2022年南宁单盘榜|“国家队”再霸榜，热点区域仍有高流量

文/克而瑞广西区域分析师

导读

2022南宁楼市“年终大考”落幕。

在市场褪去火热、进入理性调整期之时，哪些项目还能实力突围？和往年相比，商品房项目销售TOP20各梯队的入围门槛、市占率、区域分布等有何变化？是否均难以避免地下滑？……

透过克而瑞广西区域今日重磅发布的《2022年南宁商品房项目销售TOP20》及深度剖析，这些问题的答案已“浮出水面”，请耐心往下看。↓↓↓

（注：如无特殊说明，以下分析内容默认基于单盘商品房销售金额数据进行分析）

01

各梯队门槛缩水，市占率持续高位

TOP20各梯队入围门槛和市占率，可谓“冰火两重天”。

一方面，TOP20各梯队入围门槛均出现不同程度下滑。

具体来看，TOP3、TOP5、TOP10和TOP20入围门槛分别为11.97亿元、11.63亿元、9.43亿元和5.19亿元，与2021年同期相比，普遍有40%以上的下滑，降幅分别为51%、46%、27%和41%，处于近三年低位。

另一方面，TOP20各梯队市占率近三年基本维持不变，持续高位运行，市场垄断趋势明显。

其中，TOP3市占率为9%，与2021年同期持平，较2020年同期收窄一个百分点；TOP5市占率为13%，较2021年和2020年同期均收窄一个百分点。

TOP10和TOP20市占率分别为14%、22%和33%，与2021年和2020年同期均持平。

02

热点区域认可度高，良庆青秀占大头

纵观TOP20区域分布，良庆和青秀数量占比位列前两位，分别为9盘和6盘，如良庆的万科金域国际、大唐新希望·臻园、阳光城时代中心（大宗交易近期集中签约）等，以及青秀的华润置地·中山府、建发·央著等，合计15盘，占比约75%。

简言之，良庆和青秀两大热点区域占据了TOP20中3/4的席位。

这进一步说明：在市场分化加剧的态势下，热点区域的价值仍能得到市场较高的认可，其中的热点项目变现能力较强。

江南位列良庆、青秀之后，有4盘跻身TOP20，分别是华润置地江南中心、龙光·玖誉城、华润置地·西园、凯旋1号 上水湾。

这4盘也是过去一年江南的成交大户，合计商品房成交金额在江南的占比接近50%。

如2022年月度榜单“常客”凯旋1号 上水湾，凭借着住宅的持续畅销，以及车位的集中网签，以10.56亿元、11.82万㎡，占据金额榜第7、面积榜第4。

兴宁则仅是曾经的“神盘”嘉和城1盘上榜。

尽管西乡塘、邕宁无项目跻身金额榜TOP20，但在面积榜TOP20中，我们也看到了西乡塘的人和·公园溪府和邕宁的交投城东院（年末集中签约）作为各自区域的“独苗”榜上有名。

03

领秀前城霸榜，连续4年领衔金额榜

保利领秀前城以30.92亿元和22.47万㎡领跑金额和面积“双榜”，可谓是表现抢眼。

一方面，这是项目自2019年以来，连续第4年成为金额榜“领头羊”。

另一方面，项目是2022年仅有的一个商品房成交金额突破30亿、成交面积20万方+的项目，与其他上榜项目拉开了较为明显的差距，一枝独秀。

拆分项目业绩构成，不仅是住宅，商业、办公也较为畅销，再加上车位的集中网签，才奠定了项目过去一年亮眼的业绩。

作为地处凤岭南核心腹地、临近东盟商务区的优质大盘，保利领秀前城的持续畅销也持续证明：在不确定性较多的市场中，核心区优质项目仍具备很强的生命力。

04

“国家队”依旧抢眼，仍是上榜主力军

央/国企主导市场，愈发明显。头部梯队多为“国家队”项目。

以金额榜TOP20为例，“状元”和“榜眼”均为“国家队”项目；TOP10中央/国企占据六席；TOP20中则有多达12盘为央/国企项目，占比约60%。

其中表现较为抢眼的是建发和华润置地，前者旗下的建发·五象印月、建发·央玺、建发·养云、建发·央著4盘均在TOP20榜上有名。

后者打造的华润置地江南中心、华润置地·西园、华润置地·中山府3盘也都跻身TOP20。

如华润置地江南中心可谓是在江南赚足流量，凭借着住宅和商业的畅销，以14.04亿元和12.49万㎡占据金额榜和面积榜次席。

又如建发五象湖“双子星”项目之一的建发·五象印月，依靠住宅的畅销以及车位的集中网签，以11.625亿元和5.54万㎡，跻身金额榜第6、面积榜第14，继续为五象湖“四大天王”撑起门面。

本土国企也表现不俗。如北投产城集团在五象湖和凤岭北打造的两大品质项目北投时代和吉祥·凤景湾均悉数上榜。

其中，北投时代业绩全部来自住宅销售，以10.30亿元和6.76万㎡，分列金额榜第8、面积榜第11，其商品住宅成交面积和成交套数领跑五象湖天王区；吉祥·凤景湾则依靠住宅、商业、车位多物业类型齐发，以6.78亿元位列金额榜第16，其商品住宅成交套数更是位列凤岭北TOP1。

05

超级大盘表现可圈可点，业绩贡献度高

纵观金额榜TOP20，由多个地块组成、占地面积数百亩乃至千亩的超级大盘是主力军之一。

据不完全统计，金额榜TOP20中的保利领秀前城、华润置地江南中心、龙光·玖誉城、北投时代、万科城、路桥·壮美山湖、嘉和城等，都是由多个地块组成、占地面积数百亩乃至千亩的超级大盘，并包揽了金额榜前两位和面积榜前三甲。

在面积榜TOP20中，我们也看到了建工城、光明城市、荣和伍壹大道（相关资料显示整个旧改项目规划上千亩，有待之后实际出让情况为准）等大盘榜上有名。

以成交金额测算，上榜的6个超级大盘合计成交金额约90.41亿元，在TOP20中占据了约45%的业绩，占比接近半壁江山。

其中不少项目表现可圈可点。如经开区综合体大城龙光·玖誉城，住宅、商业、办公、车位多线齐发，以11.92亿元、12.02万㎡，均处在金额榜第4、面积榜第三位。

又如凤岭北大盘万科城，住宅、商业、车位多物业类型齐发，以9.43亿元、10.66万㎡，均占据金额榜第10、面积榜第5。

再如五象湖千亩大盘路桥·壮美山湖，依靠车位集中网签，以及普通住宅、别墅的畅销，以6.903亿元和8.63万㎡位列金额榜第14、面积榜第6。

06

改善需求持续释放，高端改善盘流量不俗

在金额榜TOP20中，相比于往年，我们看到了更多高端改善项目的“身影”。

不完全统计显示，建发·五象印月、万科翡翠中央、华润置地·西园、北投时代（二期北投时代·峯范主打改善大平层）、建发·央玺、建发养云、万科城、华润置地·中山府、建发·央著、万科臻湾悦等，数量同样占据了TOP20的“半边天”。

如万科翡翠中央凭借着普通住宅和合院的畅销，以11.97亿元和8.14万㎡，占据金额榜第三位、面积榜第7。

又如占据西园半岛一线临江优质地段的华润置地·西园，以11.632亿元和7.28万㎡，跻身金额榜第5、面积榜第8，业绩来自于住宅和商铺的销售，以及部分车位的网签。

再如下半年入市的建发·养云，在不到半年的销售时间里便取得不俗成绩，以9.05亿元、5.79万㎡分列金额榜第11、面积榜第13，在销售时间上上演了典型的“以少胜多”好戏。

值得关注的是，这些高端改善项目中不乏2万+项目，在单价、总价、首付等门槛相对较高的情况下，仍能有不俗流量表现，也反映出南宁市场的改需求在持续释放。不仅是首改、再改，豪改亦是如此。

如建发五象湖“双子星”的另一大项目——建发·央玺，凭借住宅的持续畅销，以及车位的集中网签，以9.71亿元、5.40万㎡，占据金额榜第9、面积榜第15。

再如五象湖东的高端改善项目万科臻湾悦，凭借优质的产品力以5.19亿元跻身金额榜TOP20，业绩主要来自大平层产品销售。

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