁商业，大部分为个体工商户和小微企业。"当前商业环境之下，个体工商户和小微企业与物业运营方的关系更为牢靠，双方可以相互扶持和协商运营。相反，一些资本注入的连锁企业，一旦发生关店和缩减市场的决定之后，很难再去协商。"田伟坦言。

而对于fudi这样的仓储会员店而言，靠近社区后，其在物业、租金等方面的支出成本或许会更高。所以，无论是门店面积、商品品类，还是整个运营的底层逻辑都需要进行一定的更新。

一直以来，仓储会员店的核心是以精选商品SKU节省时间、大件包装降低多次重复购买频率、大宗购物提高议价能力，切中的是追求高效率、高品质的目标人群需求。在这样的需求下，选址远郊位置似乎更适合仓储会员店。

此前，消费者习惯驱车前往远郊的仓储会员店，感叹"开车三四十分钟，一周去一次"。仓储会员店开在了家门口，"一周一次"的消费频次要变为"一周多次"，与之匹配的消费习惯、采购量、客单价自然要发生变化，甚至是线上配送可覆盖的范围也要改变。

与此同时，社区周边有着大大小小的超市，周围的竞品增加，竞争产生的消费者分流在所难免。fudi在朝阳区三间房东路新开的门店周围，至少3家社区小店、社区超市，西侧有物美超市。在繁琐的零售竞争中，选品、控价、运营效率和控制成本等是仓储会员店打造壁垒的标配。

一刻钟，需求全覆盖

2020年11月，北京市商务局等9部门联合发布《关于进一步促进社区商业发展的若干措施》提到，要从优化营商环境、鼓励融合发展、培育区域特色三方面促进社区商业发展，进一步提高生活性服务业品质，更好地满足市民多样化、便利化生活需求。

北京市商务局发布的《加快建设一刻钟便民生活圈促进生活服务业转型升级的若干措施》进一步细化了相关要求。其中提到，预计到2025年，北京市实现一刻钟便民生活圈全覆盖，形成多元化、多样化、覆盖城乡的生活服务体系。立足2022年，北京将精准补建和规范提升基本便民商业网点410个左右，每百万人口拥有连锁便利店（社区超市）数量达320家左右。为加快建设一刻钟便民生活圈，社区商业的发展变得更为迫切。

社区商业一度被称为"商业地产新蓝海"。北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳指出，社区商业在城市中是居民生活品质提升的重要基础，也是宜居城市建设的重要内容。"居民消费有相当高的比例是在社区实现的，社区商业本身有着很好的商业机会。"赖阳表示，如果社区商业能做好，对于项目方而言是能够获得收益增长的方面。

然而在实际发展中，想要做好社区商业还是得花点功夫。如今，随着电商发展、消费者习惯变化，社区商业的存在并不只是满足日常的基本需求这么简单。

赖阳认为，社区商业未来的发展趋势应是集休闲、文化娱乐、人际交往、时尚生活于一体。随着平台购物、电商到家业务的实现，居民基本的购物需求大部分已得到解决，传统的"超市+百货"的社区商业模式逐渐被消费者淘汰。

不久之前，北京市商务局发布的"一刻钟便民生活圈动态地图2.0"版本中提到，在八类基本便民商业网点的基础上，新增了鲜花、咖啡、药店等品质提升类的业态，并通过供给指数和消费指数反映最近一天便民商业网点的经营和消费变化情况。通过动态监测社区基本便民网点的供给情况，实现对未达标社区的预测、预警，这项功能已于2022年10月正式上线。

"社区商业应该成为周边居民享受社区生活、体验社区生活的一个中心，应该具有智能、温度、共享式、时尚化兼具的生活空间。"赖阳指出。

北京商报记者 赵述评 胡静蓉

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