1.6亿美元债违约，上坤地产南京项目还好吗？

又一家房企，倒在黎明前。

1月2日，上坤地产发布公告：

根据2023年票据的条款，2023年票据的所有未偿还本金连同应计未付利息已于到期日2023年1月2日到期应付。

鉴于宏观经济、房地产市场及金融环境的不利因素，加上多轮疫情爆发，本公司并未偿还本金160,200,000美元及利息。

房地产行业下行期，中小房企面临着前所未有的压力与考验。实际上，去年起上坤地产已陷入债务违约风波。其在南京的在售项目上坤云栖风华璟园，是否会受到影响？

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2010年成立于上海宝山、2020年赴港交所上市，上坤是家非常年轻的房企。

经过十多年的布局，上坤在上海、江苏、浙江、安徽、广东、河南等设立7大区域事业部，开发了近百个项目。

从项目分布来看，上坤在长三角的知名度相对高一些。目前，上海；江苏的南京、常州、苏州；浙江的杭州、宁波、绍兴、嘉兴、金华；安徽的合肥、芜湖等城市均有涉足。

楼市行情无差别火热的前几年，上坤发展势头向好，2018-2021年连续四年获得“中国房地产百强企业”荣誉。

但2022年，是上坤的滑铁卢年。

克而瑞的数据显示：2021年，上坤以248.4亿全口径金额，位列房企销售榜第99位。而2022全年，上坤的全口径金额下滑至80.3亿，排名也跌出百强榜至136位。

其发展疲态，早已有迹可循。

去年7月，上坤发布公告称可能无法按时偿还余下20万美元交换票据的本息。与其他暴雷房企动辄上亿的美元债比，上坤可能违约的金额令业内唏嘘与不解。

随后披露的2022半年报，倒也解答了大家的疑惑。2022年上半年，上坤收入约为人民币2.46亿元，较2021年同期减少约83.9%；应占合约销售额约为人民币35.36亿元，较2021年同期减少约66.4%；期间毛损约为人民币9970万元，期内亏损约为人民币8.14亿元。

业绩亏损的同时，上坤面临巨大的偿债压力。截至2022年6月末，上坤计息银行及其他借款的即期部分以及优先票据为人民币66.86亿元，现金及现金等价物结余为人民币11.96亿元，在手现金难以覆盖短期债务。

与此同时，去年多个城市的上坤项目被业主投诉停工，危机重重。

今年开年上坤就“躺平”，宣布1.6亿美元债违约。在公告中，上坤指出：由于2023年票据于2023年1月2日到期，2023年票据已自联交所退市。

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在江苏，上坤的重仓城市是苏州。至今只落子1个项目，其在南京的存在感并不高。

2020年底，上坤以6亿总价竞得栖霞山G93地块，地价16118元/㎡，毛坯限价24500元/㎡。

次年5月底，被命名为上坤云栖风华璟园的新盘正式公开。

与蓝光雍锦逸境府、山语熙府、山语隽府等一样容积率为1.7，上坤云栖风华璟园9-11层的小高层，在同区域里不算出类拔萃。

户型设计上，上坤云栖风华璟园主打89㎡三室两厅两卫、117㎡四室两厅两卫两个户型，阳台全落地窗、封闭交付。其中，89㎡双卫、117㎡6.8米双开间阳台是亮点。

项目约1500元/㎡的升级包，配备了美的空调、阿里斯顿地暖、拓力新风，厨卫用了方太、科勒、摩恩等品牌，整体来看乏善可陈，属于中规中矩的刚需产品。

2021年7月首开，彼时的南京楼市行情风向直转，上坤云栖风华璟园的销售成绩并不理想。到了四季度，92折房源面世。

这是什么水平？项目全装修均价在2.5万/㎡左右，117㎡户型279万起，均价还不到2.4万/㎡。

而目前，上坤云栖风华璟园的购房折扣还在持续。据中介介绍：“117㎡总价可优惠10%左右，买房人到案场详谈，还可以争取其他优惠。”这意味着，现在购买上坤的四房户型，至少可以省下近30万。

给力折扣效果如何？南京网上房地产数据显示，上坤云栖风华璟园入市1年半来，尚有4成房源没卖掉。

所幸的是，当其他城市的上坤项目陷入停工纠纷时，南京项目还在照常运转。

据沪苏上坤官微的上坤云栖风华璟园最新家书推文，截至去年12月25日项目的8栋住宅均已封顶。其中：

1-3号楼进度最快，门窗、涂料工程已完成95%；空调系统完成70%，新风系统完成60%；精装修的穿线、厨卫阳台铺贴完成度均在90%以上。

5-8号楼进度最慢，电梯安装完成100%，外墙涂饰完成95%，门窗工程安装完成60%。外立面轮廓已现，精装、空调新风等系统工程尚未进一步推进。

按照施工进度公示，上坤云栖风华璟园的住宅、地下车库预计在今年4月底竣工。届时能否如期完工并交付，不妨拭目以待。

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据不完全统计，三道红线问世以来，已有30多家房企陆续暴雷。

头部房企如恒大、融创、世茂等，最高负债规模达万亿；

产城地产龙头华夏幸福，2021年2月宣告暴雷，其在南京的芳原、上元府、大校场G12综合体已陆续割肉转手；

闽系房企如泰禾、阳光城、正荣、融信等，其中泰禾早在2019年底就宣告暴雷；

粤系房企如富力、龙光、佳兆业、奥园、花样年等，细数一番，它们已基本淡出南京楼市舞台；

而2022年底至2023年初，除了上坤，时代中国、力高集团也宣告躺平。

我们认为，保交付；针对房企的信贷、债券、股权融资“三支箭”等叠加政策，对防范化解房企风险有积极作用。但行业持续深度洗牌，中小房企，以及昔日头部但手上缺乏优质资产项目的房企，很难再回归到鼎盛时期的风头。未来，房地产行业将是央国企、优质民企的天下。

经历洗礼后的实力房企将专注产品力、服务力等方面，为市场带来更多的迭代好产品，对行业、买房人而言都是有利无弊的好事。所以，新的一年，置业计划不妨从拥抱核心城市、核心区域以及优质房企开始。