2022这一年，“神隐”的皇姑区，到底过的咋样？

转眼又是一年。岁末之际，大家都在讨论各区最终的“成绩单”，如果说这一年哪个区“神隐”了，那一定是皇姑区。

没错，这一年里，皇姑区的综合排名几乎没有变化，在售的楼盘似乎也少见营销，万众瞩目的兴远东地块和机械学校地块又久不见声音。

可神奇的是，这一年下来，楼盘三甲中，竟然有皇姑“神盘”的一席之地；洋房top10中更是占据两席，那么“神隐”的皇姑区，到底过的咋样？

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数据“建模”下的皇姑

皇姑到底为啥“神隐”？很大程度上是因为不上不下的排名。

论价格，他不如沈河和平一般“高的突出”，论销量，他也不如浑南沈北一样“多的突出”，就算“卖惨”，他都不如苏家屯、大东“跌”的突出。

没错，这就是皇姑，如果单看数据，这几年，它仿佛没有参与沈阳的市场，在全员爆卖的2019年、2020年，皇姑销量反而略有下滑，而在大家都不看好的2021年反而销量略有上浮，如此“神奇”的皇姑，就这样游离于大环境之外，在一片哀嚎的2022年，似乎又出奇的稳健。

没错，如果用一个词来形容皇姑区，那么一定是“稳健”。虽然成交面积、金额均有所缩水，但与其它区域相比，其缩水幅度几乎不值一提。

但需要注意的是，皇姑虽然综合表现比较稳健，但内部“搏杀”却一点儿也不轻松。纵观这一年，虽然全新亮相的楼盘仅2个，但这并不妨碍几个“老冤家”内卷。

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2022皇姑“烫”成“黄金卷”‍

综合看，皇姑有新盘在售的板块，包括北皇姑、三台子、塔湾、北金廊、首府新区等几个板块，但实际上，真正在区域内形成激烈竞争的板块，可能只有首府新区。

为啥这么说？咱可以逐个分析。

北皇姑虽然在2020年前后竞争激烈，但随着万科金域华府、华润置地旗下新凯旋等项目陆续收官，实际在售的只剩了招行公园1872一个项目，独立对抗沈北正良的首中万三盘，四大金刚鏖战的局面其实更偏向沈北，整体的价格走势，实际上也同样是偏于沈北的价格范畴的。

而北金廊虽然也有多个项目在售，但金地领峯、书香景帝这类项目都是定位明确的学区盘，小面积地总价，不在统筹对比范围，因此真正有常规住宅产品在售的，可能也就一个保利大都会了。

而说到塔湾，虽然名义上有多个项目在售，但实际上正常去化的，只有金地九阙台这一个项目。2022年开盘以来，这个项目销售业绩可以说非常“猛”了，但周边兴远东、机械学校地块都按兵不动，因此只能无奈“独孤求败”了。

有趣的是，金地九阙台、保利大都会看似没有竞品，实际上却是竞品最多的楼盘。为啥这么说？咱和三台子的几个项目放一起，就明白了。

看似无敌全是“竞品”的三台子‍

说到三台子，华润置地旗下九悦项目被“独宠”了半年之后，随着中海源境的亮相，也正式迎来了对手，但好在两家在价格、产品上都还是有着一定差异化的，因此并未形成直接“对抗”，反而是稍远的金地九阙台和保利大都会给他们带来了意外的压力。

此前，笔者曾实探沈阳多个在售项目，并结合去化周期与成交总价等数据，对当前市场比较集中的产品类型进行过整理。从数据来看，总价在120-150万/套的产品类型最为丰富，在售楼盘也非常多。

有趣的是，预算在这个价格段的购房者也是最为挑剔的，这部分购房者的成交周期往往在三个月以上。

这说明，在120-150万/套这个总价段，几乎囊括了沈阳各大热门板块的热门项目。无论是核心地块的两室、三室高层，还是新兴板块的三室、四室洋房，这个预算几乎全部可以囊括。这对于购房者而言，意味着可选空间的无限扩大，而对于楼盘而言，则意味着对手从“看得见摸得着”的邻居逐步“全城化”、“全域化”，也进一步提升了房企的销售难度。

换而言之，九悦和中海源境看似产品重合度不高，竞争激烈程度有限，但实际上，部分客户的看房范围已经从三台子扩展到了金地九阙台、保利大都会，甚至更远可能会看到东湖的几个在售产品上。

这也是为什么三台子精品虽少，但竞争仍十分激烈的关键原因。

疯狂“内卷”的首府新区

而说到皇姑的另一个板块，首府新区可能是很多网友心中的“一声叹息”了。但实际上，作为发展飞速的皇姑新核心，用“一声叹息”来形容这里，并不准确。

很多人对于首府新区的印象，还停留在“文官屯”上，但其实，这早已不是区域的痛点。虽然最近也有一些传言不利于文官屯，但实际上并没有官方文件佐证。而根据今年相关部门的留言显示，“目前已经启动征收，二期已经开始进展”，需要注意的是，也有消息称，征收工作已经于今年年底结束。

其实，无论纷争如何，我们还是要看板块的发展进程。这一段时间以来，随着皇姑万象汇的营业，区域发展本身就已经进入新的发展阶段了。而随着万科首府未来城陆续入住，周边底商也陆续开放，无论从人气还是生活便利程度来看，早已“成市”。

综合来看，虽然时下情况复杂，但首府新区已经完成了从“处女地”向“闹市”发展的第一步，未来，随着金地江山风华、旭辉首府铂辰时代等项目的陆续入驻，“成市”氛围也会更为明显。

显然，“将成未成”是板块发展的关键阶段，而这一阶段内，购房者的需求相对更为集中，加之板块内“万金旭”三盘毗邻而建，因此竞争尤为激烈。加之不远处的荣华府和北三环的首府金地城仍有产品在售，“五虎相聚”让首府新区成为皇姑在售楼盘最多，也是竞争最为激烈的区域之一。

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2023，谁更有机会？‍

到了2023年，兴远东、机械学校两宗储备用地极有可能陆续亮相，鉴于当前环境，两地块新盘定价可能都会控制在合理范围内，并不会出现新的“楼王”。当然，如果总价段同样控制在120-150万/套，那么显然中铁是最具竞争力的潜力项目之一。

兴远东地块虽然至今规划仍扑朔迷离，但不可否认的是，这是一宗“出生在罗马”的地块，要么产品，要么价格，只要有一个踩准，就不会太“惨”。

如果这两个项目都能够在2023年顺利亮相，也就意味着届时，皇姑区的竞争核心可能会进一步被拉回到长江街、北金廊两翼，也就是传统主城内，首府新区的关注度极有可能进一步被削弱。

换而言之，2023年皇姑的两大看点，一是中铁能卖到多少钱，二是首府新区能卖到多少钱。令人激动的是，很快，我们就会看见原本是“招华万金旭”五虎盘踞的皇姑，变成“七雄争霸”，届时纯新盘中铁是否能够凭借地段优势“一炮而红”，首府新区又如何摆脱不利因素，逆流而上，且看它们的产品力。