案例 | 不具备购房资格，房屋买卖合同是否有效？

一、案情简介Brief description of the case

2010年2月，北京市居民蒋某与区房屋经营管理中心签订《棚户区改造房屋安置补偿协议》，购得位于北京市丰台区××路××院515号房屋（以下简称“案涉房屋”）。2013年3月，蒋某与张某(外地户籍,不具备在京购房资格)签订《北京市存量房买卖合同》，约定蒋某将案涉房屋售与张某，总价117万元，定金5万元，首付（含定金）90万元，过户后3日内交房，房产证下发后90个工作日内办理过户手续，办完过户当天交付剩余购房款。合同签订当日和次日，张某分别支付定金5万元和首付款85万元。蒋某出具了收据。随后，蒋某将案涉房屋交付给张某，张某装修后一直占有使用该房屋。2017年3月，蒋某取得案涉房屋的不动产权证书。此时，张某仍不具备在京购房资格，为此双方曾协商向他人出售案涉房屋未果。2017年5月，张某与王某（北京户籍）结婚后，获得家庭为单位的购房资格。同年6月，张某要求蒋某协助过户，蒋某提出加价30万元的要求。张某予以拒绝，遂向人民法院提起民事诉讼并申请财产保全，诉请判令蒋某继续履行房屋买卖合同，并支付诉讼费用和财产保全费用，人民法院随后查封了案涉房屋。蒋某认为，2013年案涉房屋买卖协议签订时并不知道张某没有5年社保、不具备购房资格，2017年3月产权证下发后张某仍不具备购房资格，张某与王某结婚的目的系为骗取北京市购房资格，双方签订的购房合同应当无效；在房产证下来之后，张某因无购房资格，迟迟不要求过户，违约在先；其主张增加30万元系基于张某提前使用房屋的费用和张某未支款项部分的利息。

二、争议焦点

购房人不具有购房资格所签订的房屋买卖合同是否有效？

三、裁判观点/裁判要旨

一审法院经审理认为：蒋某与张某签订的《北京市存量房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同；张某虽在签订购房合同时无购房资格，但在2017年5月与王某结婚而取得购房资格，该情节并未违反法律法规的强制性规定，本院难以认定该资格无效；蒋某允许张某提前使用案涉房屋，虽然不符合合同约定，但此问题涉及的是蒋某向张某一方另行主张房屋占用费问题，不影响对于张某入住房屋事实的认定。随后，一审法院判决如下：蒋某于本判决生效之日起十五日内协助张某、王某办理案涉房屋的权属转移登记手续，案件受理费1.5万元，保全费5000元，由蒋某负担。蒋某不服，提起上诉。

二审法院认为：虽案涉房屋买卖合同最初签订时购买方张某不具备购房资格，但后因张某与王某结婚已获得家庭购房资格，故案涉房屋买卖合同履行并不存在障碍。蒋某关于合同无效的上诉请求不能成立，遂判决如下：驳回上诉，维持原判。蒋某仍不服，以张某是外地户口不具备北京市购房资格等为由，申请再审。再审法院认为，买受人签约时不具备购房资格，签约后取得资格的，买卖合同应继续履行。随后，裁定如下：驳回蒋某的再审申请。

四、律师评析

1、关于房屋买卖合同的效力问题

为了遏制部分房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国务院出台了一系列宏观调控政策，北京等大城市也根据自身情况制定并出台了各种商品房限购政策，对购房数量、购房人资格等进行了限制。但这些政策从法律位阶上来看，均不属于法律和行政法规的范畴。因此，即使违反限购政策也不属于《民法典》第一百五十三条第一款规定的“违反法律、行政法规的强制规定的民事法律行为无效”的情形，不影响房屋买卖合同的效力。

需要注意的是，随着《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（法〔2019〕254号，以下称《九民纪要》）的出台，司法实践中出现了依据《九民纪要》中“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效”之规定，认为违反限购政策的房屋买卖合同因违反公序良俗而无效的观点。

但笔者认为，对于违反限购政策的房屋买卖行为不宜纳入到“公序良俗”的范畴进行规制。因为违反限购政策的房屋买卖合同并不会导致国家房地产宏观调控政策落空，并未侵害社会公共秩序。比如，本案中，在购房人尚不具备购房资格的情形下，房屋买卖合同实际上存在履行障碍，即购房人无法通过不动产登记取得房屋所有权。在此情形下，限购政策的宏观调控的目的实际上已然实现，即限制了不具有购房资格的人取得房屋权属，并不会损害社会公共利益和社会秩序。最高人民法院民二庭所编著的《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》一书中也提出了类似的观点，认为违反部门政策、地方政策如违反各地有关“限购”政策的合同，一般不宜以违背善良风俗为由认定合同无效。

2、违反限购政策房屋买卖合同的处理问题

住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，虽然违反限购政策并不会影响合同效力，但其会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。司法实践中，对于违反限购政策的房屋买卖合同的处理主要包括以下几种情形：

（1）因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行的，另一方当事人请求解除或撤销合同，并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的；

（2）对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人均有权要求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；

（3）房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，守约方有权要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任；

（4）当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，导致合同无法履行的，当事人可以请求解除合同，但不影响违约责任的承担。需要注意的是，此种情形下，一方当事人请求继续履行合同的，无法得到法院支持，但在法庭辩论结束前取得购房资格的除外。

本案中，因北京市施行房地产调控政策，张某在签约至2017年5月结婚前，并不具备在京购房资格，其彼时无法请求蒋某协助办理产权转移登记手续。但在2017年5月与王某登记之后，经市住建部门审核通过获得了家庭在京购房资格，市住建部门作为房屋交易的行政主管部门通过张某、王某的购房资格核验，人民法院应当予以认可，此时合同具备继续履行条件，人民法院判令对方当事人协助办理不动产登记手续符合法律规定。

五、律师建议

司法实践中，无购房资格虽然未必导致合同无效，但是，所购买房屋长期无法办理过户手续现实将产生一定法律风险，成为引发不必要纠纷的根源。对于购房人来说，从避免或降低风险的角度需要注意二点：一是在限购地区购买房屋前充分了解有关政策，具备购房资格前慎重购买房屋，以避免法律纠纷和造成不必要损失；二是未取得购房资格时确实要购买房屋的，要认真评估法律风险并在合同中明确约定相关事项，同出售人如实沟通，对可能出现纠纷的环节在合同中明确下来。

参考案例：

北京市丰台区人民法院民事判决书（2017）京0106民初15562号；北京市第二中级人民法院民事判决书（2018）京02民终7739号；北京市高级人民法院民事裁定书（2019）京民申1996号