真实测评：中海富华里 vs 栖海澐颂，谁更值得买？

在永丰板块新房供应市场稀缺的前提下，澐颂凭借其稀缺属性和产品口碑等，为想要在海淀置业的改善们带来了一波机会。

光环板块虚不虚？

栖海澐颂（小窝新房返1-3万）坐落于海淀北五环与北六环之间的永丰板块，高新技术产业不断外溢，项目南侧与西侧，沿北清路，密布着航天城、永丰基地、中关村壹号、中关村集成电路设计园、中关村翠湖科技园等高新产业园区，中关村翠湖科技园、永丰基地、中关村生命科学园三大园区被纳入了31.85平方公里的北京自贸区科技创新片区。东侧隔京新高速有昌平生命科学园、北大医疗产业园等园区。

交通上，项目处在皇后店路与永玉路交叉口位置，自驾方便，可以规避昌平到海淀的各种堵点，不管是开车还是骑行都会舒心不少。

永丰路的扩建工程已经完工，从栖海澐颂出发，向南不到2公里就是北清路，汇集北斗星通、小马智行、快手等数千家科创公司。

北清路快速化改造一期工程计划将于2024年9月完工，将在京新高速与京承高速之间形成全长19.4公里的快速走廊，加强永丰与东部的联系。

如果偶尔需要地铁出行，也可以满足，只不过去地铁站需要骑车，毕竟距离16号线永丰站2.2公里。其中，在已有地铁16号线与地铁昌平线的现状下，地铁19号线北延工程规划也已落地，将在北京轨道交通第三期开建，进一步完善永丰的轨道交通。

商业上，5公里内有海淀悦界、永旺国际商城、唐家岭奥特莱斯、珠江摩尔时尚谷等，西侧1公里外在建西北旺大悦城，正在热火朝天地加紧施工，预计在2024年5月建成开业，将成为海淀北部的新商圈。栖海澐颂自身还配套4.2万㎡多元综合体，未来由开发商运营管理，将为业主营造高阶生活氛围。

教育有12年学制的清华附中永丰学校，项目一路之隔，规划幼儿园、小学教育用地。但如果你是朝着顶级学府来的，那么目前项目还不太适合你，永丰板块的教育还无法媲美海淀核心区域。

医疗上，东北侧1.9公里有三级医院北大国际医院，北大医疗康复医院、北大第六医院北院距离2.4公里。三甲海淀区北部医疗中心2024年年底即将竣工，将由北京大学第三医院和海淀区妇幼保健院共同开展医疗服务，为家人健康倍添安心。

生态休闲上，北侧有南沙河，西北部有翠湖湿地公园和稻香湖生态园，向西北约2公里，上庄湿地公园里的故宫北院已经完成施工招标。悦康公园、中关村1号南广场、G7摩托公园等在2公里范围内。

整体永丰板块的生活配套不齐全，做刚需盘又无地铁支撑，做刚改盘又就近又无医疗、无商业，有待继续发展，外来人口虽可去化永丰的住宅供应，但投资上升空间确实乏力。不过目前，海淀永丰除个别隐藏的存量宅地外，一年内大概没有供应，比较稀缺。

改善们没得挑

外部条件看一个是开发商，一个是地块纯粹性，一个是低密度。

澐颂的开发商海开和中建壹品，前者比较有代表性的项目园明天颂，后者开发了海淀的中建壹品·学府公馆。富华里开发商中海，这两年可能有维权项目，不过仍是卷王。

中海富华里（小窝新房返1万）无任何配建，地块更纯粹。澐颂配建的商业等规划，不是封闭的，加上北边紧邻富华里，因此这些配套都可以共享。

从容积率来看，澐颂容积率2.4，控高45米，887套房源，有配建；而富华里容积率低到1.5，控高30米，富园812套，舒适度肯比澐颂要高，但是真不注重效果图。

再看户型。栖海澐颂定位品质改善，规划建面约81㎡-154㎡两居至四居，所有户型南北通透、方正大气、品质均好，满足从新婚夫妻、三口之家，到二孩家庭、三代同堂的全家庭品质生活需要。

建面约81㎡两室两厅一卫，南北通透、动静分区，入户为餐客厨一体化的开敞空间，客厅和餐厅位置西侧的墙面为一条直线，可以更方便的摆放，做出更多收纳空间，两间卧室分处南北两侧，可轻松安放2米大床，北向卧室比富华里大5平米，玄关、独立家政间，收纳空间丰富有序。得房率83%左右。不足的是暗卫。

对比富华里80平户型，面宽比海开要长。客厅和餐厅一侧有拐角，空间比较受限，不利于后期的家居设置。得房率77%左右。澐颂的81平两居套内面积约67.25平，比富园80平两居61.73平套内面积大了5平多。澐颂总价本来就比富园便宜，实际使用面积还高，躺赢。

建面约87㎡均为一梯两户，三室两厅两卫。客厅与主卧均朝南向，飘窗赠送空间有机拓展居室面积，主卧配备独立卫生间，北向次卧与干湿分离的全明客卫相邻，形成双套房居住效果。北向两间卧室可分可合，满足家庭全生命周期的成长性居住需要。不足的是有个暗卫。

建面约93㎡三室两厅两卫均为边户，南北通透，拥有270°采光通风。客厅转角窗、观景餐厅，U型厨房可满足2-3人同时操作。主卧配备独立卫生间。得房率81.85%左右，接近82%。

不足的是主卫是暗卫。两面宽设计，户型进深偏长，北向次卧采光可能会受一定影响。

从格局看，中海富华里富园95平米四居为眼镜户型，南向三面宽，格局方正，南北通透。得房率81%左右。

汇园99平南北通透，不过是两面宽的户型，而且只有一个卫生间。

建面约121㎡四室两厅两卫，更像是3+1户型，南北通透、空间全明，南向超大三面宽，容纳南向客厅，以及两间南向卧室。客餐厅方正舒阔，为家人的情感交融营造团圆和美的氛围。主卧配备全明卫生间，北向次卧临近全明客卫。得房率达到84.23%，101.07平的套内面积已和澐颂129平户型102.89平的套内面积相当。

不足的是，北向多功能室面积比较小功能鸡肋。主卫也没有实现干湿分离。

中海富园规矩的四居室，四个房间面积比较合理，功能性比较强。但是两者都有一个共同的缺点，就是入户门正对卫生间。

中海富华里富园四居总共只有28套房源。

汇园116平（边户）三居，三面宽朝南，南北通透。餐客厨一体化，U型厨房，两个明卫，南向两个卧室都有飘窗，主卧套房设计。

澐颂四居选择比较多，除了120平四居还有129/148/154平四居。

建面约129㎡四室两厅两卫全部为边户，南北通透、270°超大采光面。南向卧室飘窗赠送，让居室空间更为方正实用，主卧L型飘窗让阳光驻留其间，独立全明卫生间尽享私属尊贵。北向双卧靠近干湿分离的客卫，面积也比较适合长期居住，如果有4居的需求，还是建议多一些预算选择129平。得房率77%左右，总计150套房源。

汇园138平四居户型，南向三面宽，南北通透。经典“四叶草”格局，四个卧室分居四个角落，互不干扰。餐客厨一体化，独立大餐厅，双明卫，主卧超大套房。位于小区中间的楼栋，位置较好。

汇园140平四居户型，南向三面宽，南北通透，边户，主要区别是卫生间的窗户不同，以及主卧多了“L型”飘窗。

建面约148㎡四室两厅两卫全部位于楼王楼座，得房率77.4%左右，总计90套房源。南北花园环绕，南向超宽横厅，餐厅可容纳圆桌，与U型厨房共同组成的LDK空间社交感十足。南向主卧套房和次主卧尺度更为舒适，与老人同住也能各享私密，北向卧室与多功能房相邻，为二孩家庭量身定制。

美中不足的是，南向卧室带飘窗，房间进深偏长，面积较大，功能性强，但是采光可能有所影响。厨房的面积在该面积段的户型里偏小。

建面约154㎡四室两厅两卫是项目的王牌产品，均位于楼王边户，两梯两户独立入户，南北通透、三面采光，“四叶草”的空间布局让居室空间方正有序。南向面宽震撼，“巨幕”观景视野，超宽横厅、双南卧室充分沐浴阳光，北向两间卧室面积均在10㎡上下，尺度舒适。客厅与南向次主卧、北向两间卧室均可打通使用，承载了高阶生活的百变可能。比较遗憾的地方就是主卫没有设置浴缸，不太符合潮流。

总体来看，两个项目100平以下户型澐颂得房率高，100平以上大户型富园更高。

综上，澐颂与富园各有优劣。小窝君认为，还是要从自己的实际需求出发，100平以下小户型、低总价预算选栖海澐颂。考虑实际使用面积做个对比。板块大户型产品相对较少，像海开澐颂这种154平大四居产品，只有幸福里润园、海淀幸福里有同面积区间的四居，且存量不多。

性价比OK吗？

项目周边有中海汇德里、幸福里润园，限价8.3万。

东南侧有2008年的友谊嘉园，单价4.2万。南侧有首创天阅西山均价96118 元/m²，部分房源单价近10万，

2018年的冠城大通百旺府，单价6.6万。

再远有西山壹号院，13万每平。对比二手房价格，也不算瓷实，感觉是假挂，可能是挂了海淀的名头。

具体从指导价格来看，澐颂指导价8.2万／平，区域最低，低于富园8.5万／平的指导价。

80平两居产品，按指导价单价算，澐颂81平两居总价约664万，富园80平两居总价约680万。澐颂93平3居的总价与富园95平3居户型总价差距最大，足足有44万。大四居可能更好，总价1200万元买到海淀四居，性价比非常高了。

最后，小窝君还是那句话，不要看别人，注重自己实际需求最为紧要。

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——北京楼盘返现金额——

1、朝阳望京樾、北熙区、和光悦府、御翠园、朝阳壹号，小窝返现5-20万。

2、大兴橡树湾、御璟星城、未来云城、逸境、和悦春风，小窝返现3-15万。

3、通州融御、国誉未来悦、碧桂园和世界、京贸国际城，返现3-6万，另有特价房。

4、亦庄中海兴叁号院、合生me悦，和锦诚园、熙悦云上、和园，小窝返现3-10万。

5、丰台国誉万和城、和瑞叁号院、永定金茂府、北京天誉，返7-30万。