洛阳市存量房“带押过户”的详细办理流程以及带押过户的风险和利弊

洛阳带押过户办理流程

近日，洛阳市自然资源和规划局、洛阳市住房和城乡建设局、国家税务总局洛阳市税务局、中国银行保险监督管理委员会洛阳监管分局、洛阳市住房公积金管理中心五部门联合印发了《洛阳市存量房“带押过户”工作方案》。

存量房“带押过户”是指存在抵押的房产，卖方无需先行还贷就可办理房产过户手续，将房产与债务一并转移至买方。这一模式的推行，破解了传统房产交易模式“先还贷后过户”导致的成本高、耗时长、资金安全难保障等弊端，在降低房屋交易的资金和时间成本的情况下，充分保证交易双方和抵押权人的合法权益。目前“带押过户”业务已在我市多家银行陆续开展。

具体操作流程如下：

（一）存量房网签

买卖双方达成购买意向后，可向房屋抵押权人提交申请抵押房屋转让申请，待抵押权人出具同意抵押房屋转让的书面材料后，买卖双方通过中介机构、金融机构以及市民之家办事窗口办理存量房买卖合同网签。

（二）购房贷款审批

通过贷款方式购买房屋的，买卖双方持网签存量房买卖合同及金融机构要求的贷款审批材料，申请购房贷款。审核通过后双方签订借款合同、抵押合同。

贷款发放前需办理抵押权预告登记的，存量房买卖双方以及金融机构可向不动产登记机构申请抵押房屋的转移预告登记和抵押预告登记。

（三）存量房资金监管

一次性购买存量房，申请登记前买卖双方与抵押贷款金融机构以及监管银行签订存量房资金监管协议，约定监管资金用于偿还房屋抵押担保借款，同时买方将购房款足额存入存量房资金账户。

贷款购房的，买卖双方与监管银行签订存量房资金（首付款）监管协议，买方将购房首付款足额存入存量房资金监管账户。并且买卖双方、原借款金融机构以及购房贷款发放金融机构就购房贷款偿还房屋抵押担保借款达成书面协议。

（四）多登合一

一次性购买存量房，买卖双方可向登记机构申请不动产转移和不动产抵押权变更以及抵押权注销的合并登记。

通过贷款购买存量房，买卖双方、原抵押权人以及贷款金融机构共同申请抵押权注销、不动产转移以及不动产抵押权首次的合并登记。

（五）监管资金拨付

一次性购买存量房，取得不动产权证书后，监管银行按照存量房资金监管协议，将监管资金拨付抵押贷款金融机构和卖方。通过贷款购买存量房，取得不动产权证书和不动产权证明（抵押权）后，监管银行按照监管协议将监管资金拨付卖方。购房贷款发放金融机构将购房贷款按照四方协议将资金拨付抵押贷款金融机构和卖方。

二手房带押过户的风险和利端

二手房带押过户的风险有哪些：

1、是否能够带抵押过户，完全取决于银行意愿；

《民法典》落地已经9个月，带抵押过户的实际操作案例几乎没有，因为这对银行一点好处都没有；如果你贷款时无法说服银行，那么在你出售房屋时，还是要先结清贷款的。

2、普遍不被出售方接受

“带抵押过户”意味着：必须资金监管，交易完成前，卖方碰不到钱；那置换的怎么办？所以除非卖方纯粹以变现为目的，否则是不会接受这种交易方式的。

3、对买方贷款比例有限制

按照2021年9月上海各交易中心要求，“带抵押过户”必须审查抵押总额，因为会出现短期的“双抵押”并存，所以，抵押总额不能超过房产评估价。

二手房带押过户的利弊：

二手房带押过户的好处：

1、缩短交易周期

济南的新政，有望大幅缩短交易时间，甚至可以缩短一半，有利于置换改善需求的人尽快收回资金。

2、节省过桥资金成本

对于原来需要借钱垫款偿还房贷的人来说，带押过户可以节省一大笔过桥资金的成本，也降低了市场上“过桥资金”这个灰色地带可能来的一定风险。

3、盘活二手房市场

政策有助于加快换房需求入市，提升新房交易量有所助力，会促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户，可进一步促进房地产市场良性循环。

二手房带押过户需要注意的风险：

二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

抵押权在民法典中是一个相对重点而又复杂的内容，在遇到“带押过户”的房屋交易时，需要特别注意抵押人和抵押权人是否对财产转让有一定的限制或者禁止性约定，比如，是否已经有第三人因为善意取得、支付合理对价等因素对抵押物造成影响。而且，根据相关法律法规，如果房屋的抵押登记早在民法典施行前就已经存在，没有经过抵押权人的同意，是不能带押过户的。

如今各个城市都在不断推进二手房带押过户这一模式，而这也是全国二手房的趋势，在这里也要提醒大家，二手房交易相对来说比较复杂，对此不了解的建议咨询专业人员，花点小钱，解决大难题。

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