未知情下买到“腰线房”该怎样维权？

“买房的时候没有任何人告诉我们是‘腰线房’，临近收房时才发现房子存在这一问题。”近日，位于北京亦庄的中旅·亦府项目多位购房人向新京报记者反映，自己所购买的房子正好位于“腰线”楼层，不仅遮挡采光，还会有渗水等风险。

据业内人士介绍，一般情况下，“腰线”是指建筑物外立面上的一条水平横带式装饰线条，通常位于楼体窗口或其他部位，位于腰线部位的房屋被称为“腰线房”。而根据北京市相关规定，开发商应在销售现场显著位置公示“项目内外可能对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况”，尤其是涉及噪音、污染、采光等不利因素。

对于此类纠纷，律师指出，在房产交易中，开发商一般都比购房人更具有专业水准，应当全面介绍影响房屋使用的重要因素，如果开发商故意隐瞒项目不利因素进行销售则涉嫌欺诈，购房人可以要求开发商退房并赔偿损失，或在不退房的情况下，要求开发商赔偿损失。

发现买到“腰线房”，多位业主拒绝收房

“很多业主家都会受到腰线影响，一些朝阳的房间、客厅和主卧采光被腰线遮挡。”1月2日，中旅·亦府项目购房人冯亮（化名）向新京报记者介绍，该项目于2020年11月开盘，约定交房时间为2022年12月31日，“很多邻居都反映，当初项目销售并未告知楼体存在腰线或存在凸出程度严重的腰线，没有不利因素提示，购房合同也没有相关不利因素的条文，很多业主在不知情的情况下购买了腰线房。”

冯亮介绍，部分业主通过实际测量发现，相关楼栋部分腰线凸出窗户50厘米左右，也有部分腰线只是装饰并无严重凸出，不遮光的腰线和遮光的腰线同时存在同一小区内，两者在装饰上并无差异，但在遮挡阳光的程度上和渗水风险上大有不同。与此同时，部分业主多次现场室内外探访，并通过测量数据和日照软件分析，腰线下方的房间每年3-10月份约8个月，均存在不同程度的阳光遮挡，其中遮挡最严重的2个月腰线下方房间一整天都没有阳光。

此外，有业主向记者介绍，根据开发商第一次对腰线问题的回复，提出“腰线为主体外的装饰构件（EPS保温线条）”，腰线非混凝土一体浇筑，渗水风险较标准层更大。

部分业主称自己所购买的房子位于“腰线”楼层，不仅遮挡阳光，还有渗水等风险。受访者供图

对此，多位业主表示不能就此收房，需要相关部门严格按照规定对该项目进行全面验收，要求开发商优化腰线部位，在保证楼栋整体风格的情况下，最大程度减少对采光和渗水的影响。为保证施工后利益相关业主的合理权益，要求开发商出具整改的施工计划、施工工艺、漏水风险关键点处理、成品保护方案等，确保整改后相关业主与标准层业主具有相同的保温和防水质量。若在交房以后才能施工完成，建议交房时开发商与相关业主签订防水保温延长协议，由于渗水造成的业主损失由开发商承担，房屋维修由开发商负责。

据了解，2022年5月底，曾有中旅·亦府项目购房人就“腰线房”一事向相关部门进行了反映。6月9日，北京市经济技术开发区在人民网领导留言板回应称：“经开区开发建设局现已约谈开发商了解相关情况，经核实，中旅·亦府建筑物外立面腰线是开发商按照设计文件施工且与施工图纸保持一致，开发商提交了沙盘展示区提示内容的照片，提示内容为‘因沙盘模型制作可能存在误差，最终交付结果以政府核准文件及销售合同约定为准’。开发建设局工作人员要求开发商积极和业主协商解决外立面腰线影响采光方案。”

连日来，多位中旅·亦府项目购房人告诉记者，最近，开发商长溢北京置业方面称将就“腰线房”问题进行整改，但至今未能拿出具体整改方案，业主们担心开发商不会真正进行整改。

1月8日，中旅亦府开发商方面相关负责人回应新京报记者时表示，目前正在就腰线等问题与业主沟通解决处理当中。

“腰线房”有利有弊，多地出现类似争议

那么，到底什么是“腰线房”？

柏涛建筑设计（北京）有限公司董事 、执行总经理刘仙海介绍，一般情况下，腰线就是指建筑物外立面上的一条水平横带式装饰线条，通常位于楼体窗口或其他部位。这样的位于腰线部位的房屋被称为腰线层房屋。

刘仙海指出，有的腰线层在设计之初就是为了突出构建，大约在30-80厘米范围内延伸出去，其所用的材料为有保温作用的挤塑板、石材或者其他材料。外观上，有的会占据窗户的面积，有的会增加一定的使用面积，甚至会形成一道横梁。此种情况一般会出现在18层以上的高层建筑，小高层及洋房很少见到腰线层。

值得关注的是，“腰线房”究竟有何利弊？一位浙江的业主在小红书上表示，若是在不影响采光的前提下，“腰线房”让有老人小孩的家庭更有安全感，封窗的时候也可以省些钱，而且窗台上偶尔放个小绿植也很“治愈”。

而从弊端方面来看，刘仙海表示，首先，“腰线房”一般都会影响采光，这是因为楼栋腰线可能会占用窗户的面积，像半堵墙一样挡住采光，一般对低楼层影响较大；其次，还可能存在安全隐患，因为有腰线的存在，容易给非法入户者以可乘之机，多出的腰线空间更容易攀爬；最后，如果防水做得不够好，腰线部位还容易堆积灰尘或者发生渗水的情况。

新京报记者通过小红书、抖音等平台检索发现，近年来因为购买“腰线房”发生纠纷的情况时有发生，包括重庆、厦门、昆明、惠州、四川等地均出现过类似事件。

比如，据媒体报道，重庆唐女士2020年购买了位于重庆渝北区某楼盘一套二楼的房子。当时房屋还没建起来，看不到实际的外观，在唐女士购房时开发商出示了一份告知书，其中的第35条写着：建筑物外立面设有造型，二楼对于一楼可能产生光照和视线的遮挡影响。如今，房子建起来了，唐女士发现自己房子的阳台有几十厘米高的墙，墙外还有半米宽的平台。而样板间的阳台上是玻璃栏杆，其腰线层的阳台与样板间完全不一样。

政策规定开发商应在销售现场公示不利因素

根据北京市住建委于2021年8月16日印发的《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，开发商应在销售现场显著位置公示的内容中，包括项目内外可能对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况，尤其是涉及噪音、烟尘、污染、辐射、隐私、通风、采光、装修、丧葬等不利因素；不利因素公示应准确、全面。

对此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，不利因素可以从字面意思理解，即对于购房人不利的因素，北京市住建委发布的上述政策，已经说明对合同订立和房屋价格有重大影响的不利因素都要公示；对于“腰线房”来说，如果影响到采光，则属于不利因素。目前，很多楼盘并没有做到对诸如采光、装修、污染、通风等方面的不利因素进行准确、全面公示，需要进一步执行规范要求。

事实上，除北京之外，全国其他多个城市也曾出台相关规定，要求开发商在售楼处公示不利因素。比如，山东济南市住建局在2021年7月26日发布的《关于进一步明确新建商品房销售管理有关问题的通知》中明确，房地产开发企业自取得商品房预售许可之日起，应在销售现场显著位置集中公示的内容中，包括在售商品房销售方案、预售资金监管银行及监管资金账号、项目不利因素提示等。浙江丽水市住建局于2021年8月31日发布的《关于进一步规范商品住宅销售行为的通知》中也规定，全市范围内所有在售房地产开发项目进行商品房预售时，应当按照商品房销售有关规定，在其售楼部现场显著位置公示《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同示范文本》以及不利因素等。

在业内人士看来，多地住建局均发布过类似通知，说明“不利因素”的问题近年来已经受到广泛重视。

律师：未告知不利因素，开发商应承担责任

值得一提的是，曾有业主因“腰线房”问题将开发商告上法庭并且获得赔偿。2019年6月，王某购买某楼盘4层房屋一套，开发商销售顾问未告知房屋处于腰线层，双方签订的《商品房买卖合同》中对该情况亦未予以说明。2022年3月30日王某收房时发现其房屋处于腰线层，客厅阳台及次卧阳台挡墙高于非腰线层房屋，经双方丈量其阳台挡墙高度为70厘米，非腰线层阳台挡墙高度为15厘米。王某遂起诉要求开发商赔偿损失5万元。

法院经过审理后认为，开发商在与王某签订合同过程中，其工作人员未明确清晰告知王某房屋处于腰线层位置的因素，合同中亦未对该因素作出任何说明，开发商应当承担缔约过失责任，综合考虑房屋阳台挡墙对房屋观感、景观、采光客观上造成了影响等情况，酌定认定开发商赔偿王某损失13678.32元。

北京圣运律师事务所主任王有银律师指出，前述中旅·亦府购房人所反映的问题重点不是开发商是否按照规划施工，而是开发商在售房之初是否如实向购房人明示所售房屋的不利因素。若是开发商故意隐瞒项目不利因素进行销售，则涉嫌欺诈。购房人在购房之初，一定要尽可能多地向开发商询问项目各种不利因素，尽可能将约定和承诺一同写进书面合同。根据《民法典》规定，当事人在订立合同过程中有假借订立合同恶意进行磋商、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、有其他违背诚信原则的行为，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。

新京报记者 张建

编辑 杨娟娟 校对 刘军

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